GS Đặng Hùng Võ

Năm 2011, việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đồng bộ với giá tiêu dùng chung, chứng tỏ chuyện giảm giá nhà ở không phải là xu hướng chung. Thậm chí, trước quý IV, việc giảm giá là không hề xảy ra.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đưa ra những phân tích về diện mạo thị trường bất động sản 2011.

Bất động sản có thực sự giảm giá?

Trong thời gian từ tháng 1/2011 tới tháng 10/2011, giá nhà ở trung bình của cả nước luôn tăng: tháng 1 và tháng 2/1011 tăng 1%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2%/tháng. Từ tháng 3 tới tháng 5/2011, giá nhà ở tăng ở mức 3 - 4%/tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2,2% - 3,3%/tháng. Từ tháng 6 tới tháng 9/2011, giá nhà ở tăng ở mức 0,5%/tháng, trong khi giá tiêu dùng tăng 1%/tháng. Vào tháng 10 và 11/2011, giá nhà ở không tăng và giá tiêu dùng chung chỉ tăng 0,36%/tháng.

Việc tăng giá bất động sản nhà ở khá đồng bộ với giá tiêu dùng chung, chứng tỏ chuyện giảm giá nhà ở, không phải là xu hướng chung của toàn thị trường. Trên thực tế, có tình trạng thiếu vốn đầu tư, ít giao dịch nhưng không thể kết luận là có tình trạng xuống giá đồng loạt.

Đồ thị giá bất động sản trong suốt 10 tháng đầu năm vẫn đi lên đều, có nghĩa là các nhà đầu tư đã dùng chiêu giảm giá để tạo dư luận về những khó khăn để mong muốn Chính phủ có chính sách tháo gỡ nguồn vốn từ tín dụng.

Trước quý IV/2011, việc các nhà đầu tư giảm giá là chưa hề xảy ra vì vẫn có thể giữ được giá. Có một số nhà đầu tư năng lực yếu đã chuyển nhượng dự án hoặc sáp nhập vào các doanh nghiệp lớn như một bài tính trước khi không nhìn thấy giải pháp nào khả thi trong tương lai.

Tới tháng 10 và 11/2011 mới có nhiều dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới 30%, việc chuyển nhượng dự án và sáp nhập doanh nghiệp cũng phổ biến hơn. Nhiều ý kiến cho rằng đó là chỉ chiêu thức giải quyết vốn. Cũng có những ý kiến cho rằng đang xảy ra tình trạng "tháo giá" bất động sản, nguy cơ "vỡ" thị trường là hiển nhiên. Những ý kiến đưa ra đều chưa phản ánh đúng tình trạng của thị trường.

Ở Hà Nội và nhiều tỉnh phía Bắc, vốn đầu tư dự án nhà ở chủ yếu huy động từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức "mua bán nhà trên giấy" nên khó khăn về vốn không gây áp lực đáng kể cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư và những người góp vốn đều phải cùng chịu đựng. Hệ quả của huy động vốn theo phương thực này là tình trạng "vỡ tín dụng đen" của những nhà đầu tư thứ cấp góp vốn vào dự án.

Ở TP.HCM và nhiều tỉnh phía Nam, vốn đầu tư dự án nhà ở lại huy động chủ yếu từ nguồn tín dụng nên tạo áp lực vốn khá lớn lên nhà đầu tư dự án. Các phương án giảm giá nhà ở dự án cũng bắt đầu từ TP.HCM, các nhà đầu tư dự án mở nhiều hội nghị tiếp thị, tiếp xúc trực tiếp với người tiêu dùng, giảm giá khá mạnh tay.

Phân tích một vài dự án cụ thể, mức giảm giá 30% từ 26 triệu đồng/m2 xuống tới 16 triệu đồng/m2 là có thực. Nhiều ý kiến cho rằng, giá đã giảm là ngang với giá cả sản xuất, tức là nhà đầu tư không có lãi. Nhiều ý kiến khác lại cho rằng, giá cả sản xuất thực còn thấp hơn rất nhiều so với 16 triệu đồng/2.

Trên thực tế, cả hai ý kiến trên đều đúng. Đây chính là "bi kịch" hiện nay của các chủ đầu tư dự án. Trong một thời gian dài, các nhà đầu tư khi bước vào thị trường bất động sản là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Cung thật luôn thiếu nhiều so với cầu "ảo" trong phân khúc nhà ở giá cao gắn với đầu cơ.

Ngữ cảnh này làm cho nhà đầu tư luôn coi mình là "thượng đế", không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng và không cần tính tới các phương án sản xuất hợp lý để giảm giá sản phẩm. Vì vậy, giá sản xuất ở mức 16 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý khi mọi thứ lãng phí đều được tính vào giá sản phẩm.

Nhiều ý kiến cho rằng giá cả sản xuất phải ở mức 8 triệu đồng/m2 cũng là hợp lý khi nhà đầu tư tính toán kỹ lưỡng phương án sản xuất để tránh mọi lãng phí có thể. Bi kịch này dẫn tới tình trạng nhà đầu tư khó giảm giá hơn nữa vì giảm giá nữa sẽ lỗ, nhưng thực tế giá đã giảm vẫn không phù hợp với tính toán của người tiêu dùng.

2012: Sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản

Nhìn vào bản chất của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, những siêu lợi nhuận mà nhà đầu tư gặt hái từ các cơn "sốt giá" đã là một trong những nguyên nhân gây ra lạm phát. Nay việc kiềm chế lạm phát có làm cho thị trường bất động sản thua thiệt cũng là một quy luật tất yếu. Thị trường đóng băng hôm nay là hậu quả đương nhiên của thị trường nóng bỏng trước đây. Chỉ có điều trên thực tế, có thể người thua thiệt hôm nay lại không hoàn toàn đúng là người đã gặt hái nhiều ngày hôm qua.

Từ một góc nhìn khác, thị trường bất động sản phát triển nóng đã tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ vượt giới hạn, tạo nên tình cảnh tỷ lệ giữa giá nhà ở và thu nhập trung bình năm của người lao động ở nước ta là 25 lần, lớn gấp 5 - 10 lần so với các nước khác.

Trong thời gian trước năm 2008, thị trường bất động sản nước ta phát triển vì lợi ích của nhà đầu tư chứ không phải vì quyền lợi của đại đa số người lao động. Thị trường trầm lắng đi để "lột xác" trở thành thị trường của mọi người dân. Đây là một thay đổi tích cực.

Vào nửa đầu năm 2011, các nhà đầu tư bất động sản bắt đầu kêu ca về chuyện thiếu vốn, phải giảm giá bất động sản, thị trường có nguy cơ đổ vỡ...Nhiều nhà quản lý cũng đã đồng tình với "oan khiên" này của các nhà đầu tư, lên tiếng đề xuất việc đưa bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất với nhiều lý do khác nhau.

Việc phân định khu vực phi sản xuất và sản xuất để áp dụng chính sách tiền tệ là một cách nói cho dễ hiểu. Thực chất, giải pháp kiềm chế lạm phát là phải giảm cung tiền ra thị trường thông qua việc giảm mức độ tăng tín dụng. Vậy thì giảm cung tiền cho đầu tư bất động sản là đúng nhất vì đầu tư này luôn cần một khối lượng vốn rất lớn dưới dạng vay trung và dài hạn. Hầu hết các chuyên gia nước ngoài đều cho rằng, tranh luận với nhau về phi sản xuất hay sản xuất là vô nghĩa trong kinh tế thị trường.

Tình trạng thiếu vốn vẫn đang là trọng tâm của thị trường bất động sản năm 2011. Giải pháp vốn vẫn được tính đến, nhưng chưa có cách thức nào khả thi. Đến cuối năm 2011, nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý nhà nước đều hướng tới quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản. Tự thân các nhà đầu tư đang tự thực hiện quá trình tái cấu trúc này và các cơ quan quản lý cũng đang hướng tới các giải pháp tái cấu trúc thị trường.