Phân khúc căn hộ có giá 1 tỷ đồng được quan tâm, tuy nhiên nhiều người băn khoăn không biết nên chọn mua chỗ nào ở Hà Nội bởi số lượng căn hộ loại này lại đang hiếm và mua được nhà hoàn thiện có thể ở ngay càng khó.

Hàng không nhiều

Thị trường BĐS Hà Nội đang thiếu nguồn cung cho phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Báo cáo của Savills Viêt Nam, loại căn hộ này trên thị trường rất ít, chỉ khoảng 1000 căn. Phân khúc bình dân đang là điểm sáng của thị trường khi nhà nước đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Chung cư thương mại: căn hộ có giá quanh 1 tỷ đồng/căn tập trung nhiều ở khu vực quận Hà Đông, Hoài Đức và Hoàng Mai, những khu vực cách xa trung tâm thành phố. Bất lợi về vị trí, khi di chuyển vào trung tâm khá xa nên các dự án này chỉ phù hợp với đối tượng có nhu cầu quanh bán kính cách dự án khoảng 5km.

Loại căn hộ này có giá khoảng 15-18 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án bình dân mới đưa ra thị trường có mức thấp hơn khá nhiều khoảng 14 triệu đồng/m2. Với loại diện tích căn hộ nhỏ từ 40-70m2/căn, giá trị mỗi căn hộ ở một số khu vực tại Hà Đông như Xa La, Văn Phú, Dương Nội chỉ trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Hay một số dự án khác tại Hoài Đức có giá 15 - 18 triệu. Một số dự án mới đây cũng được chào bán với mức giá khoảng 1 tỷ đồng như chung diện tích nhở ở Hà Đông, Linh Đàm.

Đối với đất thổ cư, một số khu vực giá đã về mức thấp với khả năng tài chính 1 tỷ đồng có thể mua được như Yên Nghĩa, Phú Lương (Hà Đông) dao động từ 17-25 triệu đồng/m2, An Khánh khoảng 17-20 triệu đồng/m2, Tây Mỗ Hoài Đức khoảng 30-35 triệu đồng/m2,... Người mua đất cũng phải tốn khoảng 500 - 800 triệu đồng để xây dựng nhà 3 tầng.

Cao hơn mức 1 tỷ đồng, những căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ đồng cũng đang được chào bán rầm rộ như ở khu vực ngoài vành đai 3, cầu Diễn, Hà Đông thậm chí ngay trong nội thành Hà Nội ở Hoàng Mai, Cầu Giất có giá từ 15 - 22 triệu cho các căn hộ có diện tích từ 70 - hơn 100m2.

Bài toán tài chính

Gần đây, nhiều thông tin tốt cho thị trường BĐS cũng đã xuất hiện như lãi suất giảm về 7,5%, cho vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ lãi suất 6%/năm đang được xem xét, giảm 30% thuế VAT cho loại nhà ở dưới 15 triệu đồng/m2. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đưa ra chiêu khuyến mãi hỗ trợ khách hàng vay tiền ngân hàng lên đến 70 - 75% giá trị căn hộ với lãi suất ưu đãi. Nhiều người dân đang rục rịch tính chuyện mua nhà.

Tại các ngân hàng thương mại, các chương trình cho vay mua nhà đang có nhiều ưu đãi, tuy nhiên khách hàng vay được đòi hỏi nhiều điều kiện kèm theo.

Mức vay thực tế phụ thuộc vào thu nhập khách hàng. Đồng thời, đòi hỏi người vay phải công tác liên tục trong cùng một lĩnh vực chuyên môn tối thiểu 12 tháng, hoặc có thời gian đăng ký và hoạt động kinh doanh liên tục hơn 1 năm, thực hiện trả lương qua tài khoản ít nhất 3 tháng... Hầu hết các ngân hàng trong nước đều đưa ra mức lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng cho 6 tháng - 1 năm đầu.

Riêng đối với tín dụng cho vay mua nhà xã hội hiện nay phổ biến các ngân hàng áp dụng lãi suất 8%/năm. Đó là một lãi suất quá cao đối với các đối tượng có nhu cầu mua nhà xã hội để ở, những đối tượng nghèo.

Tuy nhiên, nếu có sẵn 1 tỷ, chấp nhận chọn căn nhà từ 1,2 - 1,5 tỷ đồng thì người mua sẽ có rất nhiều lựa chọn. Người mua có thể đặt vấn đề vay vốn các ngân hàng với mức 200 - 500 triệu tùy nhu cầu. Tuy nhiên, đa số các khu nhà này sớm nhất cung phải 3 - 6 tháng nữa mới vào ở được.

Tuy nhiên, để vay được tiền thì người mua phải tìm hiểu kỹ. Trước hết nên chọn các dự án mà chủ đầu tư có kết hợp với ngân hàng trong việc vay vốn mua nhà để có thể thế chấp chính căn nhà mua để vay vốn. Nhà phải được mua bán trực tiếp, qua sàn được công nhận mới đủ điều kiện xét vay vốn.

Bên cạnh đó, tùy số tiền vay mà để bạn có thể tính toán mức thời hạn trả, chuẩn bị các loại giấy tờ chứng minh thu nhập. Nếu vay số tiền 200 triệu mà có thu nhập gia đình 20 triệu, thời hạn vay trong 3 - 5 năm thì không có gì khó. Nhưng nếu vay trên 500 triệu mà thu nhập của bạn chỉ ở mức 15 triệu thì quả là một bài toán khó.

Các ngân hàng yêu cầu số tiền trả nợ không được quá 65% thu nhập của người vay, do đó, để được vay với mức trên, khách hàng phải chứng minh được thu nhập tối thiểu hằng tháng khoảng 20 triệu đồng.

Đơn cử, muốn vay khoảng 750 triệu đồng như đề nghị, với mức lãi suất là 1,08%/tháng (tương đương 13%/năm), mỗi tháng người vay phải trả hơn 8,1 triệu đồng tiền lãi và hơn 3,1 triệu đồng tiền gốc. Với khoản vay 500 triệu, thời hạn vay 5 năm, lãi suất cho vay 12%, mỗi tháng người vay phải trả cho ngân hàng 13 triệu đồng bao gồm 8 triệu tiền gốc và 5 triệu đồng tiền lãi.

Bên cạnh đó, TS Lê Thẩm Dương cho rằng, người vay mua căn hộ cần lường trước các rủi ro mà mình sẽ gặp phải, trong đó có biến động về LS mà phần lớn khả năng là sẽ tăng cao hơn trong suốt quá trình vay do nguy cơ lạm phát. Khách hàng cần lường định kỹ khả năng vay được vốn cũng như năng lực trả nợ của mình, tránh trường hợp đã đặt cọc mới biết không được vay hoặc vay không đủ; hay trường hợp dự án kéo dài, chưa được vào ở căn hộ nhưng vẫn phải vừa trả lãi ngân hàng, vừa góp tiền theo tiến độ.

Theo VEF

Thị trường hiện nay đang thiếu nguồn cung cho phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng/căn, và chắc chắn phân khúc này sắp tới sẽ được các nhà phát triển BĐS khai thác.

Những giải pháp hỗ trợ thị trường bất động sản gần đây của Chỉnh phủ đang có tín hiệu lạc quan, giá nhà đất không còn sụt giảm mạnh, thanh khoản của thị trường tăng lên như giao dịch thành công của mảng căn hộ tại Tp.HCM tăng 25% , nhiều dự án tại HN mở bán đạt được kết quả giao dịch khả quan, đặc biệt là những dự án sắp hoàn thành, giá cả vừa phải.

Bên cạnh đó, nhiều thông tin tốt cho thị trường BĐS cũng đã xuất hiện như lãi suất giảm về 7,5%, lãi suất cho vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ 6%/năm đang được xem xét, giảm 30% thuế VAT cho loại nhà ở dưới 15 triệu đồng/m2,… Điều này có tác dụng củng cố được tâm lý của người dân.

Trao đổi với phóng viên ông Lê Ngọc Ước - Giám đốc Công ty kinh doanh Bất động sản Viglacera cho rằng, quy luật cung cầu sẽ quyết định thị trường, và các nhà phát triển dự án phải xác định được phân khúc đó để đưa ra các sản phẩm phù hợp với thị trường.

Thị trường hiện nay đang thiếu nguồn cung cho phân khúc bình dân, diện tích nhỏ, giá dưới 1 tỷ đồng/căn, và chắc chắn phân khúc này sắp tới sẽ được các nhà phát triển BĐS khai thác.

Và xu hướng này, trên thực tế cũng đang ghi nhận những tín hiệu lạc quan, làm ấm một phần nào đó của thị trường. Hiện Viglacera Land là một trong nhiều chủ đầu tư đang chào bán loại căn hộ này như chung cư CT6 Đặng Xá và CT2 Xuân Phương. Theo ông Ước đặc biệt là chung cư CT6 Đặng Xá với mức giá chỉ từ 550 triệu/căn đang nhận được phản hồi rất tốt của thị trường.

Ở thị trường Hà Nội hiện nay, phân khúc bình dân đang là điểm sáng của thị trường, theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của Savills, hiện nhà nước đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo bà Hằng loại căn hộ này trên thị trường rất ít, chỉ khoảng 1000 căn.

Ông Ước cho biết thêm, thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay đưa đến cho các nhà đầu tư rất nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên, những doanh nghiệp có uy tín, và tiềm lực tài chính vững vẫn đang thể hiện được mình.

“Các dự án phải được triển khai đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng, có như vậy mới bán được hàng trong thời điểm hiện nay. Với Viglacera Land, chúng tôi đạt gần 3.800 tỷ đồng doanh thu năm 2012. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng huy động được các ngồn vốn lưu động từ nguồn vay ngắn hạn của ngân hàng. Do vậy chúng tôi hoàn toàn chủ động về nguồn vốn để triển khai các hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Chúng tôi đang phấn đấu hoàn thành kế hoạch doanh thu hơn 3.500 tỷ đồng vào năm 2013. Đây sẽ là điều kiện quan trọng để công ty đảm bảo được dòng vốn cho các dự án đang triển khai, trong đó có cả những dự án thuộc phần khúc cao cấp Viglacera sắp kinh doanh như biệt thự và liền kề BT1 Đặng Xá 2.” Ông Ước nói.

Như vậy, có thể thấy, nhu cầu về nhà ở trên thị trường khá lớn, tuy nhiên, chủ đầu tư phải có hướng đi phù hợp với nhu cầu của thị trường để tung ra các sản phẩm hợp lý. Bên cạnh đó, một trong những yếu tố tiên quyết cho sự thành công ở mỗi dự án đó là dòng vốn ổn định.

Thị trường bất động sản đang thanh lọc một cách rõ nét, không còn những cách làm “ăn xổi” như trước đây, mà thay vào đó là môi trường kinh doanh hoàn toàn mới. Thị trường chỉ dành cho những nhà đầu tư đủ năng lực mới có thể phát triển thành công dự án của mình.

Theo TTVN

Hà Nội sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn.

Theo đó, thành phố sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn. Rà soát quy hoạch, cho phép chuyển một số nhà ở sang nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Thành phố sẽ xử lý 5.788 căn hộ tồn đọng trên địa bàn hiện có, tiếp nhận xem xét đề nghị của chủ đầu tư chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ.

Đến nay, Hà Nội đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 3 dự án được sang xây dựng nhà ở xã hội và hiện có 6 nhà đầu tư đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại 7 địa điểm trên địa bàn. Thành phố cũng tiếp tục xem xét các dự án có nhu cầu chuyển sang nhà ở xã hội và thu nhập thấp phù hợp với quy hoạch.

Một nội dung quan trọng khác là thành phố sẽ điều chỉnh quy hoạch, quy mô các dự án bất động sản, điều chỉnh tiêu chuẩn định mức các căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ, tạo điều kiện đa dạng hóa sản phẩm...

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info - Ocean Group cho biết, theo thống kê của riêng sàn Info, thực tế thị trường BĐS HN đang tồn kho một lượng hàng hóa lên đến hàng chục ngàn căn hộ. Đây là một sự lãng phí lớn về tiền của xã hội nếu xét trên bối cảnh đất nước ta còn nghèo và còn rất nhiều người dân đang mơ ước có một căn nhà.

Hướng giải quyết của TP Hà Nội về việc tạm dừng các dự án nhà ở thương mại đến hết năm 2014 có thể coi là cách làm cắt cung để giảm lượng căn hộ thương mại mới cung cấp ra thị trường để giải quyết hết lượng hàng tồn.

Với tốc độ bán hàng hiện tại, phải mất từ 3 đến 5 năm nữa thì thị trường mới có khả năng hấp thu được hết lượng căn hộ đang tồn kho. Vậy nên nếu vẫn cứ đều đặn cho ra thị trường các dự án mới thì không thể dự báo được đến bao giờ mới hết tồn kho căn hộ.

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, nếu dừng hẳn phát triển nhà ở thương mại và chỉ chú trọng vào nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thì cũng rất dễ dẫn tới tình trạng phá hỏng kiến trúc đô thị. Hiện nay, thị trường đã có nhiều dự án nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp bị xuống cấp nhanh chóng do chất lượng thi công, vận hành, quản lý và bảo dưỡng cẩu thả và nếu như Thành phố không xiết chặt quản lý thì nguy cơ Hà Nội có hàng loạt các "khu ổ chuột trên cao" là rất dễ xảy ra.

Đồng quan điểm, ông Sam Cucurullo, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, có lẽ trước mắt Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trường có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại. Theo ông Sam, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng bất động sản gặp phải nhiều vấn đề khó khăn như hiện nay. Trong đó một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung quá lớn, vượt sức hấp thụ của thị trường.

"Tôi ngạc nhiên khi thấy có công trình tới 1.500 căn mà người đến ở rất ít. Theo tôi, người ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu hoặc dần dần. Đây cũng là giải thích vì sao thị trường Việt Nam lại như thế, nguồn cung lớn, chủ đầu tư xây rất ồ ạt trong khi mức thu nhập của người dân rất thấp" ông Sam nói.

Theo số liệu thống kê của CBRE, Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán nhưng không tìm được người mua. Do vậy, sẽ mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu. Do vậy, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.

Đại diện CBRE cho biết: "Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, thì đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu.Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng".

Nhận định về thị trường căn hộ năm 2013, ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info - Ocean Group cho biết, thị trường căn hộ trong năm 2013 sẽ còn rất khó khăn với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với những người có nhu cầu mua nhà để ở thì đây chính là thời điểm rất thích hợp do có nhiều sự lựa chọn, giá bán căn hộ đã xuống đến vùng đáy và các ngân hàng hiện đang có xu hướng hỗ trợ rất tốt trong việc xây dựng các sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà với mức lãi xuất hấp dẫn và ân hạn nợ gốc lên đến 8 năm

Chưa thỏa mãn

Ông Alan Phan đã không trả lời 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội một cách cụ thể, rõ ràng. Bức thư chỉ là một bài viết chung khiến cho nhiều người theo dõi cuộc tranh cãi này thất vọng và không thỏa mãn.

Trong bức thư, Alan Phan cho rằng, "Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn...quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.".

Và để giải quyết vấn đề, ông đặt lại bài toán huy động vốn trong dân: "Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ US dollars; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số nhậy cảm ở Việt Nam). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BDS tồn kho."

Tiếp tục bảo vệ luận điểm "rơi tự do" của mình, ông Alan Phan cho rằng hệ quả khi BĐS đổ vỡ là... chẳng sao cả (?!). Giới BĐS đã "tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung" nhưng thực tế là "không có Mợ thì chợ vẫn đông" ; "Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.".

Ông Alan Phan gọi những câu hỏi của giới BĐS đặt ra với mình là "con ngoá ộp mà quý vị đem ra hù doạ" đồng thời khẳng định: "Các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan... tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BDS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.".

Còn việc BĐS đổ vỡ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, dân mất tiền gửi trong ngân hàng, ông Phan cũng cho đó là "chuyện nhỏ" và "Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn Quý Vị và nhà nước nhiều.".

Tỏ ra "lo ngại" khi "bong bóng BĐS không nổ", ông Alan Phan bình luận: "các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào)" và "Tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho "bồ nhà", chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: "mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi "nghỉ mát" khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm".".

Và cuối cùng, ông Alan Phan bày tỏ, "Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BDS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness. Tôi cũng tiên đoán là chánh phủ rồi cũng sẽ tung nhiều gói cứu trợ BDS mặc cho sự can gián của nhiều chuyên gia và đa số người dân. So với Quý Vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ trọng lượng để chánh phủ lưu tâm. Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần."

Tranh cãi không phải là giải pháp

Ông Trần Hoàng Ngân (phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) nói: Theo tôi, thời điểm này không nên tạo ra những xung đột không cần thiết mà cần bỏ sức tìm những giải pháp tạo ra hiệu quả vực dậy nền kinh tế. Gói hỗ trợ là cần thiết, tuy nhiên cần ổn định lãi suất trong thời hạn dài và minh bạch để người dân có thể tiếp cận dễ dàng mà không phải mất phí không chính thức.

Ông Lương Trí Thìn (Tổng giám đốc Đất Xanh Group) nói, việc đưa ra 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ lãi suất cho cán bộ công chức mua nhà trong thời điểm này là hợp lý nhất. Hiện nay thực tế người mua nhà vẫn phải vay ngân hàng lãi suất 17-18%. Như vậy làm sao công chức, người thu nhập thấp dám vay tiền mua nhà. Cần phải hiểu ở đây không phải cứu bất động sản mà giải quyết bài toán lớn là giúp dòng vốn của nền kinh tế lưu thông trở lại.

Ông Võ Quốc Thắng (chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc Công ty CP Đồng Tâm) bày tỏ, giải pháp của Chính phủ đưa ra không phải cứu DN bất động sản hay lĩnh vực này mà giải quyết bài toán lớn của nền kinh tế. Bài toán này liên đới tới hàng loạt DN, trong đó có ngành vật liệu xây dựng. Hiện nay công ty chúng tôi đang có 3.500 công nhân, nếu để bất động sản rơi tự do, số phận của ngàn con người này sẽ ra sao? Chúng ta phải nhìn ở góc độ toàn diện là cứu nền kinh tế, cứu việc làm cho người lao động thông qua vòng xoay của một chu kỳ hàng hóa.

Thực tế, trong hoạt động kinh tế của một quốc gia, vai trò của Nhà nước là biết đưa tay can thiệp để giải quyết những khó khăn của thị trường một cách đúng lúc, đúng cách chứ không phải là "hãy để chúng chết đi". Ở chính nước Mỹ - nơi ông Alan Phan mang quốc tịch, câu chuyện về Fannie Mae/Freddie Mac ngày nào là điển hình.

Cuối tháng 2 vừa qua, khi tới Việt Nam, ông John Sheehan là một chuyên gia quốc tế, thành viên Tổ chức giám định BĐS Hoàng Gia (FRICS) của Anh, cũng chia sẻ rằng: "Với tình trạng của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, rất cần có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trường BĐS hiện không đủ khả năng để tự cứu mình. Sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh".

Như vậy, có thể thấy vấn đề của thị trường BĐS hiện nay không phải là sự lưỡng lự cứu hay không cứu mà vấn đề là cứu như thế nào? Để sớm vực dậy thị trường BĐS và hướng tới một thị trường minh bạch, lành mạnh.

Vì thế, Tiến sỹ Trần Du Lịch: Nên thông vốn cho doanh nghiệp đi đúng hướng. Dù ở quy mô nào thị trường bất động sản luôn là tín hiệu lạc quan hay bi quan của bức tranh kinh tế vĩ mô. Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán, bất động sản với hệ thống ngân hàng thương mại như "môi với răng", nên cần sớm có giải pháp "làm ấm" 2 thị trường.

Một khi bất động sản phục hồi, các khoản nợ xấu tại ngân hàng cũng được thanh toán, như thế thanh khoản được cải thiện, việc giảm lãi suất cho vay là chuyện đương nhiên. Doanh nghiệp bất động sản chết không phải một mình doanh nghiệp đó chết, mà kéo theo một loạt doanh nghiệp khác.

Tiến sỹ Lê Đăng Doanh cũng nhấn mạnh, chúng ta đã có kịch bản giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, từ kịch bản đến giải pháp và triển khai thực hiện là cả một vấn đề. Do đó, các bộ, ngành cần thống nhất giải pháp giải cứu của mình và trình Chính phủ nhằm tập hợp thành một "phương thuốc" hữu hiệu nhất. Nếu không, thị trường càng ngày càng lún sâu vào "vũng lầy".

Tại Tp.HCM, nhiều khách hàng hiện đang có tâm lý "ngó nghiêng" nhà ở xã hội nhờ các chính sách vừa được tung ra. Nói cách khác, song song với việc chờ "đáy của đáy" nhà ở thương mại, đang diễn ra việc người mua "đứng núi này trông núi nọ".

Tại Tp.HCM, trong khi nhiều khách hàng vẫn đang giữ tâm lý chờ đợi "đáy của đáy" các sản phẩm căn hộ thì có những chủ đầu tư bắt đầu ung dung chờ giá lên.

Nói riêng về phân khúc thị trường căn hộ, thống kê trên thị trường bất động sản Tp.HCM cho thấy, hầu như không có dự án bất động sản nào là không từng giảm giá trong năm qua. Cá biệt, có một số dự án mức giảm khá sâu và giờ đây hiệu ứng "lò xo" tuy chưa đủ để tạo sức bật cho giá, nhưng cũng đủ để có thể đẩy giá nhích dần lên.

Nhà đầu tư cá nhân: Cỡ nào cũng giảm

Nếu như các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư bằng "tiền tươi, thóc thật" ung dung không hề chịu áp lực giảm giá sản phẩm và bán tống bán tháo bằng mọi cách, thì vào thời điểm cuối năm 2012, nhiều nhà đầu tư thứ cấp khác lại phải chạy đôn chạy đáo đối phó với các hợp đồng tín dụng đến hạn tất toán. Trào lưu giảm giá sản phẩm để xoay vốn diễn ra dưới áp lực này. Bản thân các nhà đầu tư nếu không giảm giá, đẩy sản phẩm bằng mọi cách thì cũng phải chấp nhận để các ngân hàng - chủ nợ - đứng ra thâu tóm sản phẩm để thế chấp và phát mãi. Do đó, thị trường phía Nam được dịp xả hàng từ cả phía nhà đầu tư thứ cấp lẫn các ngân hàng đứng ra phát mãi tài sản. Một số nhà đầu tư cho biết, dự án tại chung cư Nguyễn Huy Lượng, quận Bình Thạnh, được họ ký kết hợp đồng với chủ đầu tư ở mức giá 24 triệu đồng/m2. Do bị áp lực phát mãi, giá sản phẩm rút về chỉ còn 18 triệu đồng/m2. Có nhà đầu tư ôm một lúc 2 căn hộ, đến lúc bán tống cả 2 đã bị lỗ tới 1,2 tỷ đồng. Một số căn hộ tại dự án Thủ Thiêm Xanh thuộc khu dân cư Đông Thủ Thiêm với hạ tầng được đầu tư tốt, giá mua "nước một" chỉ 15-16 triệu đồng/m2 và nhà đầu tư chỉ cần nộp thêm 25% giá trị căn hộ để được bàn giao nhà giai đoạn cuối, nhưng kẹt tiền cũng phải chấp nhận giảm 3 triệu đồng/m2. "Có trên dưới 15 căn hộ đã được đẩy hàng với mức giá giảm "đau thương" như vậy", một chuyên viên tư vấn bất động sản tiết lộ.

Tại dự án Phú Lợi 1 thuộc Quận 8, Tp.HCM, một căn hộ với diện tích khoảng 70m2 có giá mua trực tiếp từ Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal trước đây là 950 triệu đồng, nay cũng được nhiều nhà đầu tư chào bán với mức giảm từ 50 triệu đến 100 triệu đồng. Chấp nhận lỗ từ 100-300 triệu đồng/căn hộ cũng là "nước cờ" mà nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã lỡ ôm căn hộ tại dự án The Harmona thuộc địa bàn quận Tân Bình phải chọn để nhằm thoát khỏi các khoản nợ dồn đến sau lưng. Tại dự án này, giá một căn hộ được chủ đầu tư chào bán ban đầu khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng, nay chỉ còn 1,2 tỷ đồng, thậm chí người mua còn có thể thương lượng thêm vài điều khoản khác…

Có thể nói, với các nhà đầu tư cá nhân, nếu như tâm lý mua bán của họ ở giai đoạn 2007-đầu 2008 là sẵn sàng mua các căn hộ theo kiểu cỡ nào cũng chơi, giá bao nhiêu cũng ôm thì nay ngược lại, cỡ nào cũng chấp nhận bán để thu tiền về. Yếu tố này đóng góp một lượng cung căn hộ không nhỏ trên thị trường, khiến người mua càng lúc càng muốn được thể hiện cái quyền "thượng đế" của mình và bồi đắp thêm tâm lý chờ đợi giá sẽ tiếp tục giảm. Một chuyên gia dự đoán, vào quý II/2013, giá sản phẩm của các nhà đầu tư thứ cấp sẽ giảm kịch liệt, tiệm cận với khả năng của người mua, qua đó hàng được "tháo" hết, thị trường sẽ giảm bớt áp lực xả hàng. Do vậy, ở các quý sau, thị trường sẽ không còn hy vọng chứng kiến việc giảm giá mạnh từ phía các nhà đầu tư thứ cấp hay phát mãi ngân hàng, nhất là khi ngân hàng cũng không còn chịu áp lực từ việc kiểm soát tỷ trọng tín dụng phi sản xuất.

Chủ đầu tư dự án: Chờ giá lên

Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn rất tự tin "rung đùi chờ giá lên" sau khi các nhà đầu tư thứ cấp đã bán hết

Cũng phải nói rằng, có không ít dự án mà vì yếu tố khách quan chứ không đơn thuần chỉ là do tác động của thị trường hay áp lực tín dụng, nhà đầu tư phải giảm giá bán. Chẳng hạn như tại dự án Belleza thuộc địa bàn Quận 7, đây là dự án có mức giá căn hộ khá cao, khoảng 1,8-2,2 tỷ đồng/căn, với diện tích lớn, cơ sở hạ tầng ổn. Khi bán hàng, chủ đầu tư cam kết sẽ sớm xây dựng cây cầu bắc qua đường Nguyễn Lương Bằng nối dài, nhưng cho đến nay cam kết vẫn chưa thành hiện thực. Và dĩ nhiên, để bán được cho những khách hàng chấp nhận đi xa, nhiều nhà đầu tư đã phải giảm giá, ôm lỗ 300 - 400 triệu đồng/căn, thay vì tiếp tục ngồi chờ cây cầu và qua đó chờ được giá lên.

Tại Hoàng Anh Gold House, một dự án thuộc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai ở địa bàn huyện Nhà Bè, đã có mức giảm hy hữu đạt xấp xỉ 50%, ban đầu giá chào 22-23 triệu đồng/ m2 nay chỉ còn 14-15 triệu đồng/m2, thậm chí có căn còn được chào giá sang nhượng ở mức 12,2 triệu đồng/m2. Theo nhiều chuyên gia, mức giảm này thực sự ấn tượng do "tụt vèo" xuống hẳn 10 triệu đồng/m2, trong khi các căn hộ đều có thiết kế cao cấp, nội thất đồ gỗ đẹp. Tuy nhiên, các chủ đầu tư của những dự án như Hoàng Anh Gold House thực thi chính sách giảm giá không phải vì chịu áp lực cạnh tranh từ chính các khách hàng đầu tiên. Hầu hết nhà đầu tư thứ cấp tại dự án này đều là cỡ bự, sẵn khách để phân phối, khác với trường hợp chủ đầu tư muốn bán được thêm sản phẩm thì sẽ phải cạnh tranh trực tiếp với những người góp vốn ban đầu. Hoàng Anh Gia Lai hẳn đã không tránh khỏi áp lực lãi vay đang đè nặng lên vai.

Trên thị trường, ngoài hai xu hướng giảm giá bởi nhà đầu tư thứ cấp hay bởi chủ đầu tư gặp khó khăn, lại có những dự án mà giá gần như không đổi. Ví dụ Thái An 3 của Công ty cổ phần Địa ốc Đất Lành có giá vài trăm triệu đồng/căn, thuộc địa bàn có đông lao động, rất phù hợp với túi tiền người mua và dân cư khu vực nên chủ đầu tư không phải tính giảm giá. Tương tự, căn hộ Khang Gia tại Gò Vấp với mức giá chỉ 550-600 triệu đồng nay cũng đang có dấu hiệu nhích giá từ từ và thanh khoản khá tốt.

Ông Đỗ Thanh Phong, Phó Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản VPGLand nói với Doanh Nhân, nhìn chung, với những dự án mà mức giá đã thấp về hết mức có thể, theo tính toán của chủ đầu tư, phù hợp túi tiền của người mua có thu nhập trung bình (khoảng vài trăm triệu đồng/căn), trong thời gian qua cũng như năm 2013 đều không ngại bị tồn kho. Về cơ bản, giá sản phẩm các căn hộ dạng này chỉ đứng tại chỗ hoặc sẽ nhích dần lên. Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn rất tự tin "rung đùi chờ giá lên" sau khi các nhà đầu tư thứ cấp đã bán hết, vì nếu "đo đếm" các dự án có vị trí, diện tích, giá thành tương tự như vậy, nay cũng đã không còn nhiều.

Sàn giao dịch VPGLand và một số sàn giao dịch địa ốc tại Tp.HCM khác cho biết, nhiều khách hàng hiện cũng đang có tâm lý "ngó nghiêng" nhà ở xã hội nhờ các chính sách vừa được tung ra. Nói cách khác, song song với việc chờ "đáy của đáy" nhà ở thương mại, đang diễn ra việc người mua "đứng núi này trông núi nọ". "Tuy nhiên, đây không phải là nguyên do có thể đẩy giá nhà ở thương mại tiếp tục giảm sâu trong năm tới. Bởi làm thế nào để có một suất nhà ở xã hội, nhưng lại có thể hoàn toàn yên tâm về chất lượng, vị trí, được đưa ra nhiều đòi hỏi như đối với nhà ở thương mại, đó vẫn là một câu hỏi mà người mua nhà cần thời gian rất dài mới có được câu trả lời", ông Đỗ Thanh Phong nói.

Theo DĐDN

Dù xác định những giải pháp được đưa ra mới đây để cứu thị trường bất động sản đều không sai, nhưng nhiều người vẫn e ngại "khéo lại nhầm đối tượng"!

Tại một hội nghị lớn chưa từng có tiền lệ được Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức nhằm bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản Đại biểu Quốc hội Trần Xuân Hòa, một trong không nhiều doanh nhân - nghị sĩ không thường xuyên đăng đàn, đã thẳng thắn lên tiếng: "Thực trạng của thị trường bất động sản còn là điều bí ẩn! Chúng ta chữa mà chưa rõ bệnh"!

Quan điểm của ông Hòa được nhiều đại biểu tham dự hội nghị này chia sẻ. Bởi lẽ, nếu xét con số thống kê thì giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng; nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ bất động sản, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu chung. Dù vị Bộ trưởng Xây dựng mấy lần phải mở ngoặc: "Con số tồn kho là theo báo cáo chưa đầy đủ và nợ xấu tuy tính ra là vậy, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm, đồng nghĩa với việc nợ xấu sẽ còn tăng cao trong thời gian tới".

Sự mù mờ về thông tin đã khiến cho nhiều người phản ứng: liệu đã đến lúc phải cấp cứu thị trường và quan trọng hơn nữa là cứu thì cứu ai, bằng cách gì?

Bóc ra phần nào cần cứu

Ví von rằng, thị trường bất động sản và tài chính như hai bánh của xe máy, chỉ cần một bánh xì hơi thì bánh kia không thể chạy được, TS Trần Du Lịch cho rằng, tháo gỡ khó khăn cho thị trường này là việc bức thiết thật sự rồi, nhưng muốn "rã băng" cũng phải thực hiện từ từ, bởi không có tiền đâu để bung ra cứu toàn bộ thị trường!

"Các chính sách hỗ trợ làm sao tập trung vào phân khúc loại nhà phổ thông có giá khoảng 1 tỉ đồng. Khi đó, các doanh nghiệp khác phải hướng đến xây dựng loại nhà này để được hưởng hỗ trợ về thuế, ưu đãi tín dụng cho người mua", ông Lịch kiến nghị. Đại biểu Quốc hội Lê Nam (Thanh Hóa) thì nói thẳng: "Tình hình hiện nay là hệ lụy của một thời kỳ kinh doanh chụp giật, định giá trời ơi. Làm sao bóc gỡ phần "đẩy giá" ra rồi mới giải cứu".

Trong một lần trả lời báo chí trước đó, ông Mai Xuân Hùng, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội từng nêu ra ví dụ khá thuyết phục để cảnh báo: "điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực" - đó mới là cách thức sử dụng ngân sách đúng đắn và đảm bảo công bằng xã hội. Ông Hùng còn nói, gần đây có đi dự lễ khởi công khu nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an, chủ đầu tư dự án này cho ông biết rằng, dù mức giá đã hạ xuống còn 13,5 triệu đồng/m2, "nhưng họ vẫn còn lãi đến 20% và vừa khởi công đã bán được 70% căn hộ".

Không một "chiếc đũa thần" nào đủ phép...

Mặc dù hầu như không có ý kiến nào phản đối kịch bản "giải cứu" thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, nhưng phương cách triển khai cũng như hiệu quả của kịch bản này vẫn là điều nhiều người còn hồ nghi. Ngay cả với giải pháp được đồng thuận cao là hỗ trợ 40 nghìn tỷ đồng với lãi suất thấp cho người mua nhà cũng được lưu ý là "cần thực hiện một cách đồng bộ và sàng lọc, tránh tình trạng người có nhu cầu thì không được hỗ trợ mà tiền lại rơi vào túi người giàu". Nhiều người còn nhớ chuyện khi một dự án nhà xã hội của Hà Nội mở bán đã có những "đối tượng khó khăn" đi xe hơi hạng sang (trị giá có khi bằng hai ba căn nhà ở xã hội này) đến nộp hồ sơ xin mua!

Vả lại, việc cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà tái định cư, nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê cho các đối tượng chính sách thì cũng chỉ là "giải pháp điều chỉnh phần ngọn", nói như TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương. Điều quan trọng là thay đổi hẳn cơ cấu sản phẩm của thị trường cũng như ngăn chặn tình trạng đầu cơ "thổi giá". "Ở Mỹ, nếu bán một căn hộ mà anh không ở đó một ngày nào, họ sẽ đánh thuế 34%. Còn bán một căn hộ anh đã ở đó 3 năm thì họ sẽ đánh thuế 4 - 6% thôi. Điều đó ngăn chặn việc những người gom bất động sản nhằm ăn chênh lệch giá và đầu cơ", ông Doanh cho biết.

Mặt khác, như chính Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng giải trình, phản ứng của các thị trường bất động sản như TP.HCM và Hà Nội là rất khác nhau. "TP.HCM 2008 đã bắt đầu có đóng băng rồi, sớm hơn phía Bắc, dư nợ vay cũng lớn hơn. Giá cũng giảm khác nhau, ít nhất 5%, cao nhất tới 50%. Nhưng ở Hà Nội thì tỷ trọng vay ngân hàng ít hơn, nhà đầu tư dựa vào nguồn tiền của nhà đầu tư thứ cấp hoặc khách hàng nên không có hạ giá sốc". Rõ ràng, giải pháp xử lý đối với từng thị trường cũng không thể giống nhau!

Qua phân tích, phản biện, Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng "gói ghém" vấn đề: "Chiến dịch hỗ trợ thị trường bất động sản lần này gắn rất chặt chẽ với chiến lược phát triển nhà ở, cụ thể là chú trọng đến phân khúc nhà ở xã hội. Kết quả cụ thể thì phải chờ thời gian, nhưng chắc chắn tới đây phân khúc nhà ở xã hội sẽ ấm lên, thị trường giảm khó khăn - chưa phải đã vượt qua - và sẽ mạnh dần lên cùng với sự hồi phục của nền kinh tế".

Nghe thì rất khả quan, nhưng còn một câu hỏi được Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật Ngô Văn Minh "treo" đó: "Nhà một tỷ đồng đã là "nhà ở xã hội" chưa? Người nghèo nào có nổi một tỷ đồng để mua nhà"?

Theo Doanh Nhân

Con số lỗ, lãi của các doanh nghiệp bất động sản năm 2012 vẫn là một “ẩn số” song theo GS. Đặng Hùng Võ, các doanh nghiệp đa số là lãi ít, chứ không lỗ, còn “kêu toáng” lên là để được cứu.

Cứ báo lãi là… đính chính!

Hồi cuối tháng 1/2013, một tờ báo điện tử có đăng tải báo cáo của Bộ Xây dựng về kết quả sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản thuộc Bộ trong năm 2012.

Theo đó, tính đến 31/12/2012, tổng số doanh nghiệp ngành xây dựng đang hoạt động là 52.746 doanh nghiệp (năm 2011 là 42.197); tổng số doanh nghiệp đăng ký thành lập mới trong xây dựng là 15.925 doanh nghiệp (tăng 22% so với cùng kỳ năm 2011); bất động sản là 1.103 doanh nghiệp (giảm 3,3% so với cùng kỳ năm 2011).

Tuy nhiên, tổng số doanh nghiệp ngành xây dựng kinh doanh có lãi vẫn khá cao, đạt 42.197 doanh nghiệp (năm 2011 là 33.362 doanh nghiệp), chiếm hơn 80% số doanh nghiệp hiện đang hoạt động. Số doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ là 15.296 doanh nghiệp (năm 2011 là 14.998 doanh nghiệp).

Ngay sau đó, trong một thông báo chính thức phát đi từ bộ Xây dựng, người phát ngôn Bộ, ông Đỗ Đức Duy đã bác bỏ thông tin “năm 2012, 80% doanh nghiệp bất động sản có lãi”.

Ông Duy giải thích trên báo chí: “Nếu như năm 2010 có 9.451/48.753 doanh nghiệp thua lỗ (chiếm 19,4%), thì đến năm 2011 có 14.998/48.733 doanh nghiệp thua lỗ (30,8%) và năm 2012 có 17.000/55.870 doanh nghiệp thua lỗ (30,4%).

Hơn nữa, đây là số liệu do các doanh nghiệp báo cáo, chưa qua kiểm toán nên chưa thể phản ánh hết thực trạng thua lỗ thực tế của các doanh nghiệp trong ngành xây dựng.

Đó là chưa kể đến 2.637 doanh nghiệp dừng hoạt động hoặc giải thể trong năm... điều đó cho thấy khó khăn chồng chất của các doanh nghiệp ngành xây dựng”.

Ông Duy cũng nhấn mạnh thêm: “Lãnh đạo bộ Xây dựng chưa bao giờ khẳng định con số 80% doanh nghiệp bất động sản báo lãi như một số tờ báo đưa tin”.

Tuy nhiên, báo Sài Gòn Giải phóng mới đây trên cơ sở phân tích kết quả kinh doanh trong năm 2012 của các doanh nghiệp bất động sản và liên quan đến bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán lại đưa ra những minh chứng ngược lại với công văn đính chính của Bộ Xây dựng là “trên 80% doanh nghiệp có lãi!”.

Kế đó là REE, lãi ròng 657 tỷ đồng, vượt xa kế hoạch đề ra của năm, riêng lĩnh vực cho thuê bất động sản đã đem về doanh thu 121 tỷ đồng.

Tiếp theo là HAG, lợi nhuận sau thuế 351 tỷ đồng, không chỉ đơn thuần từ bất động sản - theo giải trình của ông Nguyễn Văn Sự, Tổng giám đốc HAG - mà còn có khoáng sản, đặc biệt là nguồn thu từ mủ cao su “trong quý 4-2012 đã bán được 46 tỷ đồng”…

Thực tế các doanh nghiệp bất động sản, nhất là ở phía Bắc vẫn có lãi vì họ huy động vốn chủ yếu là mua bán nhà trên giấy. Chính vì thế, lỗ vào vốn của họ, họ không phải chịu. 

Mặc dù chỉ lãi 3 tỷ đồng, nhưng là nỗ lực đáng ghi nhận của Quốc Cường Gia Lai (mã: QCG) khi năm trước lỗ tới 44, tỷ đồng! Doanh thu tăng nhờ công ty xây dựng xong và tiến hành bàn giao căn hộ, đất nền tại hàng loạt dự án như Giai Việt, The Mansion, Trung Nghĩa, 13E Phong Phú Bình Chánh…

Cũng ngay sau khi con số lãi này được công bố, Quốc Cường Gia Lai lại vội vã lên báo “đính chính” về con số lãi cao gấp 3 lần với con số công bố.

Cụ thể, do kế toán có "nhầm lẫn" trong báo cáo tài chính gửi HOSE, lợi nhuận sau thuế năm 2012 của Quốc Cường Gia Lai đã được điều chỉnh từ mức 3 tỷ đồng lên gần 10 tỷ đồng.

Nguyên nhân đính chính, theo giải trình của Quốc Cường Gia Lai, do thời gian công bố báo cáo tài chính quý IV năm 2012 trùng với thời gian nghỉ tết âm lịch nên để kịp công bố kết quả kinh doanh cho nhà đầu tư, kế toán phải làm gấp và đã nhầm số liệu doanh thu và lợi nhuận của công ty con thành số liệu hợp nhất.

Như vậy, Bộ Xây dựng thì đính chính con số 80% doanh nghiệp bất động sản có lãi là không đúng, trong khi kết quả kinh doanh trên sàn chứng khoán lại cho con số ngược lại. Thậm chí có những doanh nghiệp còn phải đính chính vì số lãi thực tế cao hơn đã báo cáo.

Kêu là để được cứu

Theo GS. Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thẳng thắn nói: “Thực tế các doanh nghiệp bất động sản, nhất là ở phía Bắc vẫn có lãi vì họ huy động vốn chủ yếu là mua bán nhà trên giấy. Chính vì thế, lỗ vào vốn của họ, họ không phải chịu. Họ chỉ cần bỏ ra một khoản nhất định để có được dự án. Còn bán được nhà thì họ xây, không bán được thì để đấy”.

Cũng theo ông Võ, các doanh nghiệp lỗ chỉ là các doanh nghiệp nhỏ, chủ yếu là huy động vốn để góp vốn với doanh nghiệp lớn, các doanh nghiệp chủ dự án. Tức là các doanh nghiệp “trên không chằng, dưới không rễ” , tồn tại nhờ việc đi bám vào doanh nghiệp lớn để có lãi. Vốn thì của mình hoặc vốn đi vay, huy động của những nơi khác nữa.

Thực tế các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không được lãi nhiều chứ không phải lỗ. Họ cứ kêu toáng lên là để được cứu

Hoặc là những doanh nghiệp đi vay ngân hàng để làm dự án thì sẽ chịu áp lực lớn và có thể lỗ. “Thực tế các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không được lãi nhiều chứ không phải lỗ. Họ cứ kêu toáng lên là để được cứu”, ông Võ nhấn mạnh.

Còn theo Luật sư Bùi Quang Hưng, những doanh nghiệp bất động sản lỗ chỉ là các doanh nghiệp năng lực tài chính yếu, bán dự án này rồi lấy vốn đi đầu tư dự án khác, trong khi dự án cũ không xây, dự án mới thì không bán được để thu hồi vốn.

Thứ hai là các doanh nghiệp mới làm dự án đầu tiên, mới xin cấp dự án mà chưa bán được hàng hoặc bán được ít, không có khả năng thực hiện được nữa. Tiền thực hiện dự án là tiền đi vay ngân hàng.

Theo ông Hưng, vấn đề có thị trường hiện nay là các sản phẩm vẫn chưa đáp ứng được với nhu cầu của người dân do nhu cầu mua nhà thì nhiều, nhưng những người có khả năng mua nhà thì không nhiều. Và những người này chỉ mua các dự án từ vành đai 3 trở lại.

Còn đa số người có nhu cầu khác thì rất khó mua nhà được vì giá bất động sản vẫn cao so với thu nhập của các đối tượng này.

“Các chính sách đưa ra không giải quyết được câu chuyện của thị trường. Nhà nước không thể đổ tiền để thổi bong bóng bất động sản lên được”, LS Hưng cho biết.

Theo NĐT

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp thì phải đến quý 3/2013 những chính sách giải cứu thị trường BĐS của Nhà nước mới phát huy tác dụng. Để tồn tại đến quý 3, chính sách giảm giá vẫn đang được nhiều doanh nghiệp hướng tới.

Đóng cửa đi chùa!

Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành – dù là người đặt nhiều kỳ vọng vào sự khởi sắc của thị trường – nhưng hiện tại vẫn phải “bán hàng bất đắc dĩ” theo kiểu cho thuê thế chấp. Đó là mang 22 căn hộ tại dự án chung cư Thái An, quận 12 cho thuê hai năm không lấy tiền. Tuy nhiên, muốn được thuê, khách hàng phải “thế chân” cho chủ đầu tư 200 triệu đồng. Hết thời gian thuê, nếu khách không muốn ở nữa chủ đầu tư sẽ trả lại 200 triệu đồng. Trong trường hợp khách muốn mua luôn căn hộ trên thì sẽ thương lượng với chủ đầu tư theo giá tại thời điểm đó.

Giảm giá?

Trao đổi với phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị, chuyên gia Nguyễn Lê Khánh nhận định, trong năm thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Trước áp lực về vốn, nợ vay ngân hàng, hàng tồn kho, và tâm lý chờ đợi của khách hàng sẽ khiến nhiều dự án giảm giá. Ông Khánh cũng không mấy kỳ vọng vào những chính sách giải cứu của Nhà nước, bởi lẽ hiện nay lượng hàng tồn kho lớn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung bình hoặc giá cao. Trong khi đó, gói giải pháp đang được Chính phủ ưu tiên lại hướng về nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp. Như vậy, việc giải quyết hàng tồn kho ở phân khúc cao cấp vẫn khiến các doanh nghiệp khó khăn. Ông Khánh nhận định, người dân đang chờ đợi giá nhà giảm trực tiếp ở mỗi căn hộ, mỗi dự án chứ không mấy ai chờ mong sẽ vay với lãi suất thấp để mua một căn nhà giá cao.

Ông Stephen Wyatt, tổng giám đốc của Knight Frank Việt Nam về nghiên cứu thị trường cho hay, tính đến thời điểm hiện tại, dường như có quá ít các tín hiệu lạc quan cho thị trường bất động sản năm 2013 và việc điều chỉnh giá được dự báo sẽ có thể tiếp tục xảy ra tại phần lớn các phân khúc. Theo ông, nhiều chính sách ưu đãi và kích cầu của các chủ đầu tư, ngân hàng và Chính phủ chưa đủ sức làm gia tăng nhu cầu và niềm tin trên thị trường. Do đó, thị trường trong năm 2013 được dự báo là sẽ tiếp tục trầm lắng và giá chào bán căn hộ có thể tiếp tục suy giảm trong nửa đầu năm, nếu như Chính phủ không thực thi giải pháp, ưu đãi đáng kể nhằm giải quyết các vấn đề của thị trường.

Tương tự, ông Sử Ngọc Khương, giám đốc bộ phận đầu tư công ty Savills Việt Nam cũng cho biết, trong năm 2013 xu hướng giảm giá, bán tháo vẫn tiếp tục diễn ra bởi thị trường vẫn chưa thoát được những khó khăn dù đã có nhiều chính sách ra đời. Chỉ tính riêng ở TP.HCM đến cuối năm 2012 vẫn còn khoảng 83.200 căn hộ từ 280 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Do vậy, hạ giá bán dường như là điều bắt buộc nếu như không muốn ôm để chết, bởi dường như sức chịu đựng của doanh nghiệp gần như đã cạn kiệt khi thị trường đóng băng và chịu lãi suất cao.

Theo SGTT

Ngay đầu năm 2013, BĐS Hà Nội tiếp tục sôi động với hàng loạt dự án căn hộ giá mềm. Phân khúc căn hộ chung cư đang trở về mức giá 15 triệu đồng/m2. Đây có thể coi là mặt bằng giá mới của chung cư ở Hà Nội.

Sau thời gian đua nhau giảm giá nhưng vẫn tồn kho lượng hàng khá lớn, áp lực của chủ đầu tư ngày càng tăng, trong khi đó người mua nhà vẫn chờ đợi. Một mặt bằng mới về giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang dần được thiết lập, xoay quanh khoảng 15 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án, kể cả những dự án sắp hoàn thiện hoặc đang bàn giao cũng có giá bán thứ cấp xung quanh mức giá này.

Đất Xanh Miền Bắc vừa công bố chính sách bán hàng đợt 2 dự án Phúc Thịnh Tower do CTCP Hải Phát làm chủ đầu tư tại khu đô thị mới Tân Tây Đô, Hoài Đức. Dự án này có tổng số khoảng 400 căn, giá bán từ 13-14 triệu đồng/m2 (đã có VAT) khoảng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, trong đợt mở bán lần 2 chiết khấu cho khách hàng 2%.

Trong khi đó, chung cư Rainbow Linh Đàm có giá từ 16,5 triệu đồng/m2. Viglacera Land cũng sắp tung ra thị trường sản phẩm biệt thự và liền kề dự án đô thị mới Đặng Xá II với giá từ 18,6 triệu đồng/m2 (đã có VAT).

Quận Hà Đông đang đứng đầu danh sách nguồn cung căn hộ cũng như giảm giá. EZ Property vừa chính thức mở bán các căn hộ dự án Hattoco với giá 15 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án Unimax Hà Đông còn 13,5 triệu đồng/m2, dự án Xuân Mai Tower khách hàng nhận bàn giao thô cũng có giá chỉ từ 14 triệu đồng/m2.

Dự án Sails Tower đã hoàn thành xây thô, đang đi vào hoàn thiện, giá căn hộ được chào bán từ 16,5 triệu đồng/m2. Chung cư Westa cũng đang chào bán 16,5 triệu đồng/m2.

Thị trường thứ cấp cũng giảm mạnh, điển hình như chung cư Dương Nội, The Pride, C14, Văn Phú Victoria,...là những dự án sắp đưa vào hoàn thiện trên thị trường chỉ có giá dao động khoảng 14-16 triệu đồng/m2.

Một số dự án căn hộ cao cấp cũng giảm tương đối như Hà Đô Park View giá bán khoảng 22,2 triệu đồng/m2 (chưa VAT); dự án Mỹ Đình Plaza cũng giảm giá còn 21,5 triệu đồng/m2 (chưa VAT), Long Garden tại 250 Minh Khai đang được mở bán với giá 19 triệu đồng/m2.

Báo cáo nguồn căn hộ đang tồn kho của CBRE cho thấy, Hà Nội đang còn khoảng 20.500 căn, phải mất 4-5 năm nữa mới có thể vượt qua tình trạng thừa cung.

Năm 2012 quả thực là một năm đầy khó khăn với toàn thị trường căn hộ để bán của Hà Nội. Tuy vậy, thị trường vẫn ghi nhận điểm tích cực, bởi giá bán căn hộ giảm mạnh, lại có nhiều lựa chọn nhà ở giá bình dân, người dân có nhu cầu ở thực sẽ dễ dàng mua được một căn hộ thích hợp.

Theo bà Nguyễn Hải Minh - trưởng bộ phận nghiên cứu của Cushman & Wakefield, xu hướng chuyển đầu tư phát triển căn hộ cao cấp sang căn hộ giá trung bình và thấp là một xu hướng tất yếu trong hoàn cảnh bất động sản khó khăn hiện nay. Vấn đề gặp khó khăn về nguồn vốn và tính thanh khoản thấp là khá phổ biến đối với các chủ đầu tư hiện nay. Trong thời gian tới xu hướng này vẫn sẽ tiếp tục, thị trường bất động sản muốn tồn tại thì không còn phương thức nào khác là phải giảm giá bất động sản, đưa về gần giá trị thực.

Thị trường bất ổn, cùng với nhu cầu mua thấp, các chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp buộc phải chuyển hướng tới các khách mua có nhu cầu ở thực sự - thay vì nhà đầu tư lướt sóng, bằng cách mang đến nhiều lựa chọn sản phẩm, ưu đãi và khuyến mại hào phóng.

Đơn vị này cũng dự báo, Hà Nội sẽ đón nhận 34.000 căn hộ từ 50 dự án trong những năm tới. Tuy nhiên, một lượng lớn nguồn cung tương lai dự kiến sẽ bị trễ, do tình hình thị trường ảm đạm và khả năng tài chính của chủ đầu tư. Trong khi nguồn cung sơ cấp còn dồi dào, giao dịch mua bán vẫn trì trệ và nằm chủ yếu tại các dự án có mức giá cạnh tranh, sản phẩm tốt và tiến độ xây dựng đảm bảo.

Theo VEF

Đây là nhận định của các chuyên gia về lĩnh vực bất động sản tại Singapore trong một hội thảo vừa được tổ chức tại trường Đại học Quản lý Singapore SMU.

Cũng tại hội thảo, các chuyên gia cho rằng, Singapore có thể là điểm đến đầu tư an toàn cho các nhà đầu tư bất động sản quốc tế và Việt Nam. Theo các chuyên gia, có hai yếu tố gây nên khó khăn đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay là lãi suất cho vay cao và sự giảm giá của đồng Việt Nam trong những năm gần đây. Kiểm soát lạm phát và hạ thấp lãi suất cho vay sẽ là yếu tố kích thích thị trường bất động sản phục hồi.

Kevin Đinh Phạm Hùng Năng, Chuyên gia kinh tế, cho rằng: “Về thị trường BĐS, chắc phải chờ lạm phát xuống dưới 10%, sau đó về lãi suất ngân hàng cho vay BĐS dưới 10% mới kích thích được sự đầu tư của người dân về thị trường BĐS”.

Alan Cheong, Giám đốc cấp cao Tư vấn và Nghiên cứu BĐS, Savills Singapore nhận định: “Có thể vào nửa cuối của năm nay, các nhà đầu tư có thể tính toán lại các yếu tố để tham gia lại vào thị trường BĐS ở Việt Nam”.

Trong khi đó, theo phân tích của công ty Savills thì thị trường bất động sản Singapore gần như chưa bao giờ nguội. Singapore có diện tích nhỏ, nhưng lại thu hút nhiều người nước ngoài đến làm việc và sinh sống, do vậy nhu cầu bất động sản không ngừng tăng. Chính phủ Singapore đã phải luôn điều chỉnh chính sách để kiểm soát thị trường không quá nóng.

Cũng theo ông Alan Cheong, Singapore được coi là nơi an toàn cho các nhà đầu tư cho dù mức thuế mua nhà cho người nước ngoài là 15%. Nếu như nhìn vào dài hạn 10 năm chẳng hạn thì 15% diễn giải ra là 1,5% một năm và thị trường BĐS phát triển mạnh hơn con số 1,5% một năm trong dài hạn. BĐS vẫn là cách giữ tiền và đồng USD Singapore rất ổn định.

Singapore hiện có dân số khoảng 5,3 triệu người, trong đó người nước ngoài chiếm 1/3. 89% người dân Singapore sở hữu nhà ở, đạt tỷ lệ cao nhất thế giới. Theo kế hoạch đến 2030, Chính phủ Singapore sẽ xây dựng thêm 1,9 triệu căn nhà. Cơ hội vẫn còn cho các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS ở Singapore.

Theo VTV

Đầu năm mới, trao đổi với VietNamNet, TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng, năm 2013 phải là năm xoay chuyển trong tư duy phát triển. Việc này có thể sẽ phải trả bằng cái giá không rẻ và tốn nhiều thời gian để đổi lấy sự phục hồi và ổn định dài hạn.

TS Trần Đình Thiên

Cái giá của năm 2012

Ông đánh giá thế nào về năm 2012 với khởi đầu của tái cơ cấu tổng thể nền kinh tế?

TS Trần Đình Thiên: Tái cơ cấu kinh tế thực sự chưa làm được gì nhiều. Công việc đổi mới mô hình tăng trưởng cũng chưa có dấu ấn gì lớn cả, mặc dù chúng ta định làm thật sự.

Trái lại, nền kinh tế 2012 yếu đến mức gần như kiệt sức. Năm 2012 đã chịu "di chứng" của những bất ổn trong nền kinh tế vốn tồn tại từ 2007. Trong giai đoạn từ năm 2007 đến nay, lạm phát lên xuống với biên độ dao động rất lớn trong khi tốc độ tăng trưởng GDP giảm đi rõ rệt. Thế nhưng, khi xử lý những vấn đề bất ổn đó thì lại hơi "quá liều". Đó có thể là việc lạm dụng các biện pháp hành chính hay như cú thắt chặt tiền tệ năm 2011, ép đưa đăng trưởng tín dụng đang từ 30%/năm xuống 10% khiến một nền kinh tế đang sống dựa chủ yếu vào việc bơm máu mà bỗng nhiên máu bơm ít hẳn đi, tốc độ lưu huyết thì chậm hẳn lại thì sẽ càng yếu hơn.

Thế nên, mới có nợ xấu, DN phá sản nhiều... Và mới có nhiều ý kiến bàn chuyện nền kinh tế hiện nay đã đến đáy hay chưa - hay còn có thể "thủng đáy"?

Thực ra, cái "đáy" hiện nay không nên chỉ nói đến kinh tế mà còn phải nói đến lòng tin. Người ta quen đếm sản lượng như tín dụng, xuất khẩu mà quên mất ẩn sau đó, linh hồn của kinh tế là lòng tin. Đôi khi, lòng tin đến điểm cực đại thăng hoa hoặc đến điểm bi quan rồi mới bộc lộ rõ. Đó cũng chính là sức mạnh kinh tế.

Nhìn lại năm 2012 thì phải nhìn vào tất cả con số đó cộng với trạng thái lòng tin. Tổ hợp cả hai cái đó sẽ giúp nhận diện rõ "đáy" kinh tế - xã hội của quá trình phát triển. Theo nghĩa đó, tôi cho rằng hết năm 2012, trạng thái kinh tế - xã hội của ta vẫn chưa chạm đáy.

Tuy nhiên, chúng ta đã kiềm chế lạm phát thấp hơn kỳ vọng, xuất siêu và tỷ giá thì ổn định. Ông có hài lòng về những điểm sáng ấy?

- Đó thực sự là những điểm sáng ở năm 2012, để từ đó hi vọng cho năm 2013. Nhưng phải nói rằng, chúng ta đạt kết quả đó bằng một cái giá không phải là rẻ.

Lạm phát xuống là tốt nhưng cái giá phải trả là rất lớn. Lượng tiền lưu thông, máu huyết bảo đảm cho cuộc sống của cơ thể kinh tế ít đi, lại chảy chậm hơn, DN phá sản nhiều, nền kinh tế tăng trưởng chậm lại.

Sau bao nhiêu năm nhập siêu thì xuất siêu đúng là mơ ước, là thành tích. Nhưng chúng ta từ nhập siêu hơn 10 tỷ USD của nhiều năm chuyển thành xuất siêu gần 1 tỷ USD trong khi tình hình kinh tế vẫn xấu đi thì chắc chắn là có cái gì đó bất thường, không tốt. Cái bất thường, không tốt đó chính là năng lực hấp thu đầu vào của nền kinh tế kém hẳn đi so với trước chứ không phải do sản xuất trong nước đã đủ thay thế được nhập khẩu, xuất khẩu vượt trội mà có xuất siêu.

Tôi không phủ nhận những thành tích của nền kinh tế 2012. Nhưng vẫn phải nói một cách công bằng rằng, để đạt được những mục tiêu tốt đẹp đó thì nền kinh tế đã phải trả giá rất lớn. Không được quên điều đó.

Xoay chuyển và sẵn sàng "trả giá"

Năm 2013, nền kinh tế có thể rút được bài học gì 2012?

Năm 2013 chắc chắn sẽ còn tiếp tục khó khăn và có thể, có nhiều mặt còn khó hơn năm 2012. Điều này buộc Chính phủ trong điều hành chính sách, khi đã đặt ra các mục tiêu thì phải luôn sẵn sàng chấp nhận "tính trả giá".

Đừng nhìn 2013 như năm 2012 hay như bất kỳ năm nào khác. Các năm trước, hầu như không có ngoại lệ, chúng ta đều tập trung cho mục tiêu ngắn hạn - cần đạt tăng trưởng bao nhiêu, lạm phát bao nhiêu?. Dù có đạt được chỉ tiêu nhưng vẫn chỉ là kết quả ngắn hạn từng năm một. Trong những năm đó, cơ sở của tăng trưởng cao, của lạm phát thấp bền vững, hiệu quả sử dụng vốn thế nào, sức cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế, v.v. ... ít tính đến. Hay có thể nói, chưa hành động theo hướng dài hạn, bền vững ấy.

Nếu không muốn không lặp lại những chuyện bất ổn vĩ mô, lạm phát cao lặp đi lặp lại, tăng trưởng thì theo xu hướng giảm tốc cần tư duy khác đi cho năm 2013. Năm nay cần là năm xoay chuyển lại cách nhìn cho tăng trưởng và phát triển.

Hiện, Chính phủ đang đặt mục tiêu cho năm 2013 tăng trưởng cao hơn và lạm phát thấp hơn năm 2012.

Quyết tâm của Chính phủ là những đòi hỏi của nền kinh tế. Nhưng phải tính thật kỹ. Chúng ta có những điều kiện nào để thực hiện mục tiêu đó? Cơ sở của tăng trưởng cao hơn là gì? Nếu không đủ điều kiện thì ta phải bổ sung cái gì, bù cái gì vào để đạt "tăng trưởng cao hơn" và "lạm phát thấp hơn"? Khi đó, nền kinh tế sẽ phải trả giá thế nào?

Rõ ràng nền kinh tế đang yếu mà đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế phải cao hơn năm ngoái thì chúng ta cần phải có nguồn lực nhiều hơn. Cấu trúc nền kinh tế vẫn chưa có nhiều thay đổi đâu, hiệu quả nguồn lực chưa có gì đảm bảo cả. Nguồn lực ở đâu ra khi doanh nghiệp "hy sinh" nhiều, tăng trưởng tín dụng thấp và "cục máu đông" nợ xấu vẫn đang gây tắc nghẽn quá trình lưu thông kinh tế?

Trong khi đó, để chống lạm phát, muốn lạm phát giảm thấp nữa thì phải siết chặt tiền chứ? Trong khi muốn tăng trưởng nhanh thì cần nhiều vốn hơn. Riêng 2 câu chuyện tăng trưởng - lạm phát trong tương đó là đã sinh chuyện xung đột rồi.

Ngoài ra, còn phải hỏi, còn những việc cần phải làm khác năm trước, những việc mà các năm trước "không phải làm" như giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho, tái cấu trúc kinh tế..., năm nay không thể không làm, nhưng làm thì tiền sẽ ở đâu ra? Tôi chưa thấy rõ câu trả lời thật sự thuyết phục.

Cho nên, năm 2013, chưa nên vội tính ngay tăng trưởng, lạm phát là bao nhiêu. Mục tiêu quan trọng nhất ở năm 2013 là nền kinh tế cần phải xoay chuyển với những chỉ báo tốt nhất cho lòng tin. Điều đó sẽ tạo ra một mặt bằng mới, tạo cơ sở cho sự phục hồi. Giải quyết sớm mấy "cục máu đông", kích hoạt lưu thông nền kinh tế. Khi đó, sẽ có lòng tin, sẽ tính được tăng trưởng, lạm phát một cách có căn cứ. Và tôi nghĩ, thậm chí, còn có thể lạc quan hơn.

Giả dụ nền kinh tế vận hành theo logic vừa nói thì ngay cả khi, nếu tăng trưởng thấp hơn một chút, lạm phát cao hơn chút so với 2012 mà nền kinh tế có xoay chuyển tốt thì tôi vẫn cho là hơn. Nếu ngược lại, cho dù nền kinh tế có thể đạt được GDP cao hơn thì chắc chắn tình hình vẫn không vì thế mà được cải thiện căn bản. Đơn giản vì cơ sở tăng trưởng ổn định không có.

Vậy chúng ta sẽ phải xoay chuyển những gì ở năm 2013 để đảo ngược lại tình thế "chưa bền vững, bất ổn" trong những năm qua?

- Đầu tiên là câu chuyện nợ xấu. Kế đến là vấn đề hàng tồn kho, đặc biệt là tồn kho bất động sản. Kế tiếp là tái cơ cấu nền kinh tế, với các "trụ cột" như DNNN, ngân hàng, đầu tư công. Tất cả những việc đó không phải dễ làm.

Nhưng trong hàng loạt vấn đề đó, phải tính xử lý nợ xấu và tồn kho là 2 cục máu đông phải ưu tiên giải quyết. Nếu không thì nền kinh tế coi như tắc tị. Sau đó, mới tính chuyện năm nay, tăng trưởng thế nào, lạm phát như thế nào?

Nguồn lực nào cho tăng trưởng?

Với nguồn lực thì có hạn. Chúng ta sẽ phải làm thế nào khi chưa biết nguồn lực ở đâu ra?

Rõ ràng, việc nào cũng cần có nguồn lực cả. Thậm chí phải có nguồn tài lực rất lớn, nhiều tỷ đô la, và phải làm trong một số năm chứ không chỉ 1-2 năm. Muốn ưu tiên cho mục tiêu nào thì phải cần tiền cho mục tiêu đó. Nghĩa là phải bớt tiền chỗ khác ít ưu tiên hơn để bù vào. Hoặc phải kiếm nguồn lực khác bổ sung vào.

Muốn giải quyết nợ xấu, chúng ta sẽ phải có rất nhiều tiền. Chính phủ giao Ngân hàng phải tự giải quyết nhưng liệu ngân hàng có tự làm được không khi tất cả bây giờ đều có vấn đề. Nợ xấu là thuộc về doanh nghiệp, vay mà không trả thì ngân hàng sẽ tự giải quyết cách nào nếu như không có một lượng tiền giải tỏa, bơm lại cho doanh nghiệp?

Chúng ta cứ nói lập một công ty mua bán nợ AMC để giải quyết nợ xấu nhưng cho ra đời một thể chế, làm cho nó vận hành được không hề dễ.

Chúng ta có một tổng nguồn lực, một lượng tài lực xác định. Nghĩa là khi bỏ tiền vào giải quyết nợ xấu, chúng ta sẽ phải bớt tiền cho tăng trưởng đi. Hệ quả logic sẽ là: tăng trưởng bớt đi; đổi lại, nợ xấu sẽ được giải quyết một bước, nền kinh tế được kích hoạt.

Tuy nhiên, với nền kinh tế của ta hiện nay, vẫn có những cách rất hay để giải quyết cả vấn đề nợ xấu mà vẫn "kích hoạt" được tăng trưởng.

Hiện nay, trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, chính quyền các cấp đang nợ doanh nghiệp hơi nhiều (nợ xây dựng cơ bản lên tới 91.000 tỷ đồng, trong đó, nợ xây dựng cơ bản đã hoàn thành nhưng dây dưa chưa được thanh toán cũng 30-35.000 tỷ). Năm 2013, nếu chính quyền cam kết sẽ trả món nợ này, không phải là 3 năm mà trong 1 năm thôi thì kết quả sẽ khác hẳn.

Thay vì Chính phủ dành tiền ấy trực tiếp để đạt mục tiêu tăng trưởng "cao hơn" mà dành cho trả nợ chẳng hạn, thì bản chất, dòng vốn ấy cũng chính là đi vào tăng trưởng. Nhưng trước khi đi vào tăng trưởng thì DN có tiền trả được nợ ngân hàng, nợ xấu được giải quyết, cục máu đông sẽ tan dần. DN lại có cơ hội tiếp cận được vốn để xử lý vấn đề tăng trưởng đang bị ách tắc do thiếu vốn.

Tôi cho rằng, bỏ tiền vào giải quyết nợ xấu, tồn kho thì còn có thể có tăng trưởng. Khi dân có lòng tin, nguồn lực trong dân sẽ khơi thông, người ta sẽ đổ tiền cho tăng trưởng. Mà đây mới thực sự là sự tăng trưởng thực, bền vững và hiệu quả.

Còn nếu quên xử lý những cục máu đông này mà cứ chỉ tập trung tiền cho tăng trưởng thì không chắc là sẽ đạt được mục tiêu tăng trưởng dự định, cũng không thể khơi động các nguồn lực trong dân cho chu trình tăng trưởng mới.

Nhắm mắt lại thì có thể nhìn thấy những điều không thấy khi mở mắt. Giảm đi thì có thể tăng lên. Đi chậm thì đến đích xa trước. Tôi tin vào nguyên lí đó. Năm 2013 cần một cách nhìn bình tĩnh là như vậy.

Vậy điều gì khiến ông lạc quan trong 2013?

Hiện quyết tâm của Chính phủ rất rõ ràng. Sự kiên trì trong cách hành động cũng đã được chứng tỏ. Tôi chưa quan tâm lắm đến việc đo lường tăng trưởng lạm phát bao nhiêu nhưng rõ ràng, Chính phủ đang muốn tập trung ưu tiên tạo lập ổn định kinh tế vĩ mô. Điều đó rất quan trọng vì nó tạo dựng lòng tin.

Chỉ có điều, cách phân phối, sử dụng nguồn lực, ưu tiên các mục tiêu như thế nào, tạo lòng tin ra sao và ai là người thực hiện thì phải cần thảo luận thêm.

Theo VEF

Năm 2013 tiếp tục là một năm đầy khó khăn cho thị trường bất động sản, tuy nhiên, cũng có nhiều cơ hội từ những ưu đãi từ chính sách.

Năm 2012 là năm doanh nghiệp BĐS, cũng như các ngành liên quan phải đối mặt với những vấn đề đặc biệt nghiêm trọng như tỷ lệ thất nghiệp cao, tồn hàng hóa lớn, thua lỗ,…Chiều hướng có thể xấu hơn trong năm 2013 và kịch bản có thể tiếp tục xấu trong 3-5 năm tới, nếu không có những giải pháp kịp thời.

Ông đánh giá thê nào về triển vọng thị trường bất động sản năm 2013?

Trong lúc những phương án giải cứu đang còn “mờ ảo”, thị trường BĐS đang ghi nhận hàng loạt thương vụ chuyển nhượng các dự án BĐS, trong đó tập trung chủ yếu ở những dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc trung bình.

Ồ ạt mua gom dự án

Ông Lương Trí Thìn, TGĐ Tập đoàn Đất Xanh, cho biết Cty vừa mua lại toàn bộ dự án chung cư có quy mô 3,6ha tại phường Hiệp Bình Phước - Tam Bình, quận Thủ Đức, TPHCM, do CTCP dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) làm chủ đầu tư. Trước đó, Đất Xanh đã hợp tác với Cty TNHH địa ốc Gia Phú để đầu tư vào dự án chung cư Gia Phú giai đoạn 2 tại phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TPHCM. Theo thoả thuận, Đất Xanh sẽ chi khoảng 250 tỉ đồng để mua lại dự án có quy mô 182 căn hộ này, và đồng thời cũng đổi tên dự án thành Sunview 5 Apartment. Ngoài ra, Đất Xanh cũng đầu tư khoảng 300 tỉ đồng vào dự án Thiên Lộc tại quận Gò Vấp và đưa ra thị trường 619 căn hộ có tên thương mại là Sunview 3. Tập đoàn này cũng đã hợp tác với Cty Thành Trường Lộc để đầu tư vào dự án 4S Riverside Linh Đông tại quận Thủ Đức, TPHCM.

Không chỉ dừng lại ở đó, ông Thìn cho biết, tập đoàn này sẽ mua lại dự án chung cư thứ hai trong năm 2013. Chi tiết về thương vụ này chưa được công bố ngoài quy mô của dự án gồm bốn khối nhà được xây dựng trên khu đất rộng 3,2ha tại quận Gò Vấp, TPHCM. Bên cạnh đó, Cty sẽ tiếp tục đầu tư vào những dự án chung cư đang gặp khó khăn về tài chính khi số lượng chủ đầu tư đang chào mời tham gia đầu tư ngày càng nhiều. Giải thích việc mua lại nhiều dự án thời gian vừa qua, lãnh đạo Tập đoàn Đất Xanh cho biết, đó là nhờ lợi thế của tập đoàn với chuỗi khép kín, gồm Cty đầu tư tài chính, Cty xây dựng và Cty cung cấp sản phẩm đến khách hàng nên có thể đưa ra những phương án hỗ trợ tài chính tốt cho khách hàng để có thể mua nhà.

Đáng ngạc nhiên nhất đó là trường hợp của CTCP thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân. Còn nhớ cách đây một năm, Cty này đã phải liên tục thoái vốn và bán trụ sở vì lâm vào hoàn cảnh khó khăn thanh khoản, nhưng trong giai đoạn đầu năm nay Cty này lại đóng vai trò người đi thâu gom dự án. Mới đây, Cty này vừa công bố đã mua một phần dự án khu nhà ở CBCNV Nam Hiệp Thành tại KĐT mới Phú Mỹ thuộc huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu do CTCP đầu tư Nam Hiệp Thành làm chủ đầu tư.

Trước đó, Cty này cũng đã ký hợp tác đầu tư với CTCP thương mại Hóc Môn để phát triển dự án khu TTTM và căn hộ chung cư có tên thương mại là Cheery 3 Apartment tại xã Xuân Thới Đông, huyện Hóc Môn, TPHCM. Ngoài ra, Hoàng Quân cũng đã ký hợp tác với Cty TNHH tư vấn và kinh doanh nhà Đạt Gia để phát triển dự án Cheery 4 Apartment tại phường Tam Phú, quận Thủ Đức, TPHCM. Theo kế hoạch, khoảng 500 tỉ đồng sẽ được đầu tư vào dự án này, và khi hoàn thành vào cuối năm 2014 sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 500 căn hộ có giá bán từ 600 triệu đồng/căn.

Cơ hội cho nhà đầu tư BĐS có tiền mặt

Nhận xét về tình hình mua bán sáp nhập trên thị trường BĐS, các chuyên gia cho rằng việc có nhiều doanh nghiệp thoái vốn khỏi BĐS cũng là cơ hội tái cơ cấu lại thị trường BĐS, giúp cho những NĐT có tiềm lực tiếp cận và phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, hạn chế bớt sự đầu tư dàn trải trong lĩnh vực BĐS. Bởi nguyên nhân chủ yếu khiến nhiều DN phải thoái vốn khỏi các dự án là do khó khăn về tài chính. Họ cần cơ cấu lại để tập trung vào mảng kinh doanh chính và phải bán bớt tài sản của mình, trong đó có BĐS.

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE, cho biết nếu như năm 2009 nhiều nhà đầu tư xem yếu tố quyết định dự án BĐS là vị trí, sang năm 2011 người ta nói nhiều đến yếu tố thời điểm thì năm 2013 tiền mặt sẽ là vua, là yếu tố quyết định lợi thế cho NĐT. “Năm 2013 sẽ là năm còn nhiều khó khăn cho thị trường BĐS, và những ai tiếp cận được nguồn vốn sẽ chi phối thị trường”, ông Townsend nhận định. Việc tiếp cận được nguồn vốn sẽ giúp các DN hoàn thành dự án của mình để đưa ra thị trường, điều mà nhiều DN hiện nay không làm nổi khiến dự án phải dở dang. Hơn nữa những DN có khả năng tài chính có thể mua lại nhiều dự án giá rẻ chờ thị trường phục hồi. Hoạt động mua bán dự án này sẽ xoay quanh chiến lược tái cấu trúc. Người có nguồn vốn mạnh sẽ là người hưởng lợi, và trong một số trường hợp mua Cty sẽ rẻ hơn mua dự án.Với xu hướng thị trường hiện nay, ông Townsend dự báo số lượng giao dịch mua bán các dự án đầu tư BĐS trong năm nay sẽ cao hơn năm 2012.

Theo Lao Động