Hỏi: Tôi mua miếng đất diện tích 4m x 12m ở P.4, Q.8 (Tp.HCM) nhưng diện tích sử dụng chỉ 4m x 8m, phía trước là hành lang lộ giới của hẻm rộng hơn 4m. Đất mua bằng giấy tay.
Tôi đã xây nhà tạm từ trước tết và nay ở được 7 tháng. Nhà có đồng hồ điện riêng, bao tôn phía ngoài, trong xây tường đầy đủ. Đất nhà tôi và nhiều nhà xung quanh là đất vườn, nhưng khu vực chỗ tôi ở đều có nhà cửa đàng hoàng và theo tôi biết đây là khu dân cư ổn định.
Hiện trên quận đang yêu cầu bên phường lập biên bản giải quyết vụ việc để nhà tôi xây cất trái phép. Bên phường đã gửi giấy mời tôi lên trao đổi. Tôi không biết họ có tháo dỡ nhà tôi không.
Nếu đất nhà tôi đầy đủ giấy tờ và nằm trong diện được cấp phép, tôi sẽ đi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Như vậy có được không? Mr Seven (kiengiang3010@... )
Ngoài ra, theo Khoản 1 điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả là: ông phải tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, hoặc bị cưỡng chế phá dỡ nếu không tự phá dỡ (ông phải chịu trách nhiệm về chi phí cưỡng chế phá dỡ).
- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và
- Hợp đồng chuyển nhượng phải được thành văn bản có công chứng theo quy định.
Và theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 (ngày có hiệu lực của Luật nhà ở) thì sẽ không được hợp thức hóa quyền sở hữu.
Trong thư ông chưa nói rõ thửa đất đã có sổ đỏ hay chưa, nhưng với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, xây nhà không phép, trường hợp của ông đã vi phạm các điều kiện tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo các quy định như nói trên.
Ngoài ra, đất ông đã xây nhà không phải là đất ở mà là đất vườn. Với các điều kiện như vậy, ông không thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được.
Trong trường hợp này, nếu ông tiếp tục giữ nguyên hiện trạng thì sẽ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo quy định (như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn… ). Do đó, trường hợp thửa đất đã có sổ đỏ (cấp cho chủ cũ), ông nên yêu cầu chủ cũ ký lại hợp đồng chuyển nhượng cho ông và có công chứng để ông có thể tiến hành sang tên sổ đỏ (chỉ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, không bao gồm việc hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở do xây dựng không phép).
Còn trường hợp chủ cũ không đồng ý ký lại hợp đồng công chứng hoặc trường hợp đất chưa có sổ đỏ, ông có thể trả lại đất và yêu cầu chủ cũ hoàn trả tiền.
Nếu các bên không thể thỏa thuận được, ông có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận nơi có đất để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đất không có sổ đỏ) và không tuân thủ hình thức giao dịch (hợp đồng không có công chứng) theo quy định tại Điều 128 và 134 Bộ luật Dân sự.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Hiện trên quận đang yêu cầu bên phường lập biên bản giải quyết vụ việc để nhà tôi xây cất trái phép. Bên phường đã gửi giấy mời tôi lên trao đổi. Tôi không biết họ có tháo dỡ nhà tôi không.
Nếu đất nhà tôi đầy đủ giấy tờ và nằm trong diện được cấp phép, tôi sẽ đi xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng. Như vậy có được không? Mr Seven (kiengiang3010@... )
Trả lời
1. Về việc xử lý do xây dựng không phép
Theo Điểm c khoản 2 điều 11 Nghị định 23/2009/NĐ-CP, ông có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng do xây nhà ở mà không có giấy phép xây dựng.Ngoài ra, theo Khoản 1 điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền có thể áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả là: ông phải tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, hoặc bị cưỡng chế phá dỡ nếu không tự phá dỡ (ông phải chịu trách nhiệm về chi phí cưỡng chế phá dỡ).
2. Về việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 (ngày có hiệu lực của Luật đất đai 2003) phải đáp ứng tối thiểu 2 điều kiện sau đây:- Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và
- Hợp đồng chuyển nhượng phải được thành văn bản có công chứng theo quy định.
Và theo quy định của pháp luật về nhà ở, đối với trường hợp nhà ở xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006 (ngày có hiệu lực của Luật nhà ở) thì sẽ không được hợp thức hóa quyền sở hữu.
Trong thư ông chưa nói rõ thửa đất đã có sổ đỏ hay chưa, nhưng với việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay, xây nhà không phép, trường hợp của ông đã vi phạm các điều kiện tối thiểu để được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà theo các quy định như nói trên.
Ngoài ra, đất ông đã xây nhà không phải là đất ở mà là đất vườn. Với các điều kiện như vậy, ông không thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được.
Trong trường hợp này, nếu ông tiếp tục giữ nguyên hiện trạng thì sẽ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất theo quy định (như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn… ). Do đó, trường hợp thửa đất đã có sổ đỏ (cấp cho chủ cũ), ông nên yêu cầu chủ cũ ký lại hợp đồng chuyển nhượng cho ông và có công chứng để ông có thể tiến hành sang tên sổ đỏ (chỉ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, không bao gồm việc hợp thức hóa quyền sở hữu nhà ở do xây dựng không phép).
Còn trường hợp chủ cũ không đồng ý ký lại hợp đồng công chứng hoặc trường hợp đất chưa có sổ đỏ, ông có thể trả lại đất và yêu cầu chủ cũ hoàn trả tiền.
Nếu các bên không thể thỏa thuận được, ông có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân quận nơi có đất để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (chuyển nhượng đất không có sổ đỏ) và không tuân thủ hình thức giao dịch (hợp đồng không có công chứng) theo quy định tại Điều 128 và 134 Bộ luật Dân sự.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Luật sư Huỳnh Văn Nông
Theo TTO
Theo TTO
Tôi nhờ giải đáp giúp tôi vấn đề sau.
Gia đình tôi có 1 khu đất ao của ông cha để lại thuộc khu dân cư. Hiện nay gia đình tôi đã xây nhà và ở trên khu đất đó. Tôi muốn hỏi về : chi phí và các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở như thế nào. Mẹ tôi là người có công với cách mạng thì có được miễn giảm chi phí khi chuyển đổi không. Mong nhận được câu trả lời sớm. Chân thành cảm ơn!
Kính gửi: Quý bạn đọc
Hiện tại nhà bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm d, khoản 1; khoản 2 Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, thì căn cứ để quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về xác nhận về nhu cầu sử dụng đất, xác nhận về việc hộ gia đình, cá nhân đó chấp hành tốt pháp luật về đất đai.
- Đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 134 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:
Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân, gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.
Nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2, Điều 5 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ sửa bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như sau:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệnh giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND tỉnh nơi có đất quy định tại thời điểm ông kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Về miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 11, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và đã được sửa đổi bổ sung theo Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010.
Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
Như vậy trong trường hợp này, gia đình bạn được giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
