Luẩn quẩn đói vốn khó xây nhà

Một số doanh nghiệp làm nhà thu nhập thấp tại Vĩnh Phúc, Đà Nẵng, Tp.HCM..., hồi tháng 5/2012 đã hồ hởi, cả mừng cho rằng, được vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất rẻ (khoảng 14% thay vì mức 20%/năm) sẽ khiến giá nhà thu nhập thấp tới đây giảm khoảng 10-12%. Sự bộc trực này được thể hiện tại sự kiện Bộ Xây dựng và Ngân hàng BIDV ký kết thỏa thuận phối hợp triển khai chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở công nhân hôm 16/5 mà câu chuyện chính là BIDV cam kết dành 2.000 tỷ đồng hỗ trợ cho vay các dự án thuộc diện với mức lãi suất ưu đãi 14,4% (bằng với lãi suất của Ngân hàng Phát triển VN - VDB) với thủ tục giải ngân nhanh.

Tuy nhiên đã gần 3 tháng trôi qua, người dân vẫn chưa hề thấy một tín hiệu, động tĩnh nào về việc nhà thu nhập thấp ở các địa phương nói trên điều chỉnh giảm giá. Nhìn kỹ lại, đón nhận sự sốt sắng, cam kết rót vốn cho mảng nhà ở xã hội mà trước giờ giới ngân hàng rất cảnh vẻ và dè dặt giải ngân với lý do không "ngon ăn", thì giới quan sát hiếm thấy tiếng nói chào mừng, thái độ niềm nở của một doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp nào tại Hà Nội.

Phải chăng các doanh nghiệp, tổng công ty lớn tham gia thực hiện nhiệm vụ chính trị là phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô thì không cần tiền? Câu trả lời là ngược lại.

Đói vốn và có nguy cơ không đảm bảo tiến độ cam kết là thực trạng mà nhiều doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội trình bày thê thiết thời gian qua. Một cuộc gặp tháo gỡ khó khăn với UBND TP.Hà Nội diễn ra hồi tháng 5/2012, 7-8 chủ đầu tư trong tổng số 10 dự án đang làm thủ tục đầu tư và triển khai xây dựng đề nghị được thành phố cấp thêm vốn. Sơ sơ tổng số tiền doanh nghiệp cần vay trong năm 2012 vượt trên 1.000 tỷ đồng.

Câu chuyện ở đây là dưới áp lực lớn từ các phía đòi hỏi phải giảm giá nhà thu nhập thấp hơn nữa, việc trông chờ vay vốn thương mại lãi suất dù giảm vẫn ở mức cao, để xây loại nhà ở chính sách với nhiều ràng buộc, đối với doanh nghiệp chắc chắn là ngược đời. Bên cạnh đó, một thực tế vướng mắc là sau 3 năm triển khai, cho đến giờ mới chỉ có duy nhất một dự án là nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm) của Viglacera được VDB giải ngân vốn một cách nhỏ giọt với tiến độ giải ngân rất chậm.

Giá nhà không giảm nếu vay vốn thương mại

Cũng gần 3 tháng kể từ ngày BIDV cam kết giải ngân với nhiều hứa hẹn thì Viglacera - đơn vị vừa ký hợp đồng tín dụng 2.000 tỷ đồng với BIDV cho dự án Đặng Xá, đã có phản hồi đầu tiên và động thái duy nhất trên thị trường. Nhưng thay vì vẻ phấn khởi, vui mừng vì có tiền như nhiều người suy luận thì doanh nghiệp này lại đăm đắm hành động theo cách riêng, bởi biết rằng rất khó trông chờ hạ được giá nhà từ dòng vốn vay thương mại.

Ông Nguyễn Thanh Tùng - Phó giám đốc Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Viglacera đánh giá, gói tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng là một bước tiến nhưng việc giải ngân dòng vốn vẫn chưa đáp ứng kịp thời tiến độ triển khai dự án, dẫn đến đối khi bị chậm tiến độ công trình, làm giá thành bị ảnh hưởng. Để hạn chế điều này, chủ đầu tư phải tích lũy, nhập vật liệu ngay từ đầu, tránh trượt giá và tìm cách chia nhỏ căn hộ để tạo thanh khoản.

Rút kinh nghiệm từ dự án Đặng Xá 1, cuối tháng 7 vừa qua, Viglacera đã động thổ dự án Đặng Xá 2, cam kết đưa ra thị trường căn hộ diện tích nhỏ một nửa (từ 30-50m2/căn), đưa tổng chi phí thực mua căn hộ xuống còn 300-500 triệu đồng. Tuy nhiên dù chủ đầu tư đã có nhiều nỗ lực xoay xở nhưng thực chất, đơn giá trên mét vuông của căn hộ dự án giai đoạn 2 vẫn không hề rẻ hơn so với giai đoạn 1.

Nhìn thấy trước điều này, nhiều doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp tại Hà Nội đã đứng ngoài cuộc chơi vay vốn ngân hàng. Chia sẻ với VietNamNet, lãnh đạo một doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực phát triển nhà thu nhập thấp ở Hà Nội phân tích, theo quy định doanh nghiệp làm nhà thu nhập thấp là lãi định mức 10%. Với mức lãi suất vay vốn ngân hàng thương mại 14,4%/năm, giả sử doanh nghiệp muốn làm dự án phải vay 50% giá trị dự án mới đảm bảo tiến độ, như vậy, lãi suất đã ăn gần hết lợi nhuận của doanh nghiệp.

Mặt khác cũng phải thấy rằng, doanh nghiệp đi vay vốn thương mại để xây nhà chính sách thực chất lại hạch toán vào giá thành khiến giá nhà cao lên chứ không thể giảm đi. Việc chi phí vốn cao thì giá thành phẩm không thể hạ, mà chính người dân sau này sẽ phải chịu.

"Trong bối cảnh khó khăn, đầu ra không có, áp lực giảm giá lớn, doanh nghiệp phải xem xét cắt giảm mọi thứ, kể cả hạn chế hết mức việc vay vốn bên ngoài để giữ nguyên giá công bố. Việc hỗ trợ cho vay vốn với lãi suất thấp nên dành cho phía người dân có nhu cầu vay mua nhà ở xã hội để tránh những thắc mắc thông qua doanh nghiệp" - vị này bày tỏ.

Vấn đề là đầu ra

Chưa giải quyết hết cả nghìn căn hộ tồn đọng trong tổng số 3.750 căn đã và đang chào bán, khó đạt mục tiêu phát triển nhân rộng các dự án nhà thu nhập thấp trên địa bàn như kế hoạch đó là hai nỗi ngang trái đối với chính quyền Hà Nội nói riêng.

So với mục tiêu 15.500 căn hộ dành cho người có thu nhập thấp mà Hà Nội đề ra trong giai đoạn 2011-2015 thì tính đến nay, gần nửa chặng đường trôi qua, thành phố mới đạt chưa đầy 1/4 phần việc với kết quả là 6 dự án, tổng số 3.750 căn hộ đã và đang ra hàng.

Nếu tính cả số lượng dự án đăng ký, được chấp thuận triển khai, hiện mới chỉ đạt 77% - tức 12.000 căn hộ. Con số 23% còn thiếu trong chỉ tiêu tương ứng với 3.500 căn hộ - gần bằng với số căn của 6 dự án thực hiện từ 2-3 năm trước, chắc chắn sẽ không dễ có thể bù đắp được ngay nếu tình cảnh chợ chiều của nhà thu nhập thấp không được cải thiện thời gian tới.

Về vấn đề này, từ đầu năm đến nay, Hà Nội đã có nhiều đợt báo cáo phản ánh lên Bộ Xây dựng về những vướng mắc khiến nhiều khả năng không thể xây đủ số nhà thu nhập thấp như dự kiến. Mới đây nhất lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng - ông Nguyễn Mạnh Hà thể hiện sự đồng thuận của Bộ về việc cắt giảm chỉ tiêu xây nhà ở xã hội nói chung tại Hà Nội do khả năng huy động các nguồn lực trong giai đoạn này hiện rất khó khăn.

Việc phát triển theo bề rộng của chương trình nhà thu nhập thấp tại Hà Nội nói riêng có thể không như mong muốn nhưng đây cũng là cơ hội, thời điểm rất cần thiết để tập trung sâu, giải quyết dứt điểm những bất cập tồn đọng của sản phẩm cũng như những rệu rã trong tâm lý của doanh nghiệp cũng như người dân đối với chủ trương mang ý nghĩa dân sinh lớn của Chính phủ. Giải pháp tình thế lúc này là một cơ chế tháo gỡ thỏa đáng "đánh" vào đầu ra của sản phẩm nhà thu nhập thấp. Đây là điều cả hai bên cung cầu đều mong đợi.