Để vực dậy một cơ thể ốm yếu như thị trường BĐS hiện nay thì cần phải có một liều vitamin đủ mạnh từ nguồn vốn ngân hàng. Năm 2013, room cho tín dụng BĐS như thế nào là mối quan tâm của cả DN BĐS, lẫn người có nhu cầu mua nhà.
Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng nói với các nhà báo: “Sau kỳ họp Quốc hội, Bộ Xây dựng sẽ ngồi lại với Ngân hàng Nhà nước (NHNN) để đưa ra một số giải pháp hỗ trợ tín dụng thị trường BĐS. Bộ cũng sẽ quyết liệt hơn trong việc kiến nghị và đưa ra những chính sách gỡ hàng tồn kho cho thị trường”.
Thị trường đang chờ những hành động cụ thể của Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý để tìm ra một vài tia hy vọng sáng sủa hơn trước thềm 2013. Trên mọi chính sách, tín dụng BĐS vẫn được quan tâm hàng đầu. Liên quan đến lĩnh vực này, thị trường quan tâm đến 2 khía cạnh. Thứ nhất là tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS, tức là tiếp sức cho phía cung. Thứ hai là tín dụng cho người mua nhà, đồng nghĩa với kích cầu.
Từ tháng 4/2012, Thống đốc NHNN đã cho phép “tháo van” cho vay BĐS, không hạn chế như trước đây, nhưng phải phù hợp với khả năng của từng ngân hàng, tổ chức tín dụng. Từ vài tháng nay, dư nợ cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng cả nước không được công bố, bản thân cơ quan quản lý thị trường BĐS như Bộ Xây dựng cũng không có con số cập nhật. Tuy nhiên, tại kỳ họp của HĐND Tp.HCM tuần qua, ông Tô Duy Lâm, Giám đốc NHNN Chi nhánh Tp. HCM cho biết, đến thời điểm này, thống kê toàn hệ thống ngân hàng trên địa bàn Thành phố, cho vay lĩnh vực phi sản xuất chiếm 14%; trong đó BĐS chiếm khoảng 10,6% tổng dư nợ, tức khoảng 85.000 tỷ đồng.
Cho vay BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn tại Tp.HCM, bởi vậy, nếu như nhìn vào con số trên có thể thấy dư địa cho vay BĐS vẫn còn 2% tổng dư nợ theo quy định của NHNN. Hà Nội và các thành phố khác chắc chắn vẫn còn room cho vay BĐS. Nhìn sang năm 2013, theo định hướng đã được NHNN công bố, tăng trưởng tín dụng ở mức 15 - 17%, vậy nên tăng trưởng tín dụng BĐS sẽ “ăn theo” ở con số tương tự.
Ông Phạm Quang Thắng, Phó tổng giám đốc Khối khách hàng doanh nghiệp Techcombank cho biết, doanh nghiệp BĐS có lịch sử tín dụng tốt, có nguồn trả nợ vẫn được gia hạn nợ và tiếp cận khoản vay mới của ngân hàng. Trên thực tế, những khách hàng của ngân hàng này như Công ty TNHH Hải Phát, CTCP Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) vẫn được coi là có lịch sử tín dụng tốt. Hồi quý III năm nay, Sudico đã được gia hạn khoản vay vài trăm tỷ đồng tại ngân hàng này với kỳ hạn tới tận năm 2014.
Ông Đỗ Trọng Quỳnh, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinaconex 2 cho rằng, năm 2013 với định hướng gỡ khó cho thị trường BĐS của Quốc hội và Chính phủ, chắc chắn các doanh nghiệp sẽ tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn. Có thể các nhà băng và cơ quan quản lý sẽ phân loại doanh nghiệp và dự án, những dự án nào sắp cho ra sản phẩm, có thể hoàn thiện nốt để bán, bàn giao thu tiền về sẽ được ngân hàng bơm vốn…
Nói về chủ trương trên, ông Tô Duy Lâm cho biết, vừa qua, Thống đốc NHNN có chỉ thị giao cho NHNN Chi nhánh Tp.HCM chỉ đạo cho các tổ chức tín dụng trên địa bàn nghiên cứu triển khai các gói sản phẩm tín dụng dựa trên chuỗi liên kết, trong đó, có chuỗi liên kết liên quan vay BĐS. Đây là chuỗi cho vay liên kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, cung cấp vật liệu xây dựng và người mua nhà.
Khi tín hiệu khả quan cho việc tiếp cận vốn vay trở lên rõ ràng hơn, câu chuyện được quan tâm hiện nay là lãi suất. Theo khảo sát của phóng viên, lãi suất những doanh nghiệp như Sudico, Vinaconex 2 phải trả ngân hàng thời điểm này vẫn rất cao, từ 15 - 17%/năm. Với định mức lợi nhuận nhiều dự án BĐS được cơ quan thuế, tài chính tạm tính khoảng 14% như phương án đầu tư họ đưa ra 1 - 2 năm trước, cộng với sự biến động rất lớn về giá cả BĐS trên thị trường lúc này, lãi suất ngân hàng là một gánh nặng. Trong khi đó, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cũng chỉ được tính định mức lợi nhuận 10%.
Lãi suất đầu vào đã xuống 9%/năm, hạ lãi suất cho vay các dự án BĐS xuống 11 - 12%/năm là mong ước của các doanh nghiệp BĐS khi nói về tín dụng 2013. Nếu nhìn vào một báo cáo của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia hồi quý III năm nay sẽ thấy, những ngân hàng cho vay BĐS nhiều nhất đều là những nhà băng có vốn nhà nước như BIDV, Vietinbank, Vietcombank. Chính sách tín dụng phù hợp để doanh nghiệp BĐS sống được thì ngân hàng mới sống được và vốn nhà nước không bị thất thoát.
Với người mua nhà, càng về cuối năm, các nhà băng càng tung ra nhiều chương trình ưu đãi cho vay. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ cũng rất dè dặt, mà nút cổ chai vẫn chính là lãi suất. Theo ông David Lim, Trưởng nhóm công tác đất đai, Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam, ở hầu hết các nước, nguồn vốn chính để mua BĐS là bằng nguồn vay ngân hàng. Dù có thể thu xếp vay vốn ngân hàng từ các ngân hàng tại Việt Nam, lãi suất hiện tại ở Việt Nam ở mức 15%/năm. Mức lãi suất cao này đã làm cản bước và làm nản lòng những ai đang muốn mua BĐS. Một cách để khyến khích người mua là các tổ chức tín dụng cần đưa ra các chương trình cho vay dành cho người mua BĐS với mức lãi suất thấp hơn hoặc đưa ra các kỳ hạn thanh toán linh hoạt hơn.
NHNN cũng nên trợ cấp cho các khoản vay tín dụng mua nhà để có thể đưa ra các mức lãi suất cho vay ưu đãi hơn. Chẳng hạn, một phương án đó là cung cấp các khoản vay tín dụng cho nững người có thu nhập vừa và thấp để họ mua dạng nhà ở vừa túi tiền. Để có thể thực hiện phương án trên, cần phải đưa ra và thực hiện được các quy định hướng dẫn rõ ràng về điều kiện để được cho vay. Điều này sẽ giúp nhiều người với mức tài chính giới hạn có thể sở hữu được nhà ở.
Để giải quyết tình trạng tồn đọng BĐS hiện nay, quan trọng là phải có chính sách rõ ràng và hành động để áp dụng các biện pháp nhằm kính thích các giao dịch BĐS. Cần phải nhanh chóng và linh hoạt trong việc đưa ra các biện pháp có lợi cho mảng BĐS nhằm giải quyết nhanh mọi khiếm khuyết cụ thể hiện có. Giải quyết khủng hoảng nhà đất hiện đã là muộn, nhưng thà muộn còn hơn không.
“Các ngân hàng nên đưa ra cam kết điều chỉnh tỷ lệ lãi suất hợp lý”
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
Thị trường bất động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Để tháo gỡ khó khăn trên, theo tôi cần thực hiện các biện pháp: kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây “sốc”, làm đóng băng thị trường; ưu tiên cho vay các dự án có khả năng thanh khoản cao, hạn chế cho vay các dự án cao cấp; ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản thống nhất, tạo sự bình đẳng trong tiếp cận tín dụng...
Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu, tạo hành lang pháp lý để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản để tạo thêm nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường.
Ngoài ra, cần cải tiến phương pháp xác định giá đất, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản…
“Nên nới lỏng cho vay mua nhà các dự án đã hoàn thành”
Ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phân phối DTJ
Với việc ngân hàng cho vay tới 50% - 70% tổng giá trị căn hộ, được thế chấp bằng chính căn hộ đó, cộng với nhiều chương trình ưu đãi, nhiều người đã quyết định mua nhà khi cho rằng giá nhà đã xuống mức hợp lý, đặc biệt là những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và uy tín, tiến độ dự án đảm bảo. Tuy nhiên, cũng còn không ít khách hàng tỏ ra băn khoăn khi chương trình ưu đãi tín dụng quá ngắn (chỉ từ 3 - 12 tháng), sau đó lãi suất lại bị thả nổi theo thị trường. Vì vậy, tôi cho rằng, các tổ chức tín dụng nên đưa ra cam kết về việc điều chỉnh tỷ lệ lãi suất hợp lý theo suốt quá trình thực hiện dự án.
Về phía chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp có dự án có tiến độ tốt và đặc biệt có “quan hệ tốt” với ngân hàng vẫn tiếp cận được vốn. Ngược lại, chủ đầu tư của các dự án chưa triển khai mà không có tiềm lực thì rất khó tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng.
“Giảm lãi suất sẽ có lợi hơn cho người mua nhà”
Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc CTCP bất động sản Thế Kỷ (CEN Group)
Sau khi Ngân hàng Nhà nước giảm trần lãi suất huy động xuống 9%/năm, các doanh nghiệp bất động sản vẫn trong tình trạng nghe ngóng, vì đây chỉ là lãi suất điều hành, trong khi lãi suất cho vay mới quan trọng. Câu hỏi mà doanh nghiệp đặt ra là, ngân hàng có tiền để giải ngân hay không và hiệu quả đầu tư sử dụng vốn như thế nào? Vì dù lãi suất cho vay có giảm xuống 12 - 13%/năm thì vẫn cao, trong khi khả năng tiêu thụ sản phẩm hiện nay là rất khó khăn.
Tôi cho rằng việc, giảm lãi suất sẽ có lợi hơn cho người mua nhà và hy vọng khi người mua vay được tiền sẽ làm tăng tính thanh khoản cho thị trường. Khoảng 1, 2 tháng trở lại đây, thị trường đã bắt đầu có nhiều giao dịch thành công, đặc biệt là những dự án có sự liên kết với ngân hàng.
Theo ĐTCK
Theo ông Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, với một doanh nghiệp địa ốc, ngoài vốn chủ sở hữu, nguồn vốn thông dụng là vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, cả 2 kênh huy động vốn này hiện đều gặp khó. Doanh nghiệp vay ngân hàng không được, hoặc nếu vay được, thì lãi suất quá cao cũng không kham nổi. Còn vốn huy động từ khách hàng thì dường như bị bế tắc, do thị trường trầm lắng.
“Lượng hàng tồn kho nhiều, thị trường địa ốc rất cần nguồn vốn trung, dài hạn để giải quyết khó khăn”, ông Hiếu nhận định và cho rằng, nếu đề xuất Sở Xây dựng TP.HCM mua lại một số căn hộ phù hợp của các doanh nghiệp để làm quỹ nhà tái định cư được thực hiện, thì sẽ hỗ trợ rất lớn cho thị trường.
Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Vinaland cho biết, khó khăn của thị trường hiện nay là niềm tin và tín dụng. “Tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp đầu tư, mà còn bóp chết đầu ra của thị trường. Phần lớn người có nhu cầu nhà ở hiện nay đều phải lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, với lãi suất quá cao như hiện nay, không ai dám vay ngân hàng để mua nhà”, ông Hoàng phân tích và cho rằng, thị trường địa ốc thời gian tới tiếp tục trầm lắng hay khởi sắc phụ thuộc vào chính sách tín dụng.
Ông Vũ Đình Ánh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường và giá cả (Bộ Tài chính) cho biết, năm 2012, kỳ vọng thị trường địa ốc sẽ có sự khởi sắc trở lại. “Từ đầu năm đến nay, thị trường chứng khoán tăng 20%, một mức tăng khá mạnh. Điều này không phải ngẫu nhiên, mà cho thấy đang có một dòng tiền chảy vào thị trường chứng khoán và với thị trường địa ốc, khả năng thời gian tới, sẽ có một dòng vốn tương tự được đổ vào thị trường, hoặc vào các cổ phiếu bất động sản”, ông Ánh nhận định.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, thời gian qua, thị trường địa ốc giảm giá không phải do cung thừa, xả hàng đồng loạt, mà chủ yếu do chính sách tiền tệ thắt chặt. Tín dụng thắt chặt, lãi suất cao gây khó khăn cho đầu vào và đầu ra của thị trường. Vì vậy, nếu chính sách tiền tệ được nới lỏng, thị trường sẽ sôi động trở lại. “Một khi lạm phát được kiềm chế, lãi suất chắc chắn sẽ giảm xuống. Hơn nữa, Chính phủ đang xem xét thực hiện một loạt giải pháp, như tăng cung tiền trong ngân hàng để tạo tính thanh khoản; cho phép một số ngân hàng thương mại được phép bán vàng, xuất khẩu vàng... Đây là những động lực vực dậy thị trường”, ông Nghĩa nói và cho rằng, nếu lãi suất giảm sớm, quý II năm nay, thị trường sẽ có sự khởi sắc, hoặc chậm nhất là đến cuối năm.
Theo Đầu Tư
Bộ Xây dựng vừa phối hợp với Ngân hàng Nhà nước phân tích, đánh giá và báo cáo Thủ tướng Chính phủ tình hình thị trường bất động sản năm 2011 và một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường này trong thời gian tới.
Báo cáo cho thấy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều bất cập. Cụ thể là lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính; dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh, việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của.
Bên cạnh đó, tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng cảnh báo những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, các phân khúc BĐS cao cấp có tính thanh khoản thấp. Các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng thực chất là cho vay BĐS cũng có nguy cơ mất khả năng thanh khoản.
Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.
Do vậy, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước thống nhất đề xuất một số giải pháp kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS như: Tiếp tục thực hiện nghiêm túc yêu cầu của Chính phủ giảm tốc độ và tỷ trọng tín dụng BĐS theo lộ trình hợp lý, tránh giảm đột ngột, gây sốc cho thị trường.
Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS. Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng như: Vay xây dựng khu đô thị; văn phòng cho thuê; chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng. Một số khoản mục cần phải tăng tỷ trọng cho vay như: Vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở, vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.
Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS.
Bên cạnh đó, tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước Việt Nam cũng cảnh báo những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, các phân khúc BĐS cao cấp có tính thanh khoản thấp. Các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng BĐS quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng thực chất là cho vay BĐS cũng có nguy cơ mất khả năng thanh khoản.
Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm tuyệt đối như hiện nay, thị trường BĐS tiếp tục đóng băng, dẫn đến nhiều doanh nghiệp không có khả năng hoàn thiện sản phẩm hoặc phải bán sản phẩm dưới giá thành và không có khả năng trả nợ ngân hàng. Nhưng nếu có sự điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản cao; công tác tuyên truyền đúng hướng, tạo được niềm tin vào thị trường của những người có nhu cầu mua thì thị trường sẽ sớm phục hồi.
Do vậy, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước thống nhất đề xuất một số giải pháp kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS như: Tiếp tục thực hiện nghiêm túc yêu cầu của Chính phủ giảm tốc độ và tỷ trọng tín dụng BĐS theo lộ trình hợp lý, tránh giảm đột ngột, gây sốc cho thị trường.
Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS. Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng như: Vay xây dựng khu đô thị; văn phòng cho thuê; chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng. Một số khoản mục cần phải tăng tỷ trọng cho vay như: Vay xây dựng cơ sở hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất kinh doanh, vay mua nhà để ở, vay để hoàn thiện các dự án đã gần hoàn thành để tăng tính thanh khoản cho sản phẩm, bán và thu hồi vốn đầu tư.
Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, nghiên cứu thí điểm mô hình Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường BĐS.
Theo DĐDN
Liên tiếp trong 2 tuần qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phát đi tín hiệu cho thấy sẽ nới lỏng tín dụng đối với BĐS và tiêu dùng trong năm 2012. Định hướng này liệu có phá vỡ những nỗ lực chống lạm phát của Chính phủ trong cả năm qua?
Đây là câu hỏi mà nhiều người quan tâm tới sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế đặt ra. Và chắc hẳn nó cũng đang là mối quan tâm thường trực của những người làm chính sách.
Trước hết, vấn đề đặt ra là tại sao NHNN lại tính tới chuyện nới lỏng tín dụng cho BĐS - một trong những lĩnh vực được coi là bong bóng góp phần khiến nền kinh tế rơi vào tình trạng mất ổn định?
Câu trả lời chắc chắn đã có trong các cuộc họp bàn của NHNN. Tuy nhiên, có thể nhận thấy, quyết định khó khăn này xuất phát từ việc cân nhắc sự được-mất trong quá trình hồi phục nền kinh tế.
Những tính toán này bắt đầu từ khi Bộ Xây dựng đề nghị "giải cứu" BĐS khi mà đa số các doanh nghiệp trong ngành rơi vào tình trạng khó khăn chồng chất, bị ngân hàng truy nợ, thiếu vốn, nợ thuế, không bán được hàng, có nguy cơ phá sản...
 |
| Đợt khủng hoảng lần này cũng dạy cho các DN BĐS một bài học về đầu tư dàn trải. Chính các doanh nghiệp này cũng sẽ tính toán rất kỹ khi vay nợ ngân hàng |
Giải pháp gấp rút được đưa ra để giảm áp lực lên cả hệ thống ngân hàng và các con nợ BĐS là quyết định đưa 4 nhóm BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất của NHNN. Tuy nhiên, dường như liều thuốc này chỉ là tạm thời, giống như thuốc hạ sốt và nó phần nhiều là giúp các ngân hàng đáp ứng chỉ tiêu kéo cho vay phi sản xuất về 16% vào cuối năm.
Trên thực tế, đã 2 tuần kể từ khi quyết định trên được đưa ra, đa số các doanh nghiệp BĐS vẫn khẳng định giải pháp này không giúp gì được doanh nghiệp. Họ vẫn đang thiếu vốn trầm trọng và không bán được hàng. Hiện có nhiều dự án đang triển khai trên địa bàn Hà Nội và TP.HCM đang đối mặt với tình trạng phải tạm dừng, hoặc làm theo kiểu nhỏ giọt, chịu lãi ngân hàng và các loại chi phí khác.
Trong khi đó, giá bất động sản tiếp tục trên đà xuống dốc và giao dịch thì vô cùng trầm lắng. Nhiều dự án đã hoàn thành và ở vị trí đẹp trong nội thành cũng chịu chung số phận.
Đất tại một số dự án, khu đô thị... cũng tiếp tục giảm giá nhưng không hề có người mua.
Phải chăng việc phát đi tín hiệu sẽ áp dụng một chính sách tiền tệ bớt chặt chẽ hơn trong năm 2012 với định hướng dễ chịu hơn trong việc giảm lãi suất và nới cho vay tín dụng BĐS và tiêu dùng... là vì NHNN đã lường trước một kịch bản khá xấu đối với các doanh nghiệp BĐS?
Điều này không phải không có cơ sở. Nhiều chuyên gia và chính những người trong cuộc cho rằng một bộ phận không nhỏ các doanh nghiệp BĐS khó có thể chống chọi qua hết quý II/2012. Khối nợ phải trả trước cuối năm 2011 đã là một gánh nặng, nhưng còn đó là các công trình dở dang, nguy cơ phải trả lãi suất quá hạn cao và chi phí hoạt động cộng dồn. Các doanh nghiệp này có thể sụp đổ hàng loạt và kéo theo đó là hệ lụy xấu tới hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, vấn đề mà nhiều người lo lắng hiện nay là liệu NHNN có nới tay cho BĐS quá sớm không khi mà lạm phát tháng 11 vừa được công bố lại quay đầu gia tăng sau 3 tháng kiềm chế tốt và trên đà đi xuống?
Số liệu đưa ra ngày 24/11 cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 11 cả nước tăng 0,39%, nâng mức tăng cả 11 tháng lên 17,5%.
Nhiều khả năng với tình hình này, mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 18% sẽ đạt được. Tuy nhiên, đây vẫn là mức "cực chẳng đã" và liệu năm 2012 sẽ kiềm chế lạm phát được dưới 10% như mục tiêu Quốc hội đề ra để NHNN có cơ hội cứu BĐS?.
Về mục tiêu này, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cùng với việc tăng cường quản lý đầu tư công, kiểm soát chặt chẽ chi tiêu công, duy trì tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý... thì việc kiềm chế chỉ số giá tiêu dùng tăng dưới 10% là có cơ sở.
Trong khi đó, về mặt tăng trưởng tín dụng chung thì cũng không có gì lo lắng. Cho dù tín dụng 2012 được nới lên mức 15-17% nhưng theo chính các ngân hàng thì việc tăng cho vay cũng không hề đơn giản.
Hiện tại, do áp lực nợ dưới chuẩn đang tăng mạnh và nguồn vốn huy động trên thị trường có xu hướng sụt giảm nên các ngân hàng thương rất khó cân đối vốn để cho vay. Các khoản cho vay sẽ được ngân hàng cân nhắc rất kỹ. Khi đó chỉ có những doanh nghiệp nào tốt, có dự án thực sự khả thi và an toàn thì mới nhận được vốn từ ngân hàng để phát triển. Điều này cũng đồng nghĩa với việc những doanh nghiệp BĐS nào có uy tín thì sẽ vượt qua khó khăn. Sự đổ vỡ không còn là đồng loạt, mà chỉ rơi vào những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, quá ôm đồm...
Về phía doanh nghiệp BĐS, đợt khủng hoảng lần này cũng dạy cho họ một bài học về đầu tư dàn trải. Chính các doanh nghiệp này cũng sẽ tính toán rất kỹ khi vay nợ ngân hàng.
Việc mở van tín dụng bất động sản và tiêu dùng trong năm 2012 có thể lại là một biện pháp tốt? Nó giúp người có nhu cầu mua nhà thực và có khả năng trả nợ được tiếp cận với nguồn vốn chính thức. Trong khi các doanh nghiệp BĐS có dự án, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực cũng được vay vốn để phát triển nhanh.
Việc đúng sai của một chính sách chỉ được xác định sau khi đã được thực thi. Vấn đề quan trọng là khả năng đánh giá tình hình của những người điều hành, tính linh hoạt và liều lượng khi áp dụng.
Tác giả: MẠNH HÀTheo Diễn đàn kinh tế VN
Một cánh cửa đã được mở. Cửa có thể hẹp, nhưng nếu 1 người đi qua được thì 10 người cũng có thể đi qua được, miễn là có "vé".
Ngày 14/11, Ngân hàng Nhà nước có văn bản chỉ đạo hoạt động tín dụng cuối năm 2011. Văn bản này đáp ứng mong đợi của nhiều người trong cuộc, phát đi thông điệp tích cực. Vấn đề còn lại là kiểm soát nó.
"Mở nhiều lắm chứ!"
Một nội dung chính của chỉ đạo trên là mở cơ chế cho loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay thuộc lĩnh vực bất động sản ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất tính tỷ trọng trong tổng dư nợ.
Ngay sau cơ chế này ban hành, chúng tôi đã trao đổi với một cán bộ chuyên trách tín dụng bất động sản của một ngân hàng thương mại. Con số 4 nhóm đối tượng được đưa ra trao đổi như một sự hạn chế, một cánh cửa hẹp. Tuy nhiên, cán bộ này phản biện rằng: "Không! Mở nhiều lắm chứ! Độ mở đó không thể hiện qua câu chữ đâu. Cái chính là cửa đã mở, dù mở hé, nhưng 1 người đi qua được thì 10 người khác cũng có thể qua được".
Theo cán bộ tín dụng này, cánh cửa mới mở đó tạo nhiều ý nghĩa cả cho ngân hàng, doanh nghiệp bất động sản và người dân có nhu cầu thực sự.
Ở nhóm thứ nhất, sự loại trừ có ở dư nợ cho vay đối với một số nhu cầu vốn phục vụ tiêu dùng, bao gồm nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay. Nhóm này có giá trị mở rộng.
Với các ngân hàng, trạng thái cho vay nhỏ giọt thậm chí "đóng băng" tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu nói trên thời gian qua đã được khai thông về mặt chính sách. Một nghiệp vụ quan trọng của họ có thêm "đất" để sống.
Với người dân, những người có nhu cầu thực sự có cơ hội để có thể tiếp cận vốn ngân hàng để giải quyết vấn đề của mình. Vấn đề ở đây là với thu nhập hiện tại có nhiều người phải mất 10 năm, 20 năm, thậm chí lâu hơn nữa mới có thể có một chỗ ở thuộc sở hữu của mình. Nay có thêm cơ hội tìm vốn ở ngân hàng, nhu cầu của họ dễ hiện thực hơn. Bên cạnh yếu tố kinh tế thì điều này còn có giá trị xã hội.
Với doanh nghiệp bất động sản, tín dụng tiêu dùng mở theo hướng trên sẽ góp thêm sức cầu, có thể góp phần làm thị trường ấm lại. Dĩ nhiên, nhiều cá nhân có thể "mong" thị trường bất động sản khó khăn hơn nữa để giá có thể giảm thêm, để cung và cầu xích lại gần nhau hơn.
Ở các nhóm tiếp theo, cơ hội tập trung hơn ở các doanh nghiệp bất động sản và các mối tương tác. Cửa vốn mở thêm đồng nghĩa với khả năng thúc đẩy các dự án, đi cùng với đó là khả năng kích hoạt các hoạt động phụ trợ như sản xuất nguyên vật liệu, tạo thêm công ăn việc làm cho công nhân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế...
Còn ở tầm chính sách, chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy đã có sự đầu tư hơn cho tính hợp lý trong điều hành. Thay vì gom tất cả các nhu cầu vào một rổ "phi sản xuất", thì nay đã có sự bóc tách, phân loại cụ thể.
Có "vé" thì qua...
Một cánh cửa đã được mở, trước một tháng rưỡi hạn thực hiện rút tỷ trọng tín dụng phi sản xuất xuống 16%. Chỉ 4 nhóm, thời hạn còn lại ngắn, xem ra cửa khá hẹp.
Nhưng, như phân tích của cán bộ tín dụng trên, 1 người đi qua được thì có thể 10 người cùng đi qua được. Vấn đề còn lại là "vé" vào cửa và "soát vé" như thế nào.
Theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, sự phân định 4 nhóm đó là rõ ràng. Nhưng mối quan tâm đặt ra là sự phân định và phát "vé" cho nhóm nhu cầu vay hoàn thiện các dự án phát triển nhà ở được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.
Ở đây, sẽ cần làm rõ hơn thế nào là hoàn thiện, mức độ hoàn thiện đến đâu? Bởi các bên có thể ký lại các hợp đồng để ấn định thời điểm bàn giao nhà; đưa vào sử dụng một số hạng mục và hoàn thiện tổng thể sau. Việc giám sát các tiêu chí để phân loại trên thực tế sẽ như thế nào, khi có hàng trăm, hàng nghìn dự án trên cả nước? Theo đó, tính hợp pháp của những tấm "vé" ở nhóm này đòi hỏi năng lực và trách nhiệm của người canh cửa.
Và bên lề sự kiện này, TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị và Kinh doanh (Đại học Ngân hàng Tp.HCM), nói rằng: "Tôi thấy chính sách của ta cũng thực khó thích ứng, nhất là về yêu cầu quản trị trong ngân hàng và doanh nghiệp. Anh đang quen chạy tốc độ 40 km/h vì tắc ống xả, anh chọc một phát khơi thông nó rồi vù ga lên 100 km/h, chóng mặt quá rồi anh lại hãm lại 40 km/h...".
"Thế rồi, khi mở cửa cho 4 nhóm nhu cầu vay đó, con số 16% tỷ trọng tín dụng phi sản xuất vào cuối năm nay chắc sẽ đẹp và tròn trịa, vì có những ngân hàng nắm được "tấm vé" về đích đúng hẹn. Mà cũng là một vấn đề, 22% và 16%, tôi chưa thấy một phân tích chi tiết và rõ ràng về cơ sở của những giới hạn tỷ trọng đó, sao lại là 22% và 16% mà không phải là những con số khác? Rồi sang năm, anh sẽ định nghĩa và xác định thế nào là phi sản xuất đây?", TS. Lê Thẩm Dương đặt vấn đề.
Theo VnEconomy
