Kính chào luật sư!

Tôi đang dự định mua một thửa đất thổ vườn ở Quận 9. Đất có sổ đỏ riêng đồng sở hữu, tức là thửa đất này có diện tích là 1000m2 và được phân thành 20 thửa, mỗi thửa 50m2 và mỗi người sẽ được giữ một sổ đỏ riêng có diện tích 1000m2 trong đó có tên của những người đồng sở hữu. Hiện tại, thửa đất này có khu dân cư hiện hữu, có hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, nằm gần UBND phường, gần bệnh viện, không có quy hoạch, không tranh chấp. Như vậy:

Khi mua tôi cần những thủ tục gì để hợp pháp?

Sau khi mua tôi có thể lên đất thổ cư được không?

Phí chuyển lên thổ cư bao nhiêu? (phường Long Thạnh Mỹ , quận 9).

Nếu xây nhà cấp 4 tôi có xin phép không? Thủ tục như thế nào?.

Trường hợp nếu không lên được đất thổ cư mà có quy hoạch thì tôi sẽ được đền bù bao nhiêu?Trân trọng và cảm ơn!

Kính gửi: Quý bạn đọc

Luật sư Phạm Thị Kim Thoa - Trung tâm TVPL - Hội Luật gia TP.HCM:

Khi mua cần làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời phải được ký kết tại UBND phường, xã nơi có đất chuyển nhượng có chủ tịch UBND chứng nhận hoặc tại phòng phòng công chứng có công chứng viên chứng nhận.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

2. Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt Luật Đất đai ở địa phương, được UBND phường, xã, thị trấn xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:

- Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ cho các tổ chức quản lý chuyên ngành quản lý theo quy định.

- Bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực cho UBND phường, xã, thị trấn quản lý theo quy định.

- Nộp đầy đủ, đúng thời hạn các khoản nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở phải phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.

Về nghĩa vụ tài chính bạn phải thực hiện:

- 100% giá trị chênh lệch của quyền sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở- đất thổ cư;

- Lệ phí trước bạ;

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Các nghĩa vụ tài chính khác nếu bạn vẫn còn nợ.

Thủ tục xin cấp phép xây dựng: Sau khi việc chuyển nhượng QSDĐ hoàn tất, bạn đã là chủ sử dụng đất hợp pháp. Lúc này, bạn có thể liên hệ UBND quận để xin phép xây dựng nhà.

Nếu thực sự đất của gia đình bạn thuộc diện quy hoạch và có kế hoạch triển khai, thì chủ đầu tư sẽ có các biện pháp di dời, tái định cự, đền bù... để dân trong vùng quy hoạch nắm rõ và cùng nhau thương thượng để thông qua, sau đó mới thức hiện.

Theo CafeLuat

Hỏi: Bà nội tôi nay đã hơn 90 tuổi, nhà và đất ruộng là của bà. Năm 1998, bà gần 80 tuổi đã yếu nên chú Út tôi tự ý đi đổi bằng khoán qua cho chú Út đứng tên.

Nay vợ chồng chú Út làm ăn thua lỗ bị kiện, Nhà nước đã cưỡng chế lấy hết tài sản này để thi hành án. Vậy bà nội tôi có thể lấy lại phần nào của tài sản này không vì đây vốn là tài sản của bà, hơn nữa bà đã già yếu mà lấy mất nhà thì bà không biết sống ở đâu.

Nguyễn Hoàng Phương, Đồng Tháp

Trả lời:

Nếu bà nội của bạn đã có “bằng khoán điền thổ” được cơ quan thuộc chế độ cũ cấp và chú Út bạn tự ý sang tên cho chú ấy thì bà nội của bạn có thể khởi kiện để đòi lại phần tài sản của bà tại TAND dân có thẩm quyền. Khi toà án thụ lý vụ án để giải quyết thì cơ quan thi hành án sẽ hoãn thi hành án theo quy định tại điều 48 luật Thi hành án. Như vậy, bà của bạn có thể sẽ giữ lại được một phần tài sản của mình nếu bà có chứng cứ chứng minh cho việc bà đã được cấp bằng khoán và chú Út của bạn tự ý sang tên không có sự chấp thuận của bà.

Xin lưu ý, trước khi khởi kiện vụ án này tại TAND có thẩm quyền, bà của bạn phải gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai với chú Út lên UBND cấp xã nơi có đất để được tổ chức hoà giải. Kết quả hoà giải, nếu không thành là cơ sở để toà án thụ lý giải quyết vụ án của bạn. Nếu bà của bạn đã yếu không có khả năng tham gia thực hiện các thủ tục pháp lý thì có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện bằng văn bản có xác nhận của phòng công chứng.

LS Nguyễn Văn Hậu

Theo SGTT

Hỏi: Năm 2010, tôi có mua một căn nhà ở Đồng Nai và đã được cấp giấy chủ quyền nhà. Nay, tôi đã đánh mất giấy chủ quyền nhà này thì có thể xin làm lại hay không? Nếu được thì thủ tục ra sao? Dương Thị Kiều Trinh (Xã Tây Hòa, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai)

Trả lời

Theo Điều 47, Nghị định 90 ngày 6/9/2006 của Chính phủ, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (tức “sổ hồng”) mà trong quá trình sử dụng đã đánh mất thì có thể lập hồ sơ đề nghị cấp lại nộp cho Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện. Hồ sơ gồm có: đơn đề nghị cấp lại (theo mẫu); giấy tờ liên quan đến việc cấp lại “sổ hồng”.

