Hỏi: Năm 2009 tôi có mua một mảnh đất (chuyển quyền sở hữu vốn góp), do là đất dự án nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định của dự án, sau khi xây nhà xong mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Việc mua bán chỉ có giấy viết tay và có người làm chứng là ông tổ trưởng tổ dân phố chứ không có công chứng hoặc xác nhận của UBND phường. Có giấy ủy quyền của người bán cho tôi được làm các giấy tờ, thủ tục liên quan đến mảnh đất, được công chứng viên chứng thực. Kèm theo phiếu thu nộp tiền cho ban quản lý dự án (bản gốc). Nay tôi ra ban quản lý dự án xin phép làm nhà trên mảnh đất đó thì ban quản lý dự án cho biết mảnh đất tôi mua hiện đang có quyết định của cơ quan thi hành án thành phố không cho xây nhà hoặc chuyển nhượng cho người khác. Xin luật sư vui lòng tư vấn giúp tôi:

Vì là đất dự án nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán chỉ có giấy viết tay, kèm theo giấy ủy quyền như vậy có giá trị pháp lý gì không? Lô đất tôi mua tháng 11/2009 nhưng quyết định của cơ quan thi hành án ký ngày 21/6/2011 như vậy có đúng không?

Tôi có thể nộp đơn khởi kiện người bán ra tòa án dân sự được không? Nếu được thì thủ tục khởi kiện như thế nào? Nộp án phí ở đâu, thủ tục nộp thế nào? Nộp ngay khi khởi kiện hay chờ tòa án thụ lý hồ sơ xong mới nộp?

(binhfcp@... )

Trả lời

Theo quy định tại Điều 106, Luật đất đai 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Hơn nữa, theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006) thì hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn.

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng đất của bạn được thực hiện khi chính người chuyển nhượng cũng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là đã vi phạm Điều 106 Luật đất đai. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng đất lại không được công chứng hoặc chứng thực theo như quy định dẫn chiếu ở trên là vi phạm về mặt hình thức khi thực hiện giao dịch.

Cần nói thêm, việc bạn có giấy ủy quyền của người bán để bạn làm các giấy tờ, thủ tục liên quan đến mảnh đất, được công chứng viên chứng thực và kèm theo phiếu thu nộp tiền cho ban quản lý dự án (bản gốc) là không có giá trị gì về mặt pháp lý vì giao dịch chuyển nhượng của bạn ngay từ đầu đã không hợp pháp. Chính vì việc mua bán của bạn không được pháp luật công nhận nên quyết định của cơ quan thi hành án ký ngày 21-6-2011 đối với diện tích đó là đúng với quy định của pháp luật.

Từ những dẫn chiếu trên có thể thấy giao dịch chuyển nhượng đất của bạn sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu khi các bên có tranh chấp. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Bạn có thể làm đơn kiện kèm theo tài liệu liên quan lên tòa án có thẩm quyền (có thể là tòa án nơi có bất động sản), yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Sau khi tòa án nhận đơn thì trong 5 ngày làm việc tòa án sẽ tiến hành thụ lý vụ việc (nếu thuộc thẩm quyền của tòa án) và tòa án sẽ thông báo cho bạn về việc nộp tiền tạm ứng án phí. Tòa án sẽ thụ lý vụ án tính từ thời điểm bạn nộp biên lai nộp tiền tạm ứng án phí.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

Theo TTO

Hỏi: Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 5/1/2009 giữa tôi và bà T. (không có chứng nhận của địa phương), miếng đất có diện tích 45m2 ở Hóc Môn (TP.HCM), trên đất có nhà cấp 4, có giá trị thỏa thuận 8.718 đôla Úc, thanh toán làm hai lần.

Lần một là 4.084 đôla Úc vào ngày 5/1/2009. Lần hai ngày 5/4/2009 sẽ thanh toán phần còn lại. Nhưng do công việc tôi đã đến thanh toán chậm bảy ngày so với hợp đồng.

Tuy trong cam kết khác của hợp đồng cho phép quá hạn 10 ngày, nhưng khi tôi yêu cầu được thanh toán tiếp phần còn lại, bên bán nói tôi đã trễ hạn thanh toán nên bị mất tiền cọc, tôi giải thích với bên bán là tôi vẫn chưa quá hạn nhưng họ không chấp nhận.

Tôi có đưa việc này ra chính quyền địa phương và địa phương có lập biên bản lấy lời khai của hai bên nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Mong chuyên mục hướng dẫn tôi cách giải quyết. Tôi hiện đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán.

Bên bán có thể làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bán cho người khác được không?

thanhtam (tieu_thy@y...)

Trả lời

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bạn và bà T. ngày 5-1-2009 đã không tuân thủ về mặt hình thức của giao dịch. Đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng bởi văn phòng công chứng hoặc được chứng thực bởi UBND các cấp có thẩm quyền (Điểm b, Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006).

Như vậy, khi hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì theo quy định của BLDS 2005 tại Điều 122, Điều 127 và Điều 13, khi có tranh chấp, theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 137 BLDS 2005).

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 106 Luật đất đai 2003 được sửa đổi, bổ sung năm 2009, bà T. muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì một trong những điều kiện là bà phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hơn nữa, nếu bà T. muốn làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải làm theo thủ tục quy định tại Điều 24 Nghị số 88/2009/ND-CP ngày 19-10-2009 quy định về việc cấp lại giấy chứng nhận do bị mất như sau:

a) Đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận;

b) Giấy tờ xác nhận việc mất giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất giấy;

c) Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở UBND cấp xã;

Khi đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại giấy chứng nhận mới; trao giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp lại giấy chứng nhận. 

Nếu thực tế bạn đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T. do thực hiện giao dịch dân sự giữa hai bên thì bà T. không thể yêu cầu cấp lại giấy chứng nhận với lý do làm mất. Vì vậy, bạn cân nhắc thỏa thuận thương lượng với bà T. hoặc làm đơn khởi kiện lên cơ quan tòa án có thẩm quyền.

Trân trọng,

Luật sư Lê Thị Hoài Giang

Theo TTO

Đang có những diễn biến trái chiều trên các phân khúc của thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Cũng vì sự trái chiều trong thanh khoản của các phân khúc đã dẫn tới một thực tế rằng, trong khi nhiều nhà đầu tư ồ ạt chào bán cắt lỗ căn hộ dự án thì những người có nhu cầu mua nhà để ở vẫn than khó khi tìm cho mình một căn hộ, mảnh đất vừa tiền, vừa ý.

Chung cư dự án tái bán tháo

Với giới đầu tư bất động sản, trước đây tháng 7 âm lịch được cho là “tháng cô hồn”, nghĩa là trong suốt cả tháng trời đó trên thị trường gần như không có giao dịch vì hầu như ai cũng kiêng kị chuyện mua bán trong tháng ngâu. Tuy nhiên, với diễn biến của thị trường từ đầu năm đến nay, dường như tháng nào cũng là “tháng cô hồn” đối với giới kinh doanh địa ốc. Chính vì thế, khi mà số tiền “mắc cạn” trong các căn hộ, lô đất ngày một chất cao thì dẫn tới việc bán tháo càng nhanh càng tốt, bất chấp thời điểm.

Tại Hà Nội, dự án chung cư Tân Việt (huyện Hoài Đức, Hà Nội) có giá gốc do chủ đầu tư công bố gần 1 năm trước là 14 - 15,5 triệu đồng/m2, tuy nhiên, giá trên thị trường thứ cấp hiện chỉ còn 12 - 13 triệu đồng, giảm trên 2 triệu đồng/m2.

Thậm chí, ở nhiều dự án được mệnh danh là cao cấp cũng giảm giá xuống dưới 20 triệu đồng. Dự án Westa tại khu đô thị Mỗ Lao, Hà Đông hiện đã giảm về 17,9 triệu đồng/m2 cho căn hộ chưa hoàn thiện và 21 triệu đồng cho căn hộ đã hoàn thiện so với mức 26 - 28 triệu đồng/m2 trước đây. Dự án VP 3 Linh Đàm đã giảm khoảng 7 triệu đồng/m2 tương ứng mức 25 - 27 triệu đồng/m2. Một dự án có tiếng trên đường Phạm Hùng cũng được chủ đầu tư chào bán ở mức 23 triệu đồng/m2 so với mức 30 triệu đồng/m2 trước đây. 

Đáng chú ý, một số nhà đầu tư thứ cấp sau một thời gian hồ hởi rót hàng chục tỷ đồng vào các dự án căn hộ cao cấp, nay thấy thị trường càng ngày càng thê thảm đã không “chịu được nhiệt”, công bố cắt lỗ hàng trăm triệu đồng chỉ mong thoát được hàng càng sớm càng tốt.

Điển hình là 2 dự án chung cư cao cấp trên đường Nguyễn Văn Huyên (Cầu Giấy) và dự án trên đường Minh Khai (quận Hai Bà Trưng). Đây là hai dự án đã gây náo loạn thị trường hơn 1 năm về trước khi được chủ đầu tư công bố chào bán với mức giá bán vào loại “khủng” nhất thị trường. Tuy nhiên, trong số vài trăm nhà đầu tư trót đóng tiền theo tiến độ, hầu hết đang tỏ ra ngán ngẩm lẫn lo sợ cho số phận căn hộ của mình khi mà viễn cảnh thị trường vẫn được dự báo là u ám kéo dài.

Tại thị trường Tp.HCM, tình trạng bán cắt lỗ căn hộ dự án lại càng diễn ra rầm rộ hơn. Công ty Long Hưng Phát đã công bố chào bán căn hộ dự án Bảy Hiền Tower (quận Tân Bình) với mức giá 16 triệu đồng/m2, thay vì 24 triệu đồng/m2, giảm hơn 33% so với mức giá chào bán lần đầu tiên. 

Trước đó, dự án Hoàng Anh River View (quận 2) cũng được hai nhà đầu tư thứ cấp là Công ty Đại Tín Á Châu và An Bình Land chào bán 120 căn với mức giá chỉ còn 18,2 triệu đồng/m2, giảm 30% so với mức giá mà hai đơn vị này đã mua lại từ chủ đầu tư là Hoàng Anh Gia Lai. Đây cũng là dự án từng nổi đình nổi đám trong đợt xả hàng bất động sản vào năm 2009, khi chủ đầu tư quyết định giảm hơn 40% giá, từ mức 2.300 USD/m2 xuống 1.350 USD/m2.

Căn hộ tại dự án Carina Plaza (đại lộ Võ Văn Kiệt), do Công ty Năm Bảy Bảy làm chủ đầu tư, với mức giá 13,2 triệu đồng/m2, giảm xấp xỉ 15% so với mức giá bán vào giữa tháng 3/2012. Bên cạnh những dự án có mức giảm giá khá mạnh này, hàng loạt dự án căn hộ khác trên địa bàn Tp.HCM tung ra bán thời gian gần đây cũng đua nhau giảm giá 5 - 12%, như dự án chung cư Nguyễn Thượng Hiền (Gò Vấp), The Hamona (Tân Bình), Belleza (huyện Nhà Bè), Phú Lợi (quận 8)...

Nhà, đất nhỏ lẻ không dễ mua

Gặp một số người tại sàn giao dịch bất động sản ACB, hầu hết đều cho biết, họ đang có nhu cầu tìm mua nhà, đất nhỏ lẻ để ở, tranh thủ lúc thị trường ếm ẩm, giá cả giảm khá mạnh. Tuy nhiên, với họ, việc thị trường đóng băng và chuyện mua được nhà đất nhỏ lẻ, giá thấp lại là hai câu chuyện khác nhau.

Theo phản ánh của người dân, khu vực và loại nhà đất mà họ muốn mua vào thời điểm này là nhà ở riêng lẻ, đất thổ cư hoặc chung cư cũ trong các quận nội thành. Đặc biệt, loại bất động sản này phải có diện tích vừa phải, với đất thì chỉ từ 20 – 30 m2, chung cư chỉ trên dưới 50 m2.

Ông Nguyễn Trung Dũng, Trưởng văn phòng nhà đất Phú Thịnh (Cầu Giấy) cho biết, trong thời gian gần đây, số lượng khách hàng đến sàn này chủ yếu là tìm hiểu thông tin về đất hoặc nhà, đất đơn lẻ tại khu vực nội thành. Theo ông Dũng, sở dĩ lượng khách tìm hiểu đất, hoặc đất có sẵn nhà đơn lẻ, giá vừa phải được hỏi nhiều vì phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Chính vì vậy, thay vì phải dành dụm tiền để mua những căn hộ chung cư dự án 2 - 3 tỷ đồng, họ đã chọn phương án mua một mảnh đất giá vừa phải để giải quyết nhu cầu chỗ ở. Thế nhưng, nguồn cung đối với dạng bất động sản này tại Hà Nội hiện rất hạn hữu.

Khảo sát của VnEconomy cho thấy, trái ngược với phân khúc căn hộ chung cư (dự án), số lượng nhà riêng lẻ hay chung cư cũ trong khu vực nội thành được rất ít người rao bán. Lác đác có vài hộ chào bán thì giá cũng không quá mềm như khách hàng kỳ vọng. Chẳng hạn, một căn hộ chung cư cũ khoảng 40m2 gần chợ Nghĩa Tân hiện vẫn được rao bán với giá 2 tỷ đồng hay các lô đất sổ đỏ trong ngõ sâu Hoàng Văn Thái (Thanh Xuân) vẫn được gia chủ hét giá từ 30 -50 triệu đồng/m2. Với những người hạn hẹp về tài chính, việc tìm mua được một mảnh đất có diện tích nhỏ khoảng 25 -30 m2 cũng không hề dễ vì nguồn cung không nhiều.

Anh Phạm Văn Hưng, đại diện của sàn giao dịch bất động sản VietLand cho hay, mặc dù thị trường khó khăn, căn hộ dự án đắp chiếu hàng loạt, song thực tế suốt mấy tháng qua, số người tìm đến sàn này nhờ tìm mua nhà riêng lẻ, đất thổ cư dưới 2 tỷ đồng vẫn khá nhiều. Tuy nhiên, giao dịch thành công lại không đáng kể vì hầu hết đều không đáp ứng được các điều kiện, đặc biệt về giá cả và diện tích, vị trí, hướng của người mua lẫn người bán.

Trao đổi với VnEconomy, ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng với thu nhập thực tế của người dân hiện nay rất khó có thể mua được những căn nhà hay những mảnh đất nội thành có diện tích lớn và chất lượng cao. Nhiều gia đình sau hàng chục năm tích góp chỉ dành ra được trên dưới 1 tỷ đồng nên việc mua những căn nhà, mảnh đất 4 – 5 tỷ đồng là điều không tưởng.

Theo ông, giải pháp tốt nhất đối với bộ phận người dân đang gặp khó khăn về nhà ở lẫn tài chính là chấp nhận ra ngoài khu vực ngoại thành, mua nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội hoặc đăng ký thuê nhà tại các khu vực tiện cho việc mưu sinh, học hành.

Theo VnEconomy

Câu hỏi: 

1. Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau: