Năm 1998 mẹ tôi có mua một mảnh đất 60m2 nhưng chỉ có biên bản thỏa thuận chuyển quyển sử dụng đất viết tay có chữ ký của 2 vợ chồng bên bán và giấy nhận tiền viết tay không có công chứng mà chỉ có chữ ký của người làm chứng. Từ ngày đó đến nay mảnh đất không xảy ra tranh chấp gì.
Đến nay mẹ tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mẹ tôi nhưng vợ chồng bên bán không chịu cấp cho mẹ tôi sổ hộ khẩu, CMND của 2 người, giấy đăng ký kết hôn của 2 người để mẹ tôi làm hợp đồng công chứng không đồng ý ký vào hợp đồng chuyển nhượng công chứng.
Vậy mẹ tôi phải làm thế nào để có thể làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và mẹ tôi có thể kiện vợ chồng bên bán không và nếu có khởi kiện thì tòa sẽ xử như thế nào?
Kính gửi: Quý bạn đọc
Theo quy định tại tiểu mục 2.3 mục II. Về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Nghị quyết Số: 02/2004/NQ-HĐTP NGHỊ QUYẾT CỦA HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại mục 2.3
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993:
a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Theo đó, trường hợp của bạn đã vi phạm điểm a.6 tiểu mục 2.3. do vậy, để xem xét hợp đồng có vô hiệu hay không thì nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
Trường hợp còn lại thì hợp đồng của mẹ bạn và người bán sẽ vô hiệu. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Theo Diaoconline
Hỏi: Tôi đang dự định mua thửa đất nhưng được biết đất khu ấy chỉ có một sổ đỏ chung, giao dịch giấy tờ tay và không công chứng.
Vậy nếu mua một miếng đất trong một sổ đỏ chung, tôi phải chú ý và hoàn tất giấy tờ như thế nào để tránh những tranh chấp về sau?
Tân (tan@vegatec... )
Theo đó, để giao dịch được pháp luật công nhận, bạn nên ký hợp đồng công chứng để nhận chuyển nhượng trực tiếp từ người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tạm gọi là người A).
Trường hợp thửa đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng đã được người A chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác (tạm gọi là người B) thì người A cần hủy bỏ việc mua bán với người B trước, rồi mới chuyển nhượng cho bạn. Việc hủy bỏ giao dịch mua bán giữa người A và người B nên lập thành văn bản và được chứng nhận bởi công chứng viên hoặc thừa phát lại để có giá trị chứng cứ, hạn chế tranh chấp về sau.
Bạn cũng cần lưu ý về mục đích sử dụng đất và điều kiện tách thửa trước khi nhận chuyển nhượng. Cụ thể, trường hợp bạn dự định nhận chuyển nhượng để xây nhà ở, bạn cần xem xét các nội dung sau:
- Thứ nhất, mục đích sử dụng của thửa đất đang thể hiện trong sổ đỏ có phải là đất ở hay không.
- Thứ hai, bạn nên liên hệ với UBND huyện Bình Chánh để biết tại vị trí đất có được quy hoạch là đất ở hay không (riêng trường hợp đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ̉ lệ 1/500 có thể không được giải quyết tách thửa nếu không phù hợp quy hoạch chi tiết).
- Thứ ba, diện tích đất nhận chuyển nhượng có đáp ứng quy định về điều kiện tách thửa hay không.
Theo Điểm b khoản 1 điều 3 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, điều kiện được phép tách thửa tại huyện Bình Chánh là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m đối với đất ở chưa có nhà hiện hữu; và đối với đất ở đã có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Trân trọng.
Tân (tan@vegatec... )
Trả lời
Theo điểm a khoản 1 điều 106 của Luật đất đai, giao dịch về đất đai được pháp luật công nhận khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.Theo đó, để giao dịch được pháp luật công nhận, bạn nên ký hợp đồng công chứng để nhận chuyển nhượng trực tiếp từ người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tạm gọi là người A).
Trường hợp thửa đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng đã được người A chuyển nhượng bằng giấy tay cho người khác (tạm gọi là người B) thì người A cần hủy bỏ việc mua bán với người B trước, rồi mới chuyển nhượng cho bạn. Việc hủy bỏ giao dịch mua bán giữa người A và người B nên lập thành văn bản và được chứng nhận bởi công chứng viên hoặc thừa phát lại để có giá trị chứng cứ, hạn chế tranh chấp về sau.
Bạn cũng cần lưu ý về mục đích sử dụng đất và điều kiện tách thửa trước khi nhận chuyển nhượng. Cụ thể, trường hợp bạn dự định nhận chuyển nhượng để xây nhà ở, bạn cần xem xét các nội dung sau:
- Thứ nhất, mục đích sử dụng của thửa đất đang thể hiện trong sổ đỏ có phải là đất ở hay không.
- Thứ hai, bạn nên liên hệ với UBND huyện Bình Chánh để biết tại vị trí đất có được quy hoạch là đất ở hay không (riêng trường hợp đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ̉ lệ 1/500 có thể không được giải quyết tách thửa nếu không phù hợp quy hoạch chi tiết).
- Thứ ba, diện tích đất nhận chuyển nhượng có đáp ứng quy định về điều kiện tách thửa hay không.
Theo Điểm b khoản 1 điều 3 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, điều kiện được phép tách thửa tại huyện Bình Chánh là thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu là 120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m đối với đất ở chưa có nhà hiện hữu; và đối với đất ở đã có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Trân trọng.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
Theo Tuổi trẻ
Theo Tuổi trẻ
Câu hỏi:
Hiện nay tôi đang dự định mua một mảnh đất 6mx15m thuộc dự án khu đô thị mới phường 1, TP Cà Mau như sau:
1. Diện tích đất của bên bán là 540m2, được chia thành 6 nền 6mx15m, tôi mua 1 nền trong 6 nền đó.
2. Đất hiện nay chưa có sổ đỏ, khoảng tháng 6/2012 chủ đất mới được cấp sổ đỏ.
Tôi muốn hỏi:
- Tôi mua một nền với giấy tay mua bán đất 2 bên cùng ký được không (giá là 120tr)?
- Sau khi chủ đất có sổ đỏ thì tôi sẽ làm thủ tục tách thửa được không và chi phí là bao nhiêu?
Kính gửi Quý bạn đọc
1. Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:
Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Như vậy, việc các bạn chuyển nhượng bằng giấy viết tay là không đúng quy định của pháp luật và ẩn chứa rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý.
2. Về trình tự, thủ tục tách thửa đất, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:
Điều 145. Trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa
1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:
a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu khi thực hiện quyền đối với một phần thửa đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thu hồi một phần thửa đất hoặc một trong các loại văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 của Nghị định này khi thực hiện đối với một phần thửa đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Người có nhu cầu xin tách thửa hoặc hợp thửa lập một (01) bộ hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân;
b) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính; c) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;
d) Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới; Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp được uỷ quyền hoặc trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới trong trường hợp không được uỷ quyền;
đ) Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới, trừ trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường được uỷ quyền;
e) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày giấy chứng nhận được ký, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.
Về chi phí, thì bạn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị quyền sử dụng đất. Còn thuế thu nhập cá nhân do 2 bên chuyển nhượng thỏa thuận.
Tôi đang gặp phải một vấn đề có liên quan tới đất đai như sau kính mong Ban tư vấn Cafe Luật có thể giải đáp giúp tôi. Nội dung như sau:
Năm 1994, gia đình tôi có mua một mảnh đất bằng giấy viết tay giữa 2 bên và có xác nhận của UBND xã (chữ ký của Chủ tịch và đóng dấu của xã). Mảnh đất có diện tích là 168m2. Địa chỉ: 695 Phố Mía, phường Ninh Khánh, TP Ninh Bình. Đến nay, Nhà nước có kế hoạch giải phóng đền bù. Theo thông báo, khu vực này đã được đền bù 1 lần vào trước năm 1994. Do đó diện tích được đền bù của gia đình tôi chỉ còn lại là 49m2.
Như vậy UBND xã đã xác nhận sai cho chúng tôi về tