Giới chuyên môn và lãnh đạo các DN BĐS lớn đều nhận định rằng, trong năm 2013, nhà giá thấp đáp ứng nhu cầu ở thực mới có tính thanh khoản tốt. ĐTCK ghi nhận một số ý kiến.
Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội
Trong gần 3 năm qua, nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức, nên mục tiêu của Chính phủ chủ yếu tập trung vào kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, đến những tháng cuối năm 2012, vấn đề “giải cứu” thị trường BĐS đã được đặt ra và chính thức được Chính phủ xác định như một lĩnh vực trọng tâm để vực dậy nền kinh tế. Điều đó cho thấy vị trí của thị trường này là rất quan trọng trong hoạt động kinh tế của nước ta.
Chính sách của Chính phủ đưa ra lần này chủ yếu tập trung vào phát triển nhà ở xã hội và huy động nguồn vốn cho thị trường. Theo tính toán của chúng tôi, phân khúc nhà ở xã hội hiện nay nhiều nhất cũng chỉ chiếm từ 20 - 25% thị trường, như thế việc giải cứu phân khúc này cũng chỉ tạo đà cho toàn thị trường có những chuyển biến bước đầu. Giải pháp về vốn, có thể huy động đến vài chục ngàn tỷ đồng, nhưng so với cả thị trường BĐS hiện nay cũng chỉ như “muối bỏ bể”. Vì vậy, đánh giá một cách tổng thể thì gói cứu trợ dành cho thị trường này thời gian tới chỉ như một “cú huýnh” thúc đẩy thị trường vận động.
Trong năm 2013, điều kỳ vọng nhất cho thị trường BĐS là tăng tính thanh khoản. Để thực hiện được điều này, trước hết cả Chính phủ, DN và người tiêu dùng đều phải xác định rõ mình có muốn tham gia vào thị trường này nữa hay không? Nếu chỉ cần 1 trong 3 yếu tố trên rời bỏ thị trường thì thanh khoản không bao giờ được cải thiện.
Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Việc Chính phủ sẽ ban hành hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong năm 2013 với những nội dung cụ thể như “giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với giải quyết nợ xấu”, “cơ hội phát triển phân khúc nhà ở giá thấp làm ấm lại thị trường” và “các giải pháp hỗ trợ từ phía quản lý nhà nước” đã đánh trúng vào những tồn tại của thị trường trong năm 2012.
Ưu đãi tín dụng cho bên cầu để tăng khả năng thanh toán; các địa phương có thể mua BĐS tồn đọng làm nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư; chia nhỏ các căn hộ lớn để giảm tổng giá trị căn hộ cho phù hợp với khả năng thanh toán của cầu; rà soát lại các dự án đang triển khai để điều chỉnh nguồn cung; giảm hoặc hoãn nghĩa vụ tài chính cho các DN… Nhiều giải pháp đã được đề ra trong thời gian qua nhưng cũng chưa được chính thức phê duyệt.
Chính vì vậy, lượng BĐS giá cao tồn kho hầu như vẫn còn nguyên, phân khúc nhà ở giá thấp đã được khởi động nhưng cung hầu như không đáng kể, các giải pháp từ phía quản lý nhà nước vẫn đang được thảo luận. Trong khi đó, việc triển khai chính sách vào cuộc sống bao giờ cũng có độ trễ nhất định.
Tất cả những vướng mắc trên sẽ làm chậm quá trình chuyển biến của thị trường trong ngữ cảnh lòng tin của khách hàng ngày một mất dần. Vì vậy, việc tái cấu trúc cần thực hiện quyết liệt. Thị trường BĐS tái cấu trúc phải có tính chuyên nghiệp cao hơn, đầy đủ thông tin minh bạch, loại bỏ tham nhũng và đầu cơ, phục vụ trực tiếp nhu cầu ở của người dân. Chỉ khi nào những vấn đề trên được giải quyết thì thị trường mới có cơ hội phục hồi.
Ông Lê Thanh Thản, Giám đốc Công ty Xây dựng số 1 Lai Châu
Gần đây, nhiều DN, trong đó có cả các DN Nhà nước mời chúng tôi hợp tác triển khai dự án, vì họ đã để chậm tiến độ quá lâu. Có những dự án lớn quy mô tới hơn 100 héc-ta tại Hà Nội. Với tình hình như vậy, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư có năng lực thực sự vào đầu tư các dự án.
Chung cư Đại Thanh được mở bán với giá 10 triệu đồng/m2 đã thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng
Năm 2013, tôi tin TP. Hà Nội sẽ có những cơ chế khuyến khích các nhà đầu tư có năng lực tài chính đầu tư dự án, thậm chí mời nhà đầu tư vào những khu “đất sạch” để triển khai, vì đất thu hồi rồi không đưa vào sử dụng để bỏ hoang sẽ lãng phí và tạo ra sự xôi đỗ rất xấu, dở dang cho Thành phố. Những chính sách về tài khóa hiện DN rất quan tâm và mong muốn sớm được triển khai như việc tạm chưa thu tiền sử dụng đất, để DN có sản phẩm, bán hàng rồi mới thu theo tiến độ…
Chúng tôi xác định, đầu tư kinh doanh BĐS giai đoạn này không có lãi hoặc chỉ lãi rất ít, chủ yếu tạo công ăn việc làm cho người lao động và luân chuyển dòng tiền. Nếu được giao đất sạch và có cơ chế phù hợp, khuyến khích DN đầu tư nhà giá thấp, chúng tôi có thể bán các căn hộ chung cư với giá thành 7 - 9 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Reenco Sông Hồng (thành viên Tổng công ty Sông Hồng)
Năm 2012, thị trường BĐS rất khó khăn, các sản phẩm BĐS tồn kho nhiều. Song, có một thực tế là các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng và có thanh khoản tốt thì vẫn thiếu, như phân khúc nhà diện tích nhỏ, có mức giá vừa phải. Tôi cho rằng, trong năm 2013 và các năm sau, sẽ có nhiều DN tham gia phát triển nhà có mức giá phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng. Đặc biệt, với nhiều chính sách ưu đãi như: giãn thuế, giảm thuế, khoanh nợ, mở tín dụng…, DN sẽ có thêm cơ hội giảm giá sản phẩm hơn.
Nhìn lại năm 2012, do thị trường khó khăn nên các DN BĐS đều bị ảnh hưởng nặng nề. Ngay Reenco Sông Hồng, mặc dù không vấp vào nợ nần do đã lường trước được khó khăn. Nhưng với tình hình như hiện nay, chúng tôi rất khó có thể huy động được nguồn vốn, trong khi vốn tự có có hạn nên không tiếp tục thực hiện được dự án.
Sang năm 2013, chúng tôi sẽ có sự điều chỉnh nhất định để phát triển dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng, trong đó, có việc hướng đến phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời, chúng tôi cũng sẽ phát triển cả mảng xây lắp, vốn là một thế mạnh của Tổng công ty Sông Hồng.
Ông Trương Trí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ Đô
Thị trường BĐS năm 2012 vô cùng khó khăn là do nguồn cung trước đó phát triển chạy theo nhu cầu đầu tư, đầu cơ nhiều hơn là nhu cầu thực. Khi đầu cơ giảm, nhu cầu thực nổi lên, khiến phân phúc BĐS đáp ứng nhu cầu thực có tính thanh khoản tốt.
Tại Việt Nam, thu nhập bình quân của đại đa số người dân rất thấp so với giá trị BĐS. Do vậy, phân khúc nhà ở thu nhập thấp, có diện tích nhỏ, giá trị trên dưới 1 tỷ đồng là những sản phẩm phù hợp và có tính thanh khoản cao.
Tôi cho rằng, thị trường BĐS ở ta đang trong giai đoạn cạnh tranh hoàn hảo nhất, theo đúng quy luật cung cầu. Vì thế, sang năm 2013, xu hướng thị trường cũng khó đi chệch xu hướng của năm 2012. Nghĩa là thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển ở phân khúc nhà cho người thu nhập thấp và trung bình, phục vụ nhu cầu ở thật.
Có thể nói năm 2012 là năm vô cùng khó khăn, thanh khoản thị trường thấp, nên DN nào càng đưa nhiều sản phẩm không phù hợp thị trường, DN đó càng khó khăn và tăng nợ xấu. Sang năm 2013, khi cầu thực đã rõ, các chính sách của Nhà nước cũng hỗ trợ nhiều các chủ đầu tư phát triển dự án phù hợp nhu cầu thị trường. Vì thế, các DN BĐS cũng sẽ định hướng cho ra các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực của thị trường.
Theo ĐTCK
Bộ Tài chính vừa chính thức công bố 21 đề xuất hỗ trợ nền kinh tế, trong đó có rất nhiều phần liên quan tới BĐS. Đây là giải pháp chấp nhận giảm thu ngân sách. Khi nhà nước chia sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp, các doanh nghiệp và nhất là BĐS hy vọng sẽ hồi sinh nhưng liệu người dân có được mua nhà giá rẻ.
Giảm thuế, ưu đãi lãi suất, mua hộ tồn kho
Cụ thể hóa cho định hướng tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế trong năm 2013, Bộ Tài chính vừa công bố đề xuất với Chính phủ với 21 vấn đề, trong đó nổi bật là gia hạn nộp thuế và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN); giảm 50% tiền thuê đất trong 2 năm tới cho một số đối tượng.
Theo đó, doanh nghiệp đầu tư kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở được gia hạn nộp thếu TNDN đối 6 tháng với thu nhập từ hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở, không phân biệt quy mô doanh nghiệp và số lao động sử dụng.
Cũng các đối tượng trên cùng với doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh các mặt hàng: sắt, thép, xi măng, gạch, ngói được gia hạn 6 tháng thuế GTGT (đang thực hiện theo phương pháp khấu trừ) của tháng 1, tháng 2 và tháng 3 năm 2013.
Doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế TNDN 10% từ 01/7/2013 (sớm hơn 06 tháng so với dự kiến) và được giảm 50% số thuế GTGT đầu ra từ 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014.
Một điểm nổi bật là các doanh nghiệp hoạt động đầu tư - kinh doanh nhà ở bất kỳ có sản phẩm là căn hộ có diện tích sàn dưới 70m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được giảm 30% số thuế GTGT đầu ra từ 01/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014.
Cũng theo đề xuất, Nhà nước cho phép các chủ đầu tư dự án đã được nhà nước giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ về nộp tiền sử dụng đất do có khó khăn về tài chính được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng kể từ ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.
Bên cạnh đó, một đề xuất rất đáng chú ý khác là cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng các nguồn tài chính hợp pháp (kinh phí giải phóng mặt bằng, Quỹ đầu tư, Quỹ phát triển đô thị...) mua nhà ở làm quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách: người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên...
Có thể thấy, trong 21 đề xuất được Bộ Tài chính trình lên Chính phủ thì có tới 9 đề xuất liên quan trực tiếp tới BĐS. Các đề xuất khác cũng liên quan ít nhiều đến các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.
Ngoài các giải pháp về giảm và giãn thuế có phần ưu ái hơn các doanh nghiệp lĩnh vực khác, các doanh nghiệp BĐS có lẽ cũng rất vui mừng nếu đề xuất cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng các nguồn tài chính hợp pháp mua nhà ở làm quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách được thông qua. Với đề xuất này, nếu thuận lợi, hàng tồn kho của doanh nghiệp sẽ giảm đi nhanh chóng.
Nếu thực hiện các giải pháp này, chắc chắn ngân sách sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều, bên cạnh đó còn sự chia sẻ lợi nhuận của các ngân hàng và nhất là các địa phương sẽ bỏ tiền ra mua nhà tồn kho của các DN
Mấu chốt vẫn là giảm giá
Ngược lại với niềm vui có thể thấy rõ của các doanh nghiệp BĐS và nó được phản ánh vào giá cổ phiếu BĐS trên sàn chứng khoán, không ít người làm công ăn lương tỏ ra lo lắng với nhóm giải pháp cứu doanh nghiệp với trọng tâm là cứu doanh nghiệp BĐS nói trên. Họ lo về khả năng giá BĐS sẽ được giữ ở mức cao, ngân sách Nhà nước bị hao hụt và theo đó nền kinh tế sẽ ngày càng kém cạnh tranh.
Trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay, việc hỗ trợ các doanh nghiệp nói chung trong đó có BĐS là một hướng đi đã được tính toán rất kỹ. Tuy nhiên, với nhóm doanh nghiệp BĐS đã được hưởng lợi rất lớn trong nhiều đợt sốt nhà đất trong những năm qua, nhiều người cho là không hợp lý bởi giá BĐS vẫn ở mức quá cao và nhiều doanh nghiệp không chịu thua lỗ như một tất yếu của quy luật kinh tế thị trường.
Có thể thấy, thu nhập của người dân đang ở mức thấp và có dấu hiệu ngày càng khó khăn hơn do chi phí tăng cao và dường như đang ngày càng đội lên như điện vừa được công bố tăng giá thêm 5% từ 22/12, phí đường bộ được áp dụng từ đầu năm 2013. Thực tế, đối với những người có thu nhập trung bình khá mới chỉ đủ chi tiêu cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày thì việc có tiền để mua nhà, hay vay tiền ngân hàng để mua nhà có lẽ là không đễ.
Giải pháp Nhà nước mua nhà của các chủ đầu tư làm quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng chính sách, nhìn về một khía cạnh nào đó thì cũng hợp lý bởi Nhà nước đang thiếu nhà tái định cư, thị trường cho thuê thì kém phát triển và chưa được quen thuộc tại Việt Nam. Việc nhà quản lý định hướng thị trường cũng là cần thiết. Tuy nhiên, điều mà nhiều người lo ngại là ngân sách đang rất mỏng nếu tung tiền vào lĩnh vực này thì bao nhiêu cũng không đủ. Hơn thế, liệu có phát sinh tiêu cực trong hoạt động mua bán lại này không?
Bên cạnh các giải pháp nói trên, Bộ Tài chính cũng đang kiến nghị Chính phủ chỉ đạo NHNN có các giải pháp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp. Trong đó, kiến nghị sớm ban hành quyết định đưa tín dụng cho chứng khoán, bất động sản ra khỏi nhóm tín dụng phi sản xuất và giảm lãi suất và xem xét áp dụng trần lãi suất cho vay.
Có một thực tế không thể phủ nhận là hàng tồn kho lớn không bán được khiến hàng trăm ngàn tỷ đồng đang nằm chết" trong BĐS. Thực trạng này đang ảnh hưởng rất tiêu cực tới nền kinh tế và cần có giải pháp gấp rút giải nút khó khăn này.
Tuy nhiên, bản chất của vấn đề nằm ở chỗ cung không gặp cầu, giá BĐS có lẽ đang cao hơn hẳn so với mặt bằng chung thu nhập của người dân. Người dân tích lũy cả vài chục năm cũng khó lòng mua được nhà ở tại các đô thị lớn. Không thay đổi được mấu chốt của vấn đề này là giá thì các giải pháp khác có lẽ chỉ mang tính tình thế. Nó rất có thể không phát huy được tác dụng như mong muốn, thậm chí còn là phản tác dụng nếu trình độ quản lý và giám sát không tương xứng.
Theo VEF
Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - TNHH một thành viên Becamex đang chuẩn bị hoàn thành 368 căn hộ để bàn giao cho người thu nhập thấp, chủ yếu là công nhân.
Nhà 30 m² đến tay công nhân
Khu căn hộ này nằm trong đề án xây dựng nhà ở an sinh xã hội do Tỉnh ủy Bình Dương chỉ đạo triển khai, nằm trong khu dân cư Việt - Sing (thị xã Thuận An). Hiện mỗi căn hộ diện tích 30 m² ở tầng 5 có giá 99 triệu đồng, tầng 4 giá 110 triệu đồng. Người mua có thể mua 2 căn hộ liền kề, chủ đầu tư sẽ ghép, thiết kế lại thành căn hộ 60 m².Sau khi làm thủ tục bốc thăm chọn số nhà, các công nhân được tham quan một số căn hộ đã hoàn tất. Căn hộ chỉ có 20 m² sàn và 10m² gác lửng nhưng được thiết kế hợp lý, tiết kiệm để đủ không gian bố trí nhà bếp, nhà vệ sinh, máy giặt, tủ lạnh, chỗ tiếp khách... Một đôi vợ chồng công nhân đặt mua căn hộ ở đây nhận xét: “Hơi chật một tí nhưng sướng gấp trăm lần ở nhà trọ. Được sống trong chính nhà của mình là thấy thoải mái rồi. Mỗi tháng khỏi phải lo tiền nhà trọ, tiền điện với giá cắt cổ. Hơn nữa, căn hộ lại gần công ty”.
 |
| Một khu căn hộ giá rẻ (90-140 triệu đồng/căn) đang được xây dựng tại Bình Dương |
Theo ông Khương, khi vay tiền mua nhà, công nhân có thể trả dần cho ngân hàng trong khoảng thời gian từ 5-10 năm. Khi vay, người lao động không cần thế chấp, chỉ cần có hợp đồng mua nhà để trình ngân hàng làm cơ sở vay vốn. Ngoài ra, người mua nhà cũng có thể thanh toán nhiều đợt và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán.
Đã tính toán nhiều năm
Ngoài gần 400 căn hộ ở khu dân cư Việt Sing, Tổng Công ty Becamex cũng sắp hoàn thành hàng ngàn căn hộ tương tự (với giá 90 - 140 triệu đồng) gần KCN Việt Nam - Singapore 2 thuộc phường Hòa Phú (TP Thủ Dầu Một) và gần KCN Mỹ Phước 1 (huyện Bến Cát).Trả lời câu hỏi vì sao xây được nhà giá rẻ, Tổng Công ty Becamex cho hay giá thành chỉ là giá xây dựng căn hộ còn giá trị đất cùng cơ sở hạ tầng xung quanh đều “miễn phí” cho người mua. Có được điều này là do chính quyền Bình Dương và phía chủ đầu tư đã tính toán trước đó nhiều năm khi lập quy hoạch xây dựng hạ tầng các KCN, khu đô thị. Cụ thể, trong các dự án KCN, khu đô thị lớn của Bình Dương như KCN Mỹ Phước, KCN Việt Nam - Singapore, TP Mới Bình Dương..., chính quyền và nhà đầu tư luôn dành đất để xây dựng các khu tiện ích cho công nhân, trong đó có nhà ở. Vì vậy, nhà ở an sinh xã hội “vô tình” được hưởng các tiện ích hạ tầng kỹ thuật, xã hội chung của các khu đô thị hiện hữu. Ngoài ra, theo một kiến trúc sư của Becamex, khi xây dựng căn hộ, chủ đầu tư đã chọn những công nghệ, vật liệu mới để vừa thi công nhanh vừa bảo đảm tính vững chắc của công trình, trên hết là có thể giảm giá thành căn hộ.
 |
| Công nhân tham quan căn hộ 30 m² đã hoàn tất |
Tỉnh ủy Bình Dương đã đề ra chương trình từ nay đến năm 2015 sẽ đầu tư khoảng 1,75 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 175.000 người. Trong đó, Tổng Công ty Becamex đầu tư gần 10.830 tỉ đồng xây 1,25 triệu m² sàn nhà ở xã hội trên diện tích hơn 200 ha tại TP Thủ Dầu Một, hai thị xã Thuận An, Dĩ An và hai huyện Bến Cát, Tân Uyên nhằm phục vụ chỗ ở cho 167.000 công nhân, lao động.
Theo lãnh đạo UBND tỉnh Bình Dương, tới đây, tỉnh sẽ bắt buộc các dự án khu dân cư thương mại phải dành quỹ đất ít nhất từ 10% đến 20% để xây nhà ở xã hội. UBND tỉnh cũng sẽ có những chính sách hỗ trợ thiết thực như: giao đất không thu tiền sử dụng đối với quỹ đất dùng xây dựng nhà ở xã hội, chỉ đạo các tổ chức tín dụng cho vay ưu đãi đối với chủ đầu tư và cả người mua nhà.
Không chấp nhận đầu cơ
Đối tượng mua nhà ở xã hội ở Bình Dương, theo chủ đầu tư, phải là những người thật sự có nhu cầu về nhà ở, chưa sở hữu về nhà ở tại Bình Dương nhưng có việc làm ổn định. Chủ đầu tư không chấp nhận các trường hợp đầu cơ, mua nhà chờ giá tăng bán lại.
Cụ thể, những người được ưu tiên mua nhà gồm: cán bộ, công chức, viên chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân; các đối tượng đã trả lại nhà công vụ; học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp; người thu nhập thấp tại đô thị; người dân vùng đô thị chưa có nhà ở và hộ tái định cư; các doanh nghiệp có nhu cầu mua nhà cho công nhân ở hoặc thuê lại.
Theo NLĐ
Trong nỗ lực tìm hiểu nguyên nhân khiến cho phân khúc “nhà giá rẻ” tại Hà Nội vốn được hàng vạn người dân mong mỏi đón chờ lại trở nên ế ẩm, người đến nộp hồ sơ ngày một thưa thớt dần… VnEconomy cũng đã nhận được câu trả lời với vô vàn lý do từ người mua nhà, nhưng trong đó nguyên nhân căn cơ nhất vẫn là câu chuyện giá bán.
Vị đắng
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến thời điểm này, trên địa bàn Thành phố có 6 dự án nhà thu nhập thấp (Kiến Hưng - Hà Đông, Sài Đồng - Long Biên; Đặng Xá - Gia Lâm, Đại Mỗ - Từ Liêm và CT1 Khu dân cư Ngô Thì Nhậm - Hà Đông) với tổng số 3.750 căn hộ đã và đang được chào bán trên thị trường. Tuy nhiên cho đến giờ, chỉ có duy nhất trên 300 căn hộ thuộc dự án CT1 Ngô Thì Nhậm - Hà Đông đã bán hết ngay từ đợt đầu.Các dự án còn lại với mức giá từ 10-13 triệu đồng/m2 thì dù công bố mở bán gần 1 năm nay, song tốc độ bán hàng và nhận hồ sơ đăng ký mua nhà vẫn chậm, thanh khoản yếu ớt. Dự án ít cũng đang tồn đọng khoảng 20% căn hộ chưa bán được, nhiều cũng phải lên tới 30-40%.
Ngay cả những người đã nộp hồ sơ, đủ điều kiện được mua nhà thu nhập thấp và thậm chí đã đóng tiền đợt đầu vẫn quyết định rút hồ sơ, thanh lý hợp đồng vì giá nhà quá cao kèm những điều kiện khắt khe sau khi nhận nhà về ở.
Thế nhưng, với những người đã mua được nhà - người chủ căn hộ thực sự, thì nỗi thất vọng dường như còn gấp bội phần, bởi nhận bàn giao nhà, dọn về ở chưa được nửa tháng thì nhà đã bị thấm dột, các hạng mục liên quan, lan can bảo vệ đã có dấu hiệu rỉ sét, hư hỏng. Đó là trường hợp tại dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm) do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư.
Một số hộ dân nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư hôm 29/7 vừa qua cho hay, dù là nhà mới song nhiều bức tường bên trong tòa nhà đã có biểu hiện thấm, mốc, gây mất mĩ quan và an toàn đến sinh hoạt của các cư dân tại đây. Đại diện chủ đầu tư bước đầu đã nhận trách nhiệm về những sự cố trên, song đến nay việc khắc phục dường như vẫn chỉ là ậm ờ cho qua chuyện.
Một số dự án nhà thương mại giá rẻ như Xa La, Tân Tây Đô, Định Công, Đại Thanh… từng thu hút được nhiều khách hàng, giới đầu tư trong thời gian qua vì mức giá chào bán khá thấp so với mặt bằng chung (trên dưới 15 triệu đồng/m2), thì nay đang được nhiều nhà đầu tư thứ cấp rao bán cắt lỗ ồ ạt. Còn tại sàn giao dịch, bóng dáng khách hàng cũng thưa dần trong sự bất lực của chủ đầu tư.
Rối vì giá bán
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, nhà thu nhập thấp tại Hà Nội giá cao là do phải “gánh” thêm chi phí hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng… Cùng với đó còn có nguyên nhân do cầu trên thị trường ở Hà Nội lớn nên chủ đầu tư dễ dàng có điều kiện “đẩy” giá lên cao. Do đó, nếu thuộc nhóm người có thu nhập thấp, theo ông phần lớn người dân sẽ không thể mua được nhà ở. Tuy nhiên, theo ông, nếu việc giám sát được thực hiện chặt chẽ hơn thì giá vẫn có thể giảm xuống.Còn tại các dự án nhà ở thương mại, theo một lãnh đạo Bộ Xây dựng, thì việc kiểm soát giá thành dường như là điều không thể, thậm chí là vi phạm quy định pháp luật nếu cơ quan quản lý can thiệp quá sâu vào câu chuyện “đầu vào – đầu ra” của doanh nghiệp.
“Hiện nay, các quan hệ mua bán trên thị trường đều phụ thuộc quy luật cung - cầu, giá trị sử dụng. Do đó, khách hàng thời nay không quan tâm đến việc doanh nghiệp làm ra sản phẩm đó mất bao tiền, thậm chí nhiều khi đó là bí mật không được biết. Họ chỉ quan tâm giá bán có hợp lý và họ có chấp nhận hay không”, vị lãnh đạo này nói.
Theo ông Võ, muốn kiểm soát được cấu thành giá nhà là bao nhiêu thì chỉ có một giải pháp công khai. Kinh nghiệm ở một số nước đi trước cho thấy, họ cho trực tiếp cộng đồng những người có thu nhập thấp vay tiền. Cộng đồng này có quyền lựa chọn chủ thầu xây dựng. Còn ở nước ta thì nhà nước trao quyền, tạo điều kiện để chủ thầu xây dựng chủ động trong “cuộc chơi” này.
Còn với chủ đầu tư, để giải bài toán đầu ra đang có xu hướng bế tắc hiện nay, đặc biệt là đưa mức giá căn hộ xuống thấp, phù hợp với khả năng thanh toán của người mua, Tổng công ty Viglacera mới đây đã công bố sẽ giảm diện tích xây dựng căn hộ tại dự án Đặng Xá 2 xuống chỉ còn 30 - 50m2, tương ứng với 300 - 500 triệu đồng/căn.
Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư cũng kiến nghị thành phố Hà Nội cần phải nới lỏng nhiều điều kiện ràng buộc cho người mua nhà thu nhập thấp, thay vì siết chặt như trước đây.
Thế nhưng, trên thực tế, việc giảm diện tích căn hộ của Viglacera tại dự án Đặng Xá 2 có thể chỉ giải quyết được khó khăn trước mắt.
Còn tại dự án Đại Thanh, căn hộ được chủ đầu tư chào bán ra thị trường từ 42m2 cũng đã góp phần giúp người mua bớt được một khoản tiền đáng kể trên tổng giá trị hợp đồng mua bán.
Đến thời điểm này, cơ quan quản lý vẫn nghiêm cấm việc xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, trong đó các căn hộ có diện tích dưới 45m2 sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Đó cũng là một trong những lý do không khiến không ít khách hàng đã trót mua căn hộ tại dự án này hiện phải rao bán lại với giá thấp hơn.
Theo Vneconomy
Gợi ý của Thủ tướng về việc xây nhà thu nhập thấp giá 2-4 triệu đồng mỗi m2 khiến các doanh nghiệp BĐS khá hào hứng và họ cho rằng loại nhà này không nên cao quá 5 tầng, và chỉ nên quy hoạch ở vùng ven.
Tuần qua, tại hội nghị toàn quốc tổng kết chương trình hỗ trợ người nghèo về nhà ở, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho rằng cần có chính sách để nhà thu nhập thấp ở đô thị chỉ nên có giá 2-4 triệu đồng mỗi m2. Như vậy mỗi căn hộ rộng 50 m2 chỉ khoảng 150-200 triệu đồng, phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.
Trong khi giá nhà thu nhập thấp ở Hà Nội hiện ở mức 9-11 triệu đồng mỗi m2 cao gấp đôi so với ở Đà Nẵng, Bình Dương thì thông điệp của Thủ tướng được nhiều doanh nghiệp tán đồng. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành nhìn nhận, nếu được Nhà nước hỗ trợ, nhà 200 triệu đồng không phải "chỉ trong mơ" bởi vừa qua Becamex Bình Dương cũng đã tung ra thị trường căn hộ có giá 130-150 triệu đồng.
Trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp bất động sản vẫn bị áp lực vốn đè nặng. Ông Lê Ngọc Ước, Phó giám đốc Công ty đầu tư hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá, cho hay, bản thân rất muốn xây nhà giá rẻ song nhiều doanh nghiệp lực bất tòng tâm vì giá cả đầu vào tăng cao. "Cố hết sức", thì rẻ nhất, nhà thu nhập thấp cũng vào khoảng 10 triệu đồng mỗi m2. Do đó xây nhà giá rẻ chỉ thành hiện thực khi có Nhà nước hỗ trợ.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, giá đất ở Hà Nội, Hòa Bình và Thanh Hóa là hoàn toàn khác nhau nên giá nhà thu nhập thấp mỗi nơi một khác. Nhà nước đã có cơ chế là không thu tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp vẫn phải mất tiền đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đền bù vẫn theo cơ chế sát thị trường ở điều kiện bình thường. "Mặc dù nhà thu nhập thấp bị khống chế lợi nhuận nhưng khi mua đất theo giá thị trường thì doanh nghiệp phải tính vào giá thành", ông Nam chia sẻ.
Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành hiến kế, nhà thu nhập thấp chỉ nên khoảng 5 tầng để hạn chế tối đa chi phí thay vì 15 tầng như chung cư thương mại. Khu nhà thấp tầng, do không phải đầu tư khuôn viên, đường bộ cây xanh, tiểu cảnh và có thể được bán được 90% diện tích nên giá thành chỉ khoảng 2,7 triệu đồng mỗi m2. "Bán với mức giá 4 triệu đồng, doanh nghiệp vẫn có lãi", ông Đực nói.
Ngoài ra, thủ tục hành chính phải tinh giản tối đa, tránh để luật vừa “chồng vừa chéo” như hiện nay, một dự án phải trải qua hàng chục thủ tục trong thời gian nhanh nhất cũng đã 2-3 năm trời sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư. Thủ tục chính là nguyên nhân khan hiếm căn hộ và đẩy giá thành lên cao. Theo ông Đực cần có một cơ quan nghiên cứu điều tra xã hội học về nhu cầu nhà ở xã hội, từ đó đề ra những chiến lược chỉ tiêu, biện pháp thực hiện một cách khả và bền vững. "Cơ quan này có thẩm quyền nhanh chóng bãi bỏ những thủ tục rườm rà để thủ tục đầu tư chỉ mất từ 6 tháng đến 1 năm", ông Đực nói.
Trong khi giá nhà thu nhập thấp ở Hà Nội hiện ở mức 9-11 triệu đồng mỗi m2 cao gấp đôi so với ở Đà Nẵng, Bình Dương thì thông điệp của Thủ tướng được nhiều doanh nghiệp tán đồng. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành nhìn nhận, nếu được Nhà nước hỗ trợ, nhà 200 triệu đồng không phải "chỉ trong mơ" bởi vừa qua Becamex Bình Dương cũng đã tung ra thị trường căn hộ có giá 130-150 triệu đồng.
Trong bối cảnh khó khăn, doanh nghiệp bất động sản vẫn bị áp lực vốn đè nặng. Ông Lê Ngọc Ước, Phó giám đốc Công ty đầu tư hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá, cho hay, bản thân rất muốn xây nhà giá rẻ song nhiều doanh nghiệp lực bất tòng tâm vì giá cả đầu vào tăng cao. "Cố hết sức", thì rẻ nhất, nhà thu nhập thấp cũng vào khoảng 10 triệu đồng mỗi m2. Do đó xây nhà giá rẻ chỉ thành hiện thực khi có Nhà nước hỗ trợ.
| Theo Quyết định 67 của Thủ tướng có hiệu lực từ 10/6/2009 thì chủ đầu tư xây nhà thu nhập thấp được miễn thuế giá trị gia tăng, còn thuế thu nhập doanh nghiệp miễn trong 4 năm đầu tiên, giảm 50% trong 5 năm tiếp theo và áp dụng thuế suất thuế 10% trong suốt thời gian hoạt động. Tuy nhiên, tại Quyết định 96, các ưu đãi cho nhà thu nhập thấp được sửa đổi lại, chủ đầu tư chỉ còn được giảm 50% thuế giá trị gia tăng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2009, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chỉ được miễn trong năm 2009. |
Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành hiến kế, nhà thu nhập thấp chỉ nên khoảng 5 tầng để hạn chế tối đa chi phí thay vì 15 tầng như chung cư thương mại. Khu nhà thấp tầng, do không phải đầu tư khuôn viên, đường bộ cây xanh, tiểu cảnh và có thể được bán được 90% diện tích nên giá thành chỉ khoảng 2,7 triệu đồng mỗi m2. "Bán với mức giá 4 triệu đồng, doanh nghiệp vẫn có lãi", ông Đực nói.
Ngoài ra, thủ tục hành chính phải tinh giản tối đa, tránh để luật vừa “chồng vừa chéo” như hiện nay, một dự án phải trải qua hàng chục thủ tục trong thời gian nhanh nhất cũng đã 2-3 năm trời sẽ gây khó khăn cho chủ đầu tư. Thủ tục chính là nguyên nhân khan hiếm căn hộ và đẩy giá thành lên cao. Theo ông Đực cần có một cơ quan nghiên cứu điều tra xã hội học về nhu cầu nhà ở xã hội, từ đó đề ra những chiến lược chỉ tiêu, biện pháp thực hiện một cách khả và bền vững. "Cơ quan này có thẩm quyền nhanh chóng bãi bỏ những thủ tục rườm rà để thủ tục đầu tư chỉ mất từ 6 tháng đến 1 năm", ông Đực nói.
Vốn - vấn đề đau đầu nhất đối với doanh nghiệp - có thể lấy từ tiền bán đất công nội thành hoặc trích từ tiền sử dụng đất. Cách tốt nhất, theo lãnh đạo Đất Lành, là được Nhà nước hỗ trợ điều kiện hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội. Sau khi có đất "sạch", Nhà nước sẽ đấu thầu để chọn doanh nghiệp nào có giá tốt rẻ "vào cuộc". "Nên quy hoạch khu nhà thu nhập thấp đồng bộ thành một vùng riêng thay vì xen lẫn với chung cư thương mại như hiện nay để kéo giá thành xuống", ông Đực nói.
Còn lãnh đạo Viglacera cho rằng, điều quan trọng là Nhà nước phải đưa ra được chính sách và doanh nghiệp được hỗ trợ tiền. Nếu được ưu đãi miến thuế VAT(10%), hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng (10%), tiền sử dụng đất (10%) thì giá bán hạ xuống còn khoảng 7 triệu đồng, vẫn còn cao hơn nhiều so với "mục tiêu" 2-4 triệu. Ông Ước tính toán, như vậy, chỉ có cách xây nhà ở vùng ven nhà cao khoảng 5-6 tầng kèm hai "không" là không móng, không cầu thang máy mới có thể kéo giá thành xuống.
Tuy nhiên, cái khó nhất, theo ông Ước là xác định thị trường vùng ven. Viglacera đã từng xây nhà thu nhập thấp ở Bắc Ninh, cách Hà Nội 25km thì giá nhà thu nhập thấp cũng đã lên tới 7-8 triệu đồng mỗi m2. "Vùng ven là vùng nào, người dân có lên đó sống không, đi lại bao xa để về đến trung tâm và đi làm. Nếu tận Hoài Đức, Ba Vì thì người dân không ai lên đó ở", ông Ước lo ngại.
Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc công ty Bất động sản Navigat đánh giá, nhà thu nhập thấp giá rẻ mang tính chất an sinh cao xong cần phải "cẩn trọng" để tránh xảy ra tái hiện tượng nhà tập thể cũ lụp xụp. Thành phố Hà Nội có 23 khu chung cư cũ, xuống cấp và nhiều nhà chung cư biệt lập cần được xây dựng lại. "Trong khi các khu cũ còn chưa cải tạo xong thì việc xây những khu nhà thấp tầng phải có quy hoạch rõ ràng để tránh tình trạng 'quá khứ lặp lại'", ông Quang nhấn mạnh.
Trao đổi với VnExpress.net, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, khi Nhà nước hỗ trợ thì giá đất sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng thẳng thắn, cơ chế giúp đỡ người thu nhập thấp ở đô thị không thể giống người nghèo ở nông thôn. Bởi nông thôn có quỹ đất sẵn chỉ cần dựng nhà lên, trong khi đó, đô thị cần có quy hoạch hạ tầng, cây xanh, đường nhựa và đặc biệt là đất. Mỗi m2 đất ở Hà Nội có khi lên tới 500 triệu, nếu cho mỗi hộ dân hàng tỷ để mua đất thì sẽ không công bằng bởi người dân ở nông thôn chỉ được hỗ trợ 8 triệu đồng.
Ông Nam đánh giá quy hoạch các nhà thu nhập thấp thành từng khu ở vùng ven có thể khả thi nếu chính quyền địa phương sát sao. Bộ Xây dựng sẽ cố gắng xây dựng theo cơ chế đó để giá giảm ở mức gần gần như thế. Giá sẽ thấp đi bằng nhiều cách, tất nhiên với điều kiện Nhà nước cho một phần.
Còn lãnh đạo Viglacera cho rằng, điều quan trọng là Nhà nước phải đưa ra được chính sách và doanh nghiệp được hỗ trợ tiền. Nếu được ưu đãi miến thuế VAT(10%), hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng (10%), tiền sử dụng đất (10%) thì giá bán hạ xuống còn khoảng 7 triệu đồng, vẫn còn cao hơn nhiều so với "mục tiêu" 2-4 triệu. Ông Ước tính toán, như vậy, chỉ có cách xây nhà ở vùng ven nhà cao khoảng 5-6 tầng kèm hai "không" là không móng, không cầu thang máy mới có thể kéo giá thành xuống.
Tuy nhiên, cái khó nhất, theo ông Ước là xác định thị trường vùng ven. Viglacera đã từng xây nhà thu nhập thấp ở Bắc Ninh, cách Hà Nội 25km thì giá nhà thu nhập thấp cũng đã lên tới 7-8 triệu đồng mỗi m2. "Vùng ven là vùng nào, người dân có lên đó sống không, đi lại bao xa để về đến trung tâm và đi làm. Nếu tận Hoài Đức, Ba Vì thì người dân không ai lên đó ở", ông Ước lo ngại.
Ông Đặng Văn Quang, Giám đốc công ty Bất động sản Navigat đánh giá, nhà thu nhập thấp giá rẻ mang tính chất an sinh cao xong cần phải "cẩn trọng" để tránh xảy ra tái hiện tượng nhà tập thể cũ lụp xụp. Thành phố Hà Nội có 23 khu chung cư cũ, xuống cấp và nhiều nhà chung cư biệt lập cần được xây dựng lại. "Trong khi các khu cũ còn chưa cải tạo xong thì việc xây những khu nhà thấp tầng phải có quy hoạch rõ ràng để tránh tình trạng 'quá khứ lặp lại'", ông Quang nhấn mạnh.
Trao đổi với VnExpress.net, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, khi Nhà nước hỗ trợ thì giá đất sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, lãnh đạo Bộ Xây dựng thẳng thắn, cơ chế giúp đỡ người thu nhập thấp ở đô thị không thể giống người nghèo ở nông thôn. Bởi nông thôn có quỹ đất sẵn chỉ cần dựng nhà lên, trong khi đó, đô thị cần có quy hoạch hạ tầng, cây xanh, đường nhựa và đặc biệt là đất. Mỗi m2 đất ở Hà Nội có khi lên tới 500 triệu, nếu cho mỗi hộ dân hàng tỷ để mua đất thì sẽ không công bằng bởi người dân ở nông thôn chỉ được hỗ trợ 8 triệu đồng.
Ông Nam đánh giá quy hoạch các nhà thu nhập thấp thành từng khu ở vùng ven có thể khả thi nếu chính quyền địa phương sát sao. Bộ Xây dựng sẽ cố gắng xây dựng theo cơ chế đó để giá giảm ở mức gần gần như thế. Giá sẽ thấp đi bằng nhiều cách, tất nhiên với điều kiện Nhà nước cho một phần.
Theo VnExpress
Bất động sản đầu cơ nằm bẹp trong khi nhà đất nhỏ lẻ vẫn "túc tắc" giao dịch. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình.
Giữa thời bất động sản lặng sóng, cộng thêm chính sách thắt chặt tín dụng, biệt thự, nhà liền kề, đất dự án, căn hộ cao cấp... đều nằm im. Đến nay, chỉ còn phân khúc nhà nhỏ, căn hộ chung cư cũ là vẫn túc tắc giao dịch.
Sang trọng bỏ hoang
Khác với thị trường phía Nam, dân đầu cơ bất động sản phía Bắc được tiếng là có độ "lì" cao. Thế nên, dù thị trường đóng băng, nhưng ngoại trừ những khu vực dự án trước đây từng bị thổi giá lên quá cao, giá đất nền ở các khu đô thị đã có tiếng của Hà Nội như: Trung Hòa Nhân Chính, Ciputra, Văn Quán, Nam Trung Yên... gần như chỉ đứng yên, chứ không chịu giảm. Bất chấp không có người mua, nhiều lô biệt thự vẫn được chào bán với giá 30-40 tỷ đồng/căn. Rất dễ gặp trên các phương tiện thông tin đại chúng những mẩu chào bán kiểu như "biệt thự rộng gần 200 m2 xây 3 tầng mặt phố Nguyễn Thị Định (Trung Hòa Nhân Chính) giá 53 tỷ đồng/căn"; "Biệt thự Ciputra 217-230m2, có "sổ đỏ", giá 160-170 triệu đồng/m2". Tại các khu đô thị mới xa trung tâm hơn như: Văn Quán, Mỹ Đình… giá biệt thự đứng ở mức từ 100-200 triệu đồng/m2; khu Pháp Vân - Tứ Hiệp khoảng 70-80 triệu đồng/m2; Linh Đàm trên 100 triệu đồng/m2; Việt Hưng gần 60 triệu đồng/m2.
Chính vì giá vẫn trên trời như vậy nên giao dịch đất nền tại các khu đô thị nói trên trong thời điểm này rất hiếm. "Với lãi suất ngân hàng cao như hiện nay, cộng thêm việc siết chặt tín dụng vay mua bất động sản, chắc chả ai dại gì mang mấy chục tỷ đi đầu tư mua biệt thự"- anh Quang, một nhân viên môi giới bất động sản tại Khu đô thị mới Linh Đàm nói.
Nhỏ, rẻ ăn khách
Trong khi các dự án đô thị lớn vốn một thời "nóng rẫy", giờ hầu như không có giao dịch, mảng căn hộ chung cư tư nhân ở Hà Nội vẫn hoạt động khá sôi nổi, cả ở các quận nội thành và một số huyện vùng ven như: Từ Liêm, Hoài Đức...
Bà Thu, một "trùm" chuyên xây dựng chung cư tư nhân ở quận Đống Đa cho biết, trung bình 4-6 tháng bà lại mở bán một dự án. Vì đất trong nội thành hầu hết là ô nhỏ, mỗi tầng không quá 2 căn hộ với diện tích khiêm tốn nên "chỉ mới đánh tiếng, người ta đã kéo tới mua sạch rồi"- theo lời bà Thu. Ông Toàn, một chủ đầu tư dự án chung cư tư nhân ở Mỹ Đình (Từ Liêm) kể: "Nhà tôi có mảnh đất 300m2, thấy chung cư tư nhân đang đắt khách, tôi cắt ra 150 m2 để xây tòa nhà 7 tầng. Tiền vốn cũng không có đủ nên tôi phải nhờ người bạn đang làm trong ngành ngân hàng kêu gọi người mua căn hộ dưới dạng góp vốn như dự án nhà thương mại. Tưởng có khi phải mấy tháng mới bán được nửa số căn hộ, ai dè chỉ qua vài ngày, người ta đã tới xem đất, xem giấy tờ pháp lý và đề nghị được góp vốn luôn".
Cũng ở trong thế "lội ngược dòng" như vậy, những căn hộ chung cư cũ ở trong các quận nội thành như: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn giao dịch mạnh. Một căn hộ chung cư cũ diện tích 42 m2, ở tầng 5 (trong đó sổ đỏ là 34m2, còn 8m2 là cơi nới) trên phố Lý Nam Đế, quận Hoàn Kiếm vừa giao dịch với giá 2,2 tỷ đồng. Như vậy, với mức giá bán này, 1m2 chung cư cũ đạt trên 50 triệu đồng. Bà Nguyễn Thanh Bình, người vừa dốc túi mua căn hộ cho hay, nhà có chật, giá đắt nhưng rất thuận tiện và phù hợp cho cuộc sống hàng ngày của gia đình.
Hiện nay, căn hộ chung cư cũ ở các phố trung tâm Hà Nội như: Lý Nam Đế, Hàng Vôi, Nguyễn Thái Học, Hai Bà Trưng, Hàng Bún, Phạm Hồng Thái, Ngô Tất Tố, Nguyễn Trường Tộ… có tuổi đời đến gần 50 năm cũng được rao bán với giá trên dưới 50 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi tới 60 triệu đồng/m2. Sở dĩ, giá chung cũ ở khu vực nội thành đắt như vậy vì số đông người dân vẫn có tâm lý ngại ở các khu đô thị mới, xa trung tâm, không thuận tiện cho việc đi làm, con cái đi học, thiếu cơ sở hạ tầng như: y tế, chợ búa, siêu thị, khu mua sắm, trung tâm giải trí và hay tắc đường, úng ngập. Thêm vào đó, nếu cũng số tiền đó đem mua căn hộ chung cư mới phải ra tận Từ Liêm, Hà Đông mới mua được nhà. Anh Dũng phân tích: "Người trong phố ở chật chội đến mấy vẫn chịu vì họ thường ngại chuyển ra nơi xa có diện tích rộng hơn, nhưng khác biệt về thói quen sống. Còn để mua nhà đất mới ở nội đô thì quá đắt nên chung cư cũ thường được lựa chọn".
Chuyển hướng căn hộ nhỏ
Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng nhìn nhận thực tế: "giá cả bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Các đối tượng là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp rất khó khăn trong việc tạo lập nhà ở cho bản thân và gia đình".
Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, một trong những lối thoát quan trọng là phải điều chỉnh cơ cấu nhà ở. Hiện nay, tại khu vực đô thị cơ cấu nhà ở còn chưa hợp lý. Tâm lý muốn sở hữu nhà ở, muốn ở nhà thấp tầng gắn với đất còn phổ biến, vì vậy tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 1,23% tổng số nhà ở cả nước. Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64%. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình.
Cũng từ thực tế "thừa nhà to giá cao, thiếu nhà nhỏ giá rẻ", Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) cũng vừa kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp trên địa bàn được xây căn hộ diện tích nhỏ, tối thiểu 30 m2. Đại diện Horea cho hay, Luật Nhà ở quy định căn hộ thương mại phải có diện tích trên 45m2 cho hộ gia đình có 4 người, do đó hầu hết các doanh nghiệp đều lựa chọn đầu tư căn hộ trên dưới 100m2. Rất hiếm doanh nghiệp đầu tư cho những căn hộ 30-45 m2 cho 1-2 người, đơn giá thấp phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, một doanh nhân tâm huyết với loại nhà diện tích nhỏ cho rằng, nhà nhỏ là giải pháp hoàn toàn phù hợp trong thời điểm hiện nay. Ông nói: "Không những giúp doanh nghiệp vượt qua thời kỳ khó khăn, nhà nhỏ còn đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số người dân thành thị".
Giữa thời bất động sản lặng sóng, cộng thêm chính sách thắt chặt tín dụng, biệt thự, nhà liền kề, đất dự án, căn hộ cao cấp... đều nằm im. Đến nay, chỉ còn phân khúc nhà nhỏ, căn hộ chung cư cũ là vẫn túc tắc giao dịch.
Sang trọng bỏ hoang
Khác với thị trường phía Nam, dân đầu cơ bất động sản phía Bắc được tiếng là có độ "lì" cao. Thế nên, dù thị trường đóng băng, nhưng ngoại trừ những khu vực dự án trước đây từng bị thổi giá lên quá cao, giá đất nền ở các khu đô thị đã có tiếng của Hà Nội như: Trung Hòa Nhân Chính, Ciputra, Văn Quán, Nam Trung Yên... gần như chỉ đứng yên, chứ không chịu giảm. Bất chấp không có người mua, nhiều lô biệt thự vẫn được chào bán với giá 30-40 tỷ đồng/căn. Rất dễ gặp trên các phương tiện thông tin đại chúng những mẩu chào bán kiểu như "biệt thự rộng gần 200 m2 xây 3 tầng mặt phố Nguyễn Thị Định (Trung Hòa Nhân Chính) giá 53 tỷ đồng/căn"; "Biệt thự Ciputra 217-230m2, có "sổ đỏ", giá 160-170 triệu đồng/m2". Tại các khu đô thị mới xa trung tâm hơn như: Văn Quán, Mỹ Đình… giá biệt thự đứng ở mức từ 100-200 triệu đồng/m2; khu Pháp Vân - Tứ Hiệp khoảng 70-80 triệu đồng/m2; Linh Đàm trên 100 triệu đồng/m2; Việt Hưng gần 60 triệu đồng/m2.
Chính vì giá vẫn trên trời như vậy nên giao dịch đất nền tại các khu đô thị nói trên trong thời điểm này rất hiếm. "Với lãi suất ngân hàng cao như hiện nay, cộng thêm việc siết chặt tín dụng vay mua bất động sản, chắc chả ai dại gì mang mấy chục tỷ đi đầu tư mua biệt thự"- anh Quang, một nhân viên môi giới bất động sản tại Khu đô thị mới Linh Đàm nói.
Nhỏ, rẻ ăn khách
Trong khi các dự án đô thị lớn vốn một thời "nóng rẫy", giờ hầu như không có giao dịch, mảng căn hộ chung cư tư nhân ở Hà Nội vẫn hoạt động khá sôi nổi, cả ở các quận nội thành và một số huyện vùng ven như: Từ Liêm, Hoài Đức...
| Không những giúp doanh nghiệp vượt qua thời kỳ khó khăn, nhà nhỏ còn đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số người dân thành thị |
Cũng ở trong thế "lội ngược dòng" như vậy, những căn hộ chung cư cũ ở trong các quận nội thành như: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng vẫn giao dịch mạnh. Một căn hộ chung cư cũ diện tích 42 m2, ở tầng 5 (trong đó sổ đỏ là 34m2, còn 8m2 là cơi nới) trên phố Lý Nam Đế, quận Hoàn Kiếm vừa giao dịch với giá 2,2 tỷ đồng. Như vậy, với mức giá bán này, 1m2 chung cư cũ đạt trên 50 triệu đồng. Bà Nguyễn Thanh Bình, người vừa dốc túi mua căn hộ cho hay, nhà có chật, giá đắt nhưng rất thuận tiện và phù hợp cho cuộc sống hàng ngày của gia đình.
Hiện nay, căn hộ chung cư cũ ở các phố trung tâm Hà Nội như: Lý Nam Đế, Hàng Vôi, Nguyễn Thái Học, Hai Bà Trưng, Hàng Bún, Phạm Hồng Thái, Ngô Tất Tố, Nguyễn Trường Tộ… có tuổi đời đến gần 50 năm cũng được rao bán với giá trên dưới 50 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi tới 60 triệu đồng/m2. Sở dĩ, giá chung cũ ở khu vực nội thành đắt như vậy vì số đông người dân vẫn có tâm lý ngại ở các khu đô thị mới, xa trung tâm, không thuận tiện cho việc đi làm, con cái đi học, thiếu cơ sở hạ tầng như: y tế, chợ búa, siêu thị, khu mua sắm, trung tâm giải trí và hay tắc đường, úng ngập. Thêm vào đó, nếu cũng số tiền đó đem mua căn hộ chung cư mới phải ra tận Từ Liêm, Hà Đông mới mua được nhà. Anh Dũng phân tích: "Người trong phố ở chật chội đến mấy vẫn chịu vì họ thường ngại chuyển ra nơi xa có diện tích rộng hơn, nhưng khác biệt về thói quen sống. Còn để mua nhà đất mới ở nội đô thì quá đắt nên chung cư cũ thường được lựa chọn".
Chuyển hướng căn hộ nhỏ
Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa trình Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng nhìn nhận thực tế: "giá cả bất động sản tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Các đối tượng là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp rất khó khăn trong việc tạo lập nhà ở cho bản thân và gia đình".
| Các dự án đô thị lớn vốn một thời "nóng rẫy" giờ hầu như không có giao dịch, mảng căn hộ chung cư tư nhân ở Hà Nội vẫn hoạt động khá sôi nổi, cả ở các quận nội thành và một số huyện vùng ven |
Cũng từ thực tế "thừa nhà to giá cao, thiếu nhà nhỏ giá rẻ", Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) cũng vừa kiến nghị Bộ Xây dựng cho phép doanh nghiệp trên địa bàn được xây căn hộ diện tích nhỏ, tối thiểu 30 m2. Đại diện Horea cho hay, Luật Nhà ở quy định căn hộ thương mại phải có diện tích trên 45m2 cho hộ gia đình có 4 người, do đó hầu hết các doanh nghiệp đều lựa chọn đầu tư căn hộ trên dưới 100m2. Rất hiếm doanh nghiệp đầu tư cho những căn hộ 30-45 m2 cho 1-2 người, đơn giá thấp phù hợp với nhu cầu thực của người dân. Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, một doanh nhân tâm huyết với loại nhà diện tích nhỏ cho rằng, nhà nhỏ là giải pháp hoàn toàn phù hợp trong thời điểm hiện nay. Ông nói: "Không những giúp doanh nghiệp vượt qua thời kỳ khó khăn, nhà nhỏ còn đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số người dân thành thị".
Theo DĐDN
Trong lần mở bán một dự án đất nền tại Đồng Nai mới đây, chủ đầu tư một dự án công bố giá khoảng 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi khách hàng đến mua mới biết giá trên chỉ có một số nền và đã bán hết từ lâu, hiện chỉ còn nền đất giá thấp nhất 5 triệu đồng/m2.
Chỉ là giá… công bố
Hầu hết các dự án bất động sản khi mở bán đều công bố một mức giá cực sốc. Tuy nhiên, đó chỉ là mức giá công bố, với chiêu của chủ đầu tư là chọn mức giá chung thấp nhất. Thực chất khi mua, khách hàng phải trả thêm khoản chênh lệch rất lớn mới có được căn hộ như ý. Như tại dự án căn hộ Đại Thành (quận Tân Phú, TP HCM), mặc dù công bố mức giá 12,7 triệu đồng/m2 nhưng khi mua căn hộ tại đây, khách hàng phải trả thêm khoản chênh lệch đến hàng trăm triệu đồng.
Anh Kiên, một khách hàng mua căn hộ tại đây, cho hay, thấy chủ đầu tư công bố mức giá trên anh rất mừng và chọn mua ngay. Tuy nhiên, khi đến mua, anh mới té ngửa, vì khi mua nhà anh còn bị tính thêm tiền chênh lệch về vị trí căn hộ, số tầng, với khoảng chênh 60 - 90 triệu đồng chưa gồm thuế.
Như vậy, mức giá 12,7 triệu đồng/m2, sau khi cộng thêm thuế, tiền chênh lệch, một căn hộ bình quân 90 m2 sẽ đội lên thêm khoảng 2 triệu đồng nữa, tức mức giá cuối cùng phải là 14,7 triệu đồng/m2.
Giám đốc marketing một công ty bất động sản cho rằng, khi công bố giá, chủ đầu tư thường lấy mức giá thấp nhất của một sản phẩm để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tuy nhiên, số sản phẩm này cực ít và không phải ai cũng mua được. Trong trường hợp không bán được hàng, công ty cũng đã thành công khi kéo được khách đến tìm hiểu dự án.
Mua nhà bán tháo rủi ro cao
Hiện nay, mức giá bình quân mà chủ đầu tư các dự án bất động sản công bố khoảng 15 triệu đồng/m2, theo đánh giá vẫn còn đắt. Bởi thực tế, đối với căn hộ cao cấp (vị trí đẹp, chất lượng tốt…), giá thành 1 m2 cao nhất cũng chỉ 700 USD, tức khoảng hơn 14 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà bình dân thường có vị trí ở các khu vực vùng ven, chất lượng xây dựng cũng trung bình nên giá thành chỉ khoảng từ 8 - 10 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản, khách hàng sẽ khó mơ được giá nhà giảm thêm bởi chỉ có những doanh nghiệp đang tới bước đường cùng mới phải bán tháo căn hộ để cắt lỗ, còn đại đa số các doanh nghiệp vẫn “mơ” một mức lợi nhuận từ 30 - 50% trở lên. Như vậy, mặc dù giá thành xây dựng chỉ 8 - 10 triệu đồng/m2 nhưng họ vẫn công bố bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2.
Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, cho rằng, sẽ không có làn sóng “đại hạ giá” căn hộ. Chỉ có những doanh nghiệp đang vay nợ đến thời kỳ đáo hạn, trước sức ép mới phải mạnh tay xử lý tài sản trả nợ cho ngân hàng, và cũng rất có thể là các ngân hàng buộc doanh nghiệp tự phát mãi tài sản để thu hồi nợ, tạo nên hiện tượng giá bán của các dự án đột ngột giảm mạnh, không theo quy luật thị trường.
Ông Hoàng cũng phân tích, thực tế mua những căn nhà “bán tháo” như của Petro Vietnam Landmark gặp nhiều rủi ro. Bởi khi bán được nhà, toàn bộ số tiền trên sẽ bị ngân hàng tịch thu mà không phải dùng để tiếp tục triển khai dự án. Khi đó, dự án sẽ dở dang, khách hàng sẽ phải chờ dài cổ để được nhận nhà. Nếu trong trường hợp chủ đầu tư phá sản do không có tiền triển khai dự án thì sẽ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp do đây là tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng chưa có được chủ quyền trong tay.
Như vậy, mức giá 12,7 triệu đồng/m2, sau khi cộng thêm thuế, tiền chênh lệch, một căn hộ bình quân 90 m2 sẽ đội lên thêm khoảng 2 triệu đồng nữa, tức mức giá cuối cùng phải là 14,7 triệu đồng/m2.
Giám đốc marketing một công ty bất động sản cho rằng, khi công bố giá, chủ đầu tư thường lấy mức giá thấp nhất của một sản phẩm để thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tuy nhiên, số sản phẩm này cực ít và không phải ai cũng mua được. Trong trường hợp không bán được hàng, công ty cũng đã thành công khi kéo được khách đến tìm hiểu dự án.
Mua nhà bán tháo rủi ro cao
Hiện nay, mức giá bình quân mà chủ đầu tư các dự án bất động sản công bố khoảng 15 triệu đồng/m2, theo đánh giá vẫn còn đắt. Bởi thực tế, đối với căn hộ cao cấp (vị trí đẹp, chất lượng tốt…), giá thành 1 m2 cao nhất cũng chỉ 700 USD, tức khoảng hơn 14 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhà bình dân thường có vị trí ở các khu vực vùng ven, chất lượng xây dựng cũng trung bình nên giá thành chỉ khoảng từ 8 - 10 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, theo một chuyên gia bất động sản, khách hàng sẽ khó mơ được giá nhà giảm thêm bởi chỉ có những doanh nghiệp đang tới bước đường cùng mới phải bán tháo căn hộ để cắt lỗ, còn đại đa số các doanh nghiệp vẫn “mơ” một mức lợi nhuận từ 30 - 50% trở lên. Như vậy, mặc dù giá thành xây dựng chỉ 8 - 10 triệu đồng/m2 nhưng họ vẫn công bố bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2.
Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland, cho rằng, sẽ không có làn sóng “đại hạ giá” căn hộ. Chỉ có những doanh nghiệp đang vay nợ đến thời kỳ đáo hạn, trước sức ép mới phải mạnh tay xử lý tài sản trả nợ cho ngân hàng, và cũng rất có thể là các ngân hàng buộc doanh nghiệp tự phát mãi tài sản để thu hồi nợ, tạo nên hiện tượng giá bán của các dự án đột ngột giảm mạnh, không theo quy luật thị trường.
Ông Hoàng cũng phân tích, thực tế mua những căn nhà “bán tháo” như của Petro Vietnam Landmark gặp nhiều rủi ro. Bởi khi bán được nhà, toàn bộ số tiền trên sẽ bị ngân hàng tịch thu mà không phải dùng để tiếp tục triển khai dự án. Khi đó, dự án sẽ dở dang, khách hàng sẽ phải chờ dài cổ để được nhận nhà. Nếu trong trường hợp chủ đầu tư phá sản do không có tiền triển khai dự án thì sẽ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp do đây là tài sản hình thành trong tương lai, khách hàng chưa có được chủ quyền trong tay.
Khách hàng đòi thanh lý hợp đồng Hiện nhiều khách hàng đã mua căn hộ tại dự án Petro Vietnam Landmark trước đó đang lên tiếng đòi thanh lý hợp đồng và chấp nhận chịu phạt vì không chịu không nổi “hành động” quá quắt của PVL. Anh N.A. một khách hàng mới ký hợp đồng mua căn hộ tại dự án tháng 10 cho biết, muốn thanh lý hợp đồng để ký lại hợp đồng mới và sẵn sàng chịu phạt. “Tôi có cảm giác bị lừa, khi mới mua với giá hơn 21 triệu đồng/m2 mà nay họ thông báo giảm còn 15,5 triệu đồng. Căn hộ rớt giá thê thảm do chính chủ đầu tư gây ra là điều khó chấp nhận. Với cách làm ăn như vậy liệu còn ai tin tưởng vào PVL, sau này còn ai dám mua căn hộ do công ty này đầu tư nữa không?”, anh N.A. nói. |
Tác giả: Đình Sơn
Theo Đất Việt