Khi nộp hồ sơ, cá nhân đề nghị cấp lại “sổ hồng” phải nộp ngay lệ phí cấp giấy cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Lệ phí này sẽ được hòan trả cho các trường hợp không được cấp giấy, trừ trường hợp người đề nghị cấp giấy kê khai hồ sơ không đúng sự thật.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

Theo Công Lý

Hỏi: Năm 2011, tôi mua 4000 m2 đất ruộng của ông Ba, đã trả tiền đầy đủ, chỉ làm giấy tay và có những người hàng xóm ký xác nhận chứ không có UB xã chứng thực.

Đất này của ông Ba mua lại của ông Hai, nhưng ông Ba chưa có bằng khoán, ông Hai vẫn còn đứng tên quyền sử dụng. Ông Hai đã đưa bằng khoán cho tôi để làm thủ tục sang tên. Tháng 4/2012 tôi có nhờ ông trưởng ấp làm đơn và nộp hồ sơ gửi uỷ ban xã yêu cầu cấp bằng khoán cho tôi. Cho tôi hỏi thủ tục làm bằng khoán như thế nào? Có phức tạp không?

Nguyễn Minh Anh, Đồng Tháp

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có xác nhận của phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Nếu ông muốn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì ông cần phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với ông Hai và thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật.

Sau khi hợp đồng được công chứng, ông mang hợp đồng chuyển nhượng đến chi cục thuế huyện nơi có đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế và lệ phí trước bạ. Khi đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, ông nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất với các giấy tờ như: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; bằng khoán đứng tên ông Hai; bản sao giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

LS Nguyễn Văn Hậu

Theo SGTT

Hỏi: Trước đây ba mẹ tôi có mua nhà bằng giấy tay và sau có làm hộ khẩu do ba tôi đứng tên chủ hộ. Do ba mẹ lớn tuổi và tôi cũng là con út trong nhà nên ba mẹ muốn tôi đứng tên căn nhà đồng thời làm chủ hộ.

Tôi làm giấy tờ đứng tên quyền sở hữu nhà, ba mẹ tôi cũng biết điều đó và không có ý kiến gì. Vậy hỏi luật sư trường hợp này, các anh và chị của tôi có được hưởng phần di sản thừa kế từ ngôi nhà này khi ba mẹ tôi mất? Lê Bá (Hà Nội)

Trả lời:

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Vì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đứng tên bạn nên thuộc quyền quản lý, sử dụng và định đoạt của bạn.

Nếu việc bố mẹ bạn tặng cho bạn ngôi nhà là có thật và bạn thực hiện đầy đủ hồ sơ và thủ tục tại Cơ quan quản lý nhà ở cấp quận/huyện trong khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở thì việc sở hữu nhà của bạn là hoàn toàn hợp pháp, bố mẹ của bạn không còn liên quan đến quyền sở hữu ngôi nhà, do đó anh chị em của bạn không có quyền yêu cầu chia thừa kế từ ngôi nhà sau khi bố mẹ bạn qua đời.

Thủ tục tặng cho tài sản là nhà, đất được tiến hành theo quy định của pháp luật với những hồ sơ chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở do tặng cho như sau:

- Hợp đồng tặng cho có chứng nhận của công chứng Nhà nước;

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho;

- Bản khai nộp thuế thu nhập cá nhân và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ);

- Bản sao Sổ hộ khẩu, Giấy khai sinh nếu các bên tặng cho có quan hệ gia đình như: Cha mẹ, con, anh chị em ruột để làm cơ sở miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) có thể bị xem xét lại nếu có sự khai báo nguồn gốc tài sản không trung thực hoặc do sơ suất thiếu trách nhiệm của cơ quan cấp sổ đỏ đã không xem xét kỹ và thực hiện theo đúng thủ tục theo quy định của pháp luật.

Trường hợp có khiếu nại hoặc khởi kiện mà phát hiện ra sự việc này, theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì quyền sở hữu ngôi nhà của bạn có thể bị hủy bỏ và ngôi nhà này vẫn thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn và được chia thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế nếu bố mẹ bạn không để lại di chúc.

Theo GiadinhNet

Hỏi: Tôi có một căn nhà đã được UBND Q.10 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008. Năm 2010 tôi được cấp phép xây dựng và xây hoàn thiện căn nhà cuối năm 2010.

Hiện tôi lập thủ tục hoàn công nghiệm thu công trình xây dựng và đăng bộ cập nhật hiện trạng mới tại Phòng tài nguyên môi trường Q.10.

Sau khi nộp đủ các giấy tờ cần thiết gồm: giấy tờ chủ quyền, giấy phép xây dựng + bản vẽ; hợp đồng thi công, hóa đơn; trước bạ xây dựng; bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu... thì tôi được cấp giấy hẹn. Sau đó tôi nhận được công văn yêu cầu điều chỉnh bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu. Sau khi điều chỉnh xong bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu, tôi không liên lạc với đơn vị thi công để ký tên, đóng dấu vào biên bản nghiệm thu. Xin hỏi trường hợp của tôi nêu trên có hoàn công được không? Phải cần bổ sung những giấy tờ gì?

Tran Trung Nghia (nghiadynamie@...)

Trả lời

Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng hoặc biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình là một trong những giấy tờ cần thiết để chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tuy nhiên, trường hợp của bạn khá đơn giản, bạn đã điều chỉnh xong bản vẽ hoàn công và biên bản nghiệm thu thì bây giờ bạn có thể liên lạc lại với đơn vị thi công để yêu cầu họ ký tên và đóng dấu vào bản đã điều chỉnh.

Sau khi hoàn tất giấy tờ, thủ tục, bạn có thể liên hệ với Phòng tài nguyên môi trường Q.10 để làm hồ sơ đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

Theo TTO

Hỏi: Năm 2009 tôi có mua một mảnh đất (chuyển quyền sở hữu vốn góp), do là đất dự án nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định của dự án, sau khi xây nhà xong mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Việc mua bán chỉ có giấy viết tay và có người làm chứng là ông tổ trưởng tổ dân phố chứ không có công chứng hoặc xác nhận của UBND phường. Có giấy ủy quyền của người bán cho tôi được làm các giấy tờ, thủ tục liên quan đến mảnh đất, được công chứng viên chứng thực. Kèm theo phiếu thu nộp tiền cho ban quản lý dự án (bản gốc). Nay tôi ra ban quản lý dự án xin phép làm nhà trên mảnh đất đó thì ban quản lý dự án cho biết mảnh đất tôi mua hiện đang có quyết định của cơ quan thi hành án thành phố không cho xây nhà hoặc chuyển nhượng cho người khác. Xin luật sư vui lòng tư vấn giúp tôi:

Vì là đất dự án nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán chỉ có giấy viết tay, kèm theo giấy ủy quyền như vậy có giá trị pháp lý gì không? Lô đất tôi mua tháng 11/2009 nhưng quyết định của cơ quan thi hành án ký ngày 21/6/2011 như vậy có đúng không?

Tôi có thể nộp đơn khởi kiện người bán ra tòa án dân sự được không? Nếu được thì thủ tục khởi kiện như thế nào? Nộp án phí ở đâu, thủ tục nộp thế nào? Nộp ngay khi khởi kiện hay chờ tòa án thụ lý hồ sơ xong mới nộp?

(binhfcp@... )

Trả lời

Theo quy định tại Điều 106, Luật đất đai 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Hơn nữa, theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006) thì hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng đất của bạn được thực hiện khi chính người chuyển nhượng cũng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là đã vi phạm Điều 106 Luật đất đai. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng đất lại không được công chứng hoặc chứng thực theo như quy định dẫn chiếu ở trên là vi phạm về mặt hình thức khi thực hiện giao dịch.

Cần nói thêm, việc bạn có giấy ủy quyền của người bán để bạn làm các giấy tờ, thủ tục liên quan đến mảnh đất, được công chứng viên chứng thực và kèm theo phiếu thu nộp tiền cho ban quản lý dự án (bản gốc) là không có giá trị gì về mặt pháp lý vì giao dịch chuyển nhượng của bạn ngay từ đầu đã không hợp pháp. Chính vì việc mua bán của bạn không được pháp luật công nhận nên quyết định của cơ quan thi hành án ký ngày 21-6-2011 đối với diện tích đó là đúng với quy định của pháp luật.

Từ những dẫn chiếu trên có thể thấy giao dịch chuyển nhượng đất của bạn sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu khi các bên có tranh chấp. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Bạn có thể làm đơn kiện kèm theo tài liệu liên quan lên tòa án có thẩm quyền (có thể là tòa án nơi có bất động sản), yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Sau khi tòa án nhận đơn thì trong 5 ngày làm việc tòa án sẽ tiến hành thụ lý vụ việc (nếu thuộc thẩm quyền của tòa án) và tòa án sẽ thông báo cho bạn về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Tòa án sẽ thụ lý vụ án tính từ thời điểm bạn nộp biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

Theo TTO

Hỏi: Gia đình tôi hiện đang sống trên mảnh đất của ông bà từ xưa. Người đứng tên trong sổ hộ khẩu của gia đình là bà nội, còn người đứng tên trên sổ đỏ lại là mẹ tôi.

Vậy xin hỏi bà nội tôi có quyền định đoạt tài sản nhà cửa đất đai trong gia đình không? Mẹ tôi có quyền và nghĩa vụ gì?

Trịnh Thị Lựu (luutrinhqt@...)

Trả lời

Căn cứ khoản 20, Điều 4 Luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo thư trình bày, mẹ của bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, căn cứ Điều 105, 106 và 107 Luật đất đai, mẹ của bà có một số các quyền và nghĩa vụ cơ bản như sau:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất;

- Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

- Được quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới đất;

- Được quyền định đoạt, sử dụng thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo thư trình bày, bà nội của bạn là người đứng tên trên sổ hộ khẩu. Như vậy, bà nội của bạn chỉ là chủ hộ, không phải là người sử dụng đất. Do đó, bà nội của bạn không có quyền định đoạt đối với thửa đất mà mẹ của bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn

Theo TTO

Câu hỏi: 

Đối với nhà ở, bạn không thể tách ra để làm sổ hồng. Việc tặng cho miệng cũng không có giá trị pháp lý. Để thực hiện việc tặng cho hợp pháp, bạn phải thực hiện đúng theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở:

Tôi muốn biết quy định pháp luật hiện hành về hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư? Hợp đồng ký kết với chủ đầu tư (là doanh nghiệp) thì có phải công chứng, chứng thực hay không? Lê Phương Nam (Quận Hoàng Mai, Hà Nội).

Trả lời

Căn cứ Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1-9-2010 do Bộ Xây dựng ban hành có quy định hợp đồng về nhà ở như sau:

1 - Các giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, tuân thủ các mẫu và nội dung của hợp đồng quy định tại các phụ lục ban hành kèm theo thông tư này.

Theo đó, hợp đồng về nhà ở bao gồm các nội dung cơ bản: Tên và địa chỉ của các bên; Mô tả đặc điểm của nhà ở; Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về giá; Thời gian giao nhận nhà ở và thời gian bảo hành (nếu có); Quyền và nghĩa vụ của các bên; Cam kết của các bên; Các thỏa thuận khác; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký)…

2 - Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ); khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ sở mức đóng góp kinh phí không vượt quá mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư ban hành và danh mục vật liệu xây dựng bên trong và bên ngoài căn hộ.

3 - Việc công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, Luật Nhà ở, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, pháp luật về dân sự và quy định tại Thông tư số 16/2010/TT- BXD.

Căn cứ Khoản 2 Điều 63 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở và nghị định này, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Bạn có thể tham khảo tại Phụ lục số 16: Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại (ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD ngày 1-9-2010 của Bộ Xây dựng).

Luật sư Lương Thị Trâm

Theo HNM

Hỏi: Nhà tôi và nhà bên cạnh có chung bức tường từ trước. Nay tôi chuẩn bị xây nhà nên quyết định sẽ bỏ bức tường cũ cho nhà bên cạnh và sẽ xây bức tường mới để không làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh.

Nhưng khi tôi thuê vẽ thiết kế nhà và đem đi đăng ký xin phép xây dựng thì UBND quận nói là tôi phải lùi bản vẽ vào 15cm theo nguyên tắc thì mới cho tôi xây dựng tường mới (nhà tôi đo chiều ngang tính từ chạm mí bức tường chung phía bên tôi đến ranh giới nhà bên kia là 4m, nay phải lùi vào 15cm thì chỉ còn 3,85m). Tôi xin hỏi như vậy có đúng không?

Cách khác: tôi sẽ thỏa thuận với nhà có bức tường chung là tôi đập tường chung đi và sẽ lấy tim giữa để xây tường mới lên, như thế có được không, và nhà kế bên vẫn sử dụng tường nhà tôi để ở khi nào xây dựng thì xây tường mới riêng, không sử dụng chung tường của tôi nữa, như vậy có được không? Trường hợp này thì xin phép xây dựng ra sao?

Trần Anh Hùng (herotran117@...)

Trả lời

1. Về diện tích đất khi xin phép xây dựng

- Căn cứ Khoản 2 Điều 265 Bộ Luật dân sự (BLDS), người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

- Căn cứ Khoản 1 Điều 266 BLDS thì chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

- Căn cứ Khoản 2 Điều 266 BLDS, trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

- Căn cứ Điều 268 BLDS thì khi đào giếng, đào ao hay xây dựng các công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên thì về nguyên tắc, ông có quyền xây dựng nhà trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Hiện nay, theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam thì chưa quy định một cách cụ thể đối với trường hợp khi xây nhà thì chủ sở hữu bất động sản liền kề phải xây móng cách móng nhà bên cạnh là bao nhiêu.

Tuy nhiên, đối với trường hợp thực tế của ông, do hai căn nhà sử dụng chung một bức tường, nếu khi xây dựng nhà mới ông tự nguyện không sử dụng bức tường chung hữa, đồng nghĩa với việc ông không sử dụng phần đất làm nền móng của bức tường chung, cũng như móng và đà của nó. Thông thường, nền móng của bức tường sẽ lớn hơn bức tường khoảng 20-30cm.

Vì lẽ đó, khi xin giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép xây dựng yêu cầu ông phải làm phần móng cách tường cũ khoảng 15cm là muốn bảo vệ phần móng của tường chung không bị ảnh hưởng. Đây là lý do mà theo suy đoán của chúng tôi là có căn cứ nhất.

2. Về việc thỏa thuận sử dụng tường chung

Căn cứ Điều 266 BLDS, ông có quyền thỏa thuận với chủ sở hữu đang sử dụng chung với ông bức tường về giải pháp mà ông đã nêu trong thư, nếu chủ nhà bên cạnh đồng ý thì hai bên phải lập văn bản ghi nhận thỏa thuận của hai bên, có xác nhận chữ ký của UBND phường làm căn cứ cho cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp phép xây dựng cho ông.

Trân trọng,

Luật sư Phạm Đình Sơn

Theo TTO

Hỏi: Tôi có căn nhà (B) diện tích 398m2, nhà cấp 4, tọa lạc ở phường Linh Xuân, quận Thủ Đức (Tp.HCM). Nhà xây dựng không phép và đưa vào sử dụng vào năm 2005 trên đất trồng cây lâu năm của ông bà để lại, đất đã có sổ đỏ do tôi đứng tên.

Năm 2011 tôi xin hợp thức hóa căn nhà nêu trên và đã được UBND quận Thủ Đức ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất vào ngày 12-9-2011, chuyển qua chi cục thuế vào ngày 20-9-2011. Hiện tôi đang chờ được hướng dẫn đóng thuế sử dụng đất vượt hạn mức quy định.

Xin hỏi, trước khi xin hợp thức hóa căn nhà B, vợ chồng tôi có đứng tên sở hữu một căn nhà A diện tích 124m2 ở phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức. Tuy nhiên, tháng 8-2011 chúng tôi đã bán căn nhà A và đã đóng đầy đủ các thuế (kể cả thuế thu nhập) cho Nhà nước. Do đó, hiện chúng tôi chỉ có căn nhà B là duy nhất.

Vậy nhà B của chúng tôi có được tính phần diện tích 200m2 đóng thuế đất trong hạn mức sử dụng không hay phải đóng tất cả 398m2 đất là thuế vượt hạn mức sử dụng?

Căn nhà tôi đang chờ đóng thuế được phường Linh Xuân xác định là nhà nằm trong hẻm cấp 1, vị trí hai, đường nhựa, tiếp giáp trong khoảng 200m với đường số 8. Đường số 8 này được công bố giá đất của Tp.HCM là 1.800.000 đồng. Theo quyết định số 28/2012/QĐ-UBND, xin tính giúp chúng tôi số tiền phải đóng cụ thể là bao nhiêu?

Mong được trả lời. Cảm ơn.

Hồng Chung (chungnga_18@... )

Trả lời

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất chỉ được tính cho một thửa đất.

Vì vậy, nếu trước khi xin hợp thức hóa căn nhà (B), vợ chồng bạn đã từng đứng tên sở hữu một căn nhà (A) thì cho dù tại thời điểm xin hợp thức hóa căn nhà B, căn nhà A đã được bán cho người khác, toàn bộ diện tích xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) sẽ được xem là phần diện tích đất vượt hạn mức.

Theo quyết định 28/2012/QĐ-UBND ngày 6-7-2012 của UBND Tp.HCM, hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất của phần diện tích vượt hạn mức sử dụng (hạn mức giao) đất ở khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (công nhận quyền sử dụng đất) đối với đất đang sử dụng có hiện trạng là đất ở thuộc khu dân cư (do UBND phường, xã, thị trấn xác nhận) của hộ gia đình, cá nhân thì toàn bộ diện tích đất ở vượt hạn mức được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là hai (02) lần giá đất ở do UBND thành phố quy định và công bố hằng năm.

Do đó, nếu căn nhà B mà bạn đang chờ đóng thuế đã được xác định giá đất theo quyết định của UBND thành phố tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận 1.800.000 đồng/m2 thì số tiền sử dụng đất mà vợ chồng bạn phải đóng sẽ là 398m2 x 2 x 1.800.000 đồng.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Theo TTO

Câu hỏi: 

Cho em hỏi về viêc phân chia tài sản. Gia đình ông bà nội em sinh được hai anh em trai không có con riêng nào hết. Ông nội em chết khi bố em còn nhỏ bà nội em chết năm 1998 có để lại tài sản là một ngôi nhà và diện tích đất sử dụng là 880m2 nhưng không có di chúc thừa kế cho ai cả. Vậy mà đến năm 2005 chú là em ruột của bố em tự sang tên quyền sử dúng đất sang têt chú em. Vậy đến nay năm 2012 bố em kiện có được không. Nếu kiện được thì bao nhiêu phân trăm thắng kiện và toà sẽ giải quyết ra sao. Em mong các luật sư tư vấn giúp em. Em rất chân thành cảm ơn các luật sư. 

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 645 Bộ luật dân sự 2005 thì “Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế…..”. Theo như bạn trình bày thì thời hiệu khởi kiện thừa kế đối với di sản mà ông bà nội bạn đã hết. Tuy nhiên, Theo mục 2.4 Mục I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn việc không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế thì có những trường hợp cụ thể không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, cụ thể như sau:

“ Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau: a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b. Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.

Như vậy, trong trường hợp này bố bạn muốn yêu cầu được chia tài sản chung mà ông bà nội bạn để lại cho bố và chú bạn, có thể yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có tài sản là nhà và đất nói trên để yêu cầu chia tài sản chung của bố và chú bạn.

Hỏi: Bố tôi có khai hoang mảnh đất (nay thuộc phường 12, TP Vũng Tàu) và sử dụng từ trước năm 1970. Hiện mảnh đất không thuộc diện quy hoạch, không có giấy tờ gì và cũng không có ai tranh chấp.

Mong chuyên mục hướng dẫn giúp tôi các giấy tờ để được cấp sổ đỏ. Trình tự như thế nào? Gồm những mẫu đơn gì, thủ tục ra sao và thời gian hoàn tất?

Hiện tôi sống ở huyện Long Điền (Bà Rịa - Vũng Tàu) nhưng vẫn đang canh tác trên mảnh đất đó. Có rất nhiều người có thể làm chứng mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của tôi, không có ai tranh chấp và được khai thác sử dụng trước năm 1970.

Cảm ơn.

Minh Trần (tranhoangminh0411@... )

Trả lời

Theo quy định tại Điều 7 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ và khoản 4 Điều 50 Luật Đất đai, nếu không có bất cứ một loại giấy tờ nào chứng minh về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai, nhưng mảnh đất trên đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15-10-1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất hiện tại sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là “giấy chứng nhận”) để chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên.

Theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP, bạn có thể chuẩn bị hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất để nộp hồ sơ và nhận giấy chứng nhận tại phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên - môi trường TP Vũng Tàu (hoặc tại UBND xã, thị trấn nơi có đất).

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận gồm có:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, UBND xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; trong thời hạn không quá ba ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Do không có thông tin đầy đủ về vị trí thửa đất, diện tích thửa đất... cũng như tình trạng thửa đất hiện tại như thế nào nên không thể kết luận được là bạn có được cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất trên, cũng như thời gian hoàn tất để được cấp giấy chứng nhận là bao lâu.

Tuy nhiên, bạn có thể liên lạc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND TP Vũng Tàu hoặc UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể hơn đối với các thắc mắc của mình.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Theo TTO

Hỏi: Gia đình tôi có tám người, gồm bố mẹ và sáu người con. Năm 1989 cơ quan bố tôi cấp cho ông căn nhà thuộc sở hữu nhà nước để ở. Năm 1997 bố tôi qua đời, không để lại di chúc. Mẹ tôi và một người con trai vẫn tiếp tục ở trong căn nhà tới nay.

Hiện hộ khẩu nhà tôi gồm mẹ tôi (chủ hộ), một người con trai và hai người con gái (có tên trong hộ khẩu, nhưng thực tế hai người này đã tạm trú dài hạn tại Tp.HCM từ năm 1996 và đã đi nước ngoài sinh sống).

Năm 2010 Nhà nước cho làm thủ tục thanh lý nhà theo nghị định 61/CP. Cơ quan nơi bố tôi làm việc có quyết định gửi công ty kinh doanh nhà của thành phố chỉ định người đứng tên mua nhà là mẹ tôi. Nhưng 4 người con của mẹ tôi (không có tên trong hộ khẩu) có đơn gửi UBND phường và tất cả các cơ quan có thẩm quyền về việc bán nhà, xin được đứng tên cùng mua căn nhà. Theo họ, mẹ tôi và họ cùng là hàng thừa kế thứ nhất.

Do có đơn của những người này nên việc thực hiện mua nhà của mẹ tôi bị ách tắc, UBND phường nơi mẹ tôi cư ngụ không ký xác nhận bất cứ giấy tờ nào liên quan tới việc mua nhà cho bà. Tuy nhiên khi bà yêu cầu được xem đơn của 4 người con thì UBND phường không đồng ý.

Trong khi đang làm thủ tục mẹ tôi có di chúc cho người con trai (có tên trong hộ khẩu) căn nhà và nhường quyền được mua nhà cho người con này. Ngày 6-1-2012 mẹ tôi qua đời. Hiện nay người con trai được mẹ tôi di chúc đang sống trong căn nhà này và tiếp tục trả tiền thuê đất.

Xin hỏi, việc UBND phường không ký xác nhận tất cả giấy tờ liên quan đến việc mua nhà của mẹ tôi như vậy có đúng pháp luật không? Hiện ai sẽ được đứng tên mua nhà theo đúng quy định? Người được đứng tên mua nhà cần phải có những thủ tục gì? Gửi cơ quan thẩm quyền nào giải quyết?

Mong được giải đáp. Xin cảm ơn.

Hue Nguyen (huenguyen1251@... )

Trả lời

Trước tiên, bạn cần lưu ý vấn đề sau, Nghị định 61/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở quy định về việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở và mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

Ngoài ra, cũng theo Nghị định 61/CP, bên bán nhà ở phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa tiến hành việc ký hợp đồng thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối với người đang thuê là bố hoặc mẹ bạn, cũng chưa có bất kỳ một văn bản nào thể hiện căn nhà trên thuộc sở hữu nhà nước. Vì thế, việc cơ quan bố bạn làm văn bản gửi Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM để chỉ định người mua nhà phải là mẹ bạn cũng chỉ mang tính chất làm cơ sở để chứng minh nguồn gốc tạo lập của căn nhà.

Do đó, để có cơ sở và hướng giải quyết tiếp theo, bạn nên liên hệ Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM để xác thực và làm rõ xem căn nhà hiện tại có phải thuộc sở hữu nhà nước hay không. Trường hợp căn nhà thuộc sở hữu nhà nước thì Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM mới là cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và xác định ai sẽ là đối tượng đủ điều kiện để được mua nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Liên quan đến việc từ chối ký các loại văn bản giấy tờ của UBND phường nơi có căn nhà tọa lạc khi gia đình bạn tiến hành thủ tục mua nhà (nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước) hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước): nếu có cơ sở cho rằng căn nhà nêu trên đang trong tình trạng tranh chấp thì UBND phường có quyền từ chối ký vào các văn bản liên quan khi gia đình bạn tiến hành thủ tục.

Tuy nhiên, trong trường hợp UBND phường lấy lý do có đơn của 4 người con kia của mẹ bạn thì mẹ bạn có quyền yêu cầu UBND phường xác thực các đơn này. Nếu UBND phường từ chối thì mẹ bạn có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND phường theo đúng trình tự, thủ tục của pháp luật về khiếu nại để được giải quyết.

Ngoài việc liên hệ Công ty Quản lý kinh doanh nhà Tp.HCM để được xác thực thông tin như đã nêu trên, bạn cũng có thể liên hệ UBND cấp huyện nơi có căn nhà tọa lạc để hỏi rõ hơn về tình trạng pháp lý hiện hữu của căn nhà, từ đó mới có thể xác định các bước tiếp theo trong quá trình xác lập quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà trên.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu

Theo TTO

Hỏi: Nhà tôi có ba người gồm tôi, mẹ và chị gái tôi. Lúc còn sống ba tôi có mua căn nhà bằng giấy tay ở Bình Chánh (Tp.HCM) và để hai chị em tôi cùng đứng tên trên giấy mua bán. Nay tôi đã dọn ra ngoài sống cùng chồng con (ở nhà thuê), để nhà đó cho mẹ và chị gái tôi sinh sống.

Giấy tờ mua bán nhà hiện do mẹ và chị gái tôi đang giữ. Giờ tôi về nhà thì mẹ và chị gái tôi không cho vào nhà. Mẹ và chị tôi định bán hoặc thế chấp nhà đó mà không cần sự có mặt hay chữ ký của tôi. Hộ khẩu cả gia đình tôi xưa giờ vẫn ở quận 1 (nhà ở quận 1 vốn cũng là nhà tôi nhưng đã bán để chia đều cho ba tôi và các chú, bác) và chưa chuyển về nhà mới này.

Xin hỏi với tình trạng nhà giấy tờ tay như thế liệu có thể giao dịch, mua bán? Mẹ và chị gái tôi có cách nào tự bán hay cầm cố được nhà mà không cần có mặt tôi hay sự đồng ý của tôi? Nếu mẹ hoặc chị giả mạo chữ ký của tôi để giao dịch thì có được không?

Luat Hoi (hoi_luat@... )

Trả lời

Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng nhà của bạn đã được mua bằng giấy tay và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.

Theo Khoản 1 điều 91 Luật nhà ở, trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải đủ các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do căn nhà chưa được cấp giấy chứng nhận nên mẹ bạn không thể bán hoặc thế chấp nhà tại bất kỳ tổ chức tín dụng.

Trường hợp mẹ bạn bán nhà bằng giấy tay hoặc thế chấp nhà cho các tổ chức, cá nhân không có đăng ký hoạt động tín dụng theo quy định thì bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 128 Bộ luật dân sự do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Mọi trường hợp giả mạo giấy tờ hoặc chữ ký là trái pháp luật và có thể yêu cầu tòa án xét xử, tiến hành giám định để tuyên giao dịch vô hiệu.

Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà, trường hợp các bên không thể tự thỏa thuận và UBND phường xã hòa giải không thành, một trong các bên có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận nơi có nhà để được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong thư, bạn không nêu cụ thể thời gian mua nhà, song căn cứ theo nguyên tắc của pháp luật về hôn nhân và gia đình, căn nhà này lúc trước tuy do chị em bạn đứng tên trên giấy tay mua bán, song thực chất là mua bằng tài sản của cha bạn thì căn nhà này được xem là tài sản chung của cha mẹ bạn, mỗi người ½ giá trị tài sản.

Khi cha bạn mất đi, ½ căn nhà của cha bạn được xem là di sản thừa kế và sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất là mẹ và hai chị em bạn, mỗi người 1/6 giá trị căn nhà.

Trân trọng.

Luật sư Huỳnh Văn Nông

Theo TTO

Hỏi: Chi cục Thuế huyện Tân Yên (tỉnh Bắc Giang) không làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân cho ông Đặng Văn Tuyến (hongvuity@...) khi ông chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác trên thửa đất duy nhất...

Năm 1995, thửa đất của gia đình ông Tuyến ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố ông. Sau khi bố ông Tuyến chết, gia đình ông vẫn ở tại thửa đất này. Năm 2010, mẹ ông Tuyến chết, ông Tuyến đã đến UBND xã để làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng do chị gái ông đi lấy chồng xa nên không Tuyến không thực hiện được thủ tục sang tên.

Năm 2012, ông Tuyến mua một thửa đất khác, tuy nhiên khi bán thửa đất này, ông không được Chi cục thuế huyện Tân Yên miễn thuế thu nhập cá nhân cho trường hợp người chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất, với lý do ông Tuyến đã có thửa đất của bố mẹ để lại.

Trả lời:

Ngay sau khi nhận được phản ánh của ông Tuyến qua Cổng TTĐT Chính phủ, Chi cục Thuế huyện Tân Yên đã mời ông Tuyến lên làm việc, đồng thời thực hiện tiến hành kiểm tra, xác minh các thông tin liên quan trong thực tế và trên hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Tuyến.

Theo kết quả kiểm tra, ông Tuyến chỉ có 1 thửa đất duy nhất mua năm 2012 và Chi cục Thuế huyện Tân Yên đã thực hiện thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân cho trường hợp của ông.

Theo Chinhphu.vn

Hỏi: Chị tôi có một căn nhà ở Tp.HCM đã bị Nhà nước quản lý theo diện nhà vắng chủ. Có phải những trường hợp như chị tôi sẽ được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở?

Trả lời

Theo Điều 9 Nghị định 127 ngày 10-10-2005 của Chính phủ (hướng dẫn Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 2-4-2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 1-7-1991), người được cải thiện chỗ ở phải là chủ sở hữu có nhà, đất bị Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng và hiện đang cư trú tại tỉnh, thành phố có nhà bị quản lý. Người muốn được hỗ trợ cải thiện chỗ ở phải có giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu của nhà đã bị Nhà nước quản lý, hiện không có nhà ở hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân nhỏ hơn 6m2/người. Số người cư ngụ trong nhà sẽ được tính theo hộ khẩu tại thời điểm Nghị quyết 755 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội có hiệu lực.

Như vậy, nếu hội đủ các điều kiện trên, chị của ông có thể làm đơn đề nghị được cải thiện nhà ở (có xác nhận của UBND cấp xã nơi cư trú về tình trạng chỗ ở theo những quy định trên) và nộp tại sở xây dựng tỉnh để được xem xét, giải quyết.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi

Theo SG ĐTTC

Hỏi: Ba chồng tôi mất đột ngột năm 2011 không trăn trối gì lại, chồng tôi trong lúc thiếu suy nghĩ đã làm giả di chúc của cha để được thừa kế căn nhà...

Mới rồi chị chồng và em chồng tôi biết chuyện nên định tố cáo. Xin hỏi nếu chia lại di sản, chồng tôi có bị truất quyền thừa kế và liệu có bị xử tù không?

Hoa Sen (hoasensg2008@....)

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 643 bộ luật Dân sự năm 2005 thì những người sau đây không được quyền hưởng di sản: “… Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản”. Nếu chị và em chồng bà chứng minh được việc chồng bà giả mạo chữ viết, chữ ký cha mình để hưởng một phần hoặc toàn bộ tài sản của cha thì chồng bà sẽ mất quyền hưởng di sản.

Trường hợp chồng bà không những giả mạo chữ ký, chữ viết của cha mà còn làm giả tài liệu, con dấu của uỷ ban nhân dân xã/phường hoặc phòng công chứng để lập di chúc dưới hình thức chứng thực hoặc công chứng nhằm lừa dối cá nhân, cơ quan, tổ chức để chiếm đoạt tài sản, thì chồng bà có thể còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức theo quy định của luật Hình sự.

Ls Bùi Bảo Trâm, Đoàn Luật sư Tp.HCM

Theo SGTT

Hỏi: Tôi và chồng tôi đã ly hôn. Nhưng tôi muốn tách hộ, ghép với gia đình nhà chồng. Hiện tại, tôi chưa có nhà riêng, nhưng gia đình nhà chồng tôi không cho hai mẹ con tách hộ ghép, lý do vì không thích.

Vậy tôi phải làm gì để được tách hộ ghép?

hoang_nga_bs@...

Trả lời:

Căn cứ điều 27 Luật Cư trú năm 2006 vấn đề tách sổ hộ khẩu được quy định như sau:

Điều 27. Tách sổ hộ khẩu

1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Theo như bạn trình bày, do bạn nhập hộ khẩu vào nhà chồng, nên thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 điều 25 Luật cư trú. Vì vậy, để thực hiện được việc tách sổ hộ khẩu cần phải có sự đồng ý của chủ hộ. Tuy nhiên, bạn có thể đăng ký thường trú tại nơi cư trú mới, khi đó không cần sự đồng ý của gia đình chồng, bạn vẫn thực hiện được thủ tục này. Trong trường hợp này, bạn cần phải có chỗ ở hợp pháp mới. Về trình tự thủ tục đăng ký thường trú bạn có thể tham khảo điều 21 Luật Cư trú, như sau:

Điều 21. Thủ tục đăng ký thường trú

1. Người đăng ký thường trú nộp hồ sơ đăng ký thường trú tại cơ quan công an sau đây:

a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì nộp hồ sơ tại Công an huyện, quận, thị xã;

b) Đối với tỉnh thì nộp hồ sơ tại Công an xã, thị trấn thuộc huyện, Công an thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2. Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

b) Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật này;

c) Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật này.

3. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều này phải cấp sổ hộ khẩu cho người đã nộp hồ sơ đăng ký thường trú; trường hợp không cấp phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

VP luật sư Giải Phóng

Theo Vietnamnet