Những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận cao trong kinh doanh bất động sản ở những năm trước đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản.
Trong một văn bản báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho biết, thị trường bất động sản sang những tháng đầu năm nay tiếp tục gặp khó khăn và giá cả đã sụt giảm ở tất cả các phân khúc; giao dịch giảm mạnh thậm chí nhiều dự án không có giao dịch.
Trong khi đó, việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp đã khiến cho cung cầu thị trường lệch pha.
Mặc dù Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 có yêu cầu tăng tỷ trọng nhà ở chung cư tại các đô thị. Tuy nhiên, do tâm lý muốn sở hữu nhà ở, muốn ở nhà thấp tầng gắn với đất còn phổ biến và sự thiếu kiên quyết trong khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, vì vậy cơ cấu nhà ở đô thị còn chưa hợp lý.
Theo Bộ Xây dựng, hiện tỷ trọng nhà chung cư chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng số nhà ở trên cả nước, thậm chí nhiều thành phố chưa có nhà chung cư.
Nhưng ngay cả với loại hình nhà chung cư thì phần lớn các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng chú trọng quá nhiều vào phát triển các căn hộ cao cấp, diện tích lớn giá bán cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích trung bình và diện tích nhỏ dưới 70 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, trong khi đây là các mô hình nhà ở phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Cụ thể là trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại Tp.HCM thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và chỉ có 25% căn hộ bình dân. Còn trong số 12.000 căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường Hà Nội, có tới 40% là căn hộ cao cấp...
Do thị trường có xu hướng bão hòa đối với phân khúc nhà ở cao cấp nên trong thời gian gần đây các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư.
Tuy vậy, sự chuyển hướng chưa dễ gỡ nút thắt tiêu thụ cho thị trường. Theo Bộ Xây dựng, do có độ trễ nhất định nên để thị trường bất động sản có cơ cấu hàng hóa hợp lý hơn sẽ còn mất một thời gian nữa.
Theo Bộ Xây dựng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại thời điểm 30/4/2012 là 195.944 tỷ đồng, dù đã giảm so với cuối năm ngoái nhưng còn ở mức tương đương khoảng 7,5% tổng dư nợ tín dụng tại cùng thời điểm.
Kết quả là khi khả năng tiêu thụ chững lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản "đột ngột" gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, dẫn tới thua lỗ và không có khả năng trả nợ.
Tỷ lệ nợ xấu thời điểm 30/4/2012 đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản lên tới 6,63%, tăng khá nhiều so với cuối năm 2010 và cuối năm 2011, tương ứng là 3,5% và 1,72%.
Trong khi đó, triển vọng đối với thị trường còn nhiều khó khăn. Theo báo cáo chưa đầy đủ của các sàn giao dịch tại khu vực Hà Nội, trong cả năm 2011 có 3.895 giao dịch thành công, trung bình một quý có khoảng 970 giao dịch. Tuy nhiên, sang quý I/2012 lượng giao dịch giảm mạnh, chỉ có khoảng 320 giao dịch thành công, bằng 30% cùng kỳ năm 2011.
Lượng giao dịch sơ cấp (chủ đầu tư bán ra) cũng giảm rất mạnh. Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) có số lượng giao dịch thành công năm 2011 chỉ đạt 11% so với kế hoạch; trong 4 tháng đầu năm 2012, Tổng công ty VIGLACERA chỉ bán được 125 căn, bằng 53% cùng kỳ năm trước. Cùng thời gian này, Công ty CP Đầu tư CEO không có giao dịch thành công;
Giá nhà biệt thự, nhà liền kề giảm mạnh tại những khu vực trước kia tăng giá bất thường, có những dự án giảm tới 50% so với đỉnh điểm (quý I/2010), tương đương với giá bán ban đầu của chủ đầu tư, nhưng vẫn rất ít giao dịch thành công.
Còn tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, tình hình thậm chí "bi đát" hơn. Trong cả quý I/2012 chỉ có 460 giao dịch thành công, tổng giá trị giao dịch khoảng 1.100 tỷ đồng.
Điển hình như Công ty Vạn Phát Hưng, 4 tháng đầu năm 2012 chỉ bán được 8 sản phẩm, trong khi năm 2011 bán được 43 sản phẩm; Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh có lượng giao dịch thành công 4 tháng đầu năm 2012 chỉ bằng 57% cùng kỳ 2011...
Giá cả các loại nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay đều đang ở mức thấp do đã được điều chỉnh hạ giá qua nhiều giai đoạn. Căn hộ tại dự án Quang Thái (quận Tân Phú) có giá 13,3 triệu đồng/m2, căn hộ nhỏ nhất là 870 triệu đồng; căn hộ dự án Long Phụng Apartment (quận Bình Tân) có giá thấp nhất 11,5 triệu/m2, căn hộ nhỏ khoảng 620 triệu đồng...
Động thái tích cực hơn đối với thị trường đến sau loạt chính sách của Ngân hàng Nhà nước, điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động còn 9%/năm, quy định về lãi suất cho vay ngắn hạn...
Từ chủ trương này, một số ngân hàng thương mại lớn như BIDV và một số ngân hàng thương mại khác đã có chương trình hỗ trợ vốn vay cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, dự án bất động sản có khả năng hoàn thành trong năm 2012.
Tuy vậy, phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng vì điều kiện vay còn khó khăn và lãi suất vẫn còn cao (trên 18%). Do đó, thị trường chưa có biến động đáng kể từ những chính sách này, Bộ Xây dựng cho biết.
Sai lầm vì kinh doanh “bầy đàn”
Ở góc độ quản lý, Bộ Xây dựng cho rằng, những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao ở một vài năm vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản.Trong khi đó, việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp đã khiến cho cung cầu thị trường lệch pha.
Mặc dù Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 có yêu cầu tăng tỷ trọng nhà ở chung cư tại các đô thị. Tuy nhiên, do tâm lý muốn sở hữu nhà ở, muốn ở nhà thấp tầng gắn với đất còn phổ biến và sự thiếu kiên quyết trong khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, vì vậy cơ cấu nhà ở đô thị còn chưa hợp lý.
Theo Bộ Xây dựng, hiện tỷ trọng nhà chung cư chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng số nhà ở trên cả nước, thậm chí nhiều thành phố chưa có nhà chung cư.
Nhưng ngay cả với loại hình nhà chung cư thì phần lớn các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng chú trọng quá nhiều vào phát triển các căn hộ cao cấp, diện tích lớn giá bán cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích trung bình và diện tích nhỏ dưới 70 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2, trong khi đây là các mô hình nhà ở phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.
Cụ thể là trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại Tp.HCM thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và chỉ có 25% căn hộ bình dân. Còn trong số 12.000 căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường Hà Nội, có tới 40% là căn hộ cao cấp...
Do thị trường có xu hướng bão hòa đối với phân khúc nhà ở cao cấp nên trong thời gian gần đây các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư.
Tuy vậy, sự chuyển hướng chưa dễ gỡ nút thắt tiêu thụ cho thị trường. Theo Bộ Xây dựng, do có độ trễ nhất định nên để thị trường bất động sản có cơ cấu hàng hóa hợp lý hơn sẽ còn mất một thời gian nữa.
Và những hệ lụy
Nhưng đáng lo hơn là trong vòng xoáy đầu tư vào bất động sản cao cấp thời gian qua, không ít các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính đã bị cuốn theo, khiến cho dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh.Theo Bộ Xây dựng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại thời điểm 30/4/2012 là 195.944 tỷ đồng, dù đã giảm so với cuối năm ngoái nhưng còn ở mức tương đương khoảng 7,5% tổng dư nợ tín dụng tại cùng thời điểm.
Kết quả là khi khả năng tiêu thụ chững lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản "đột ngột" gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, dẫn tới thua lỗ và không có khả năng trả nợ.
Tỷ lệ nợ xấu thời điểm 30/4/2012 đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản lên tới 6,63%, tăng khá nhiều so với cuối năm 2010 và cuối năm 2011, tương ứng là 3,5% và 1,72%.
Trong khi đó, triển vọng đối với thị trường còn nhiều khó khăn. Theo báo cáo chưa đầy đủ của các sàn giao dịch tại khu vực Hà Nội, trong cả năm 2011 có 3.895 giao dịch thành công, trung bình một quý có khoảng 970 giao dịch. Tuy nhiên, sang quý I/2012 lượng giao dịch giảm mạnh, chỉ có khoảng 320 giao dịch thành công, bằng 30% cùng kỳ năm 2011.
Lượng giao dịch sơ cấp (chủ đầu tư bán ra) cũng giảm rất mạnh. Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) có số lượng giao dịch thành công năm 2011 chỉ đạt 11% so với kế hoạch; trong 4 tháng đầu năm 2012, Tổng công ty VIGLACERA chỉ bán được 125 căn, bằng 53% cùng kỳ năm trước. Cùng thời gian này, Công ty CP Đầu tư CEO không có giao dịch thành công;
Giá nhà biệt thự, nhà liền kề giảm mạnh tại những khu vực trước kia tăng giá bất thường, có những dự án giảm tới 50% so với đỉnh điểm (quý I/2010), tương đương với giá bán ban đầu của chủ đầu tư, nhưng vẫn rất ít giao dịch thành công.
Còn tại khu vực TP. Hồ Chí Minh, tình hình thậm chí "bi đát" hơn. Trong cả quý I/2012 chỉ có 460 giao dịch thành công, tổng giá trị giao dịch khoảng 1.100 tỷ đồng.
Điển hình như Công ty Vạn Phát Hưng, 4 tháng đầu năm 2012 chỉ bán được 8 sản phẩm, trong khi năm 2011 bán được 43 sản phẩm; Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh có lượng giao dịch thành công 4 tháng đầu năm 2012 chỉ bằng 57% cùng kỳ 2011...
Giá cả các loại nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay đều đang ở mức thấp do đã được điều chỉnh hạ giá qua nhiều giai đoạn. Căn hộ tại dự án Quang Thái (quận Tân Phú) có giá 13,3 triệu đồng/m2, căn hộ nhỏ nhất là 870 triệu đồng; căn hộ dự án Long Phụng Apartment (quận Bình Tân) có giá thấp nhất 11,5 triệu/m2, căn hộ nhỏ khoảng 620 triệu đồng...
Động thái tích cực hơn đối với thị trường đến sau loạt chính sách của Ngân hàng Nhà nước, điều chỉnh giảm trần lãi suất huy động còn 9%/năm, quy định về lãi suất cho vay ngắn hạn...
Từ chủ trương này, một số ngân hàng thương mại lớn như BIDV và một số ngân hàng thương mại khác đã có chương trình hỗ trợ vốn vay cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, dự án bất động sản có khả năng hoàn thành trong năm 2012.
Tuy vậy, phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng vì điều kiện vay còn khó khăn và lãi suất vẫn còn cao (trên 18%). Do đó, thị trường chưa có biến động đáng kể từ những chính sách này, Bộ Xây dựng cho biết.
Theo TBNH
0 comments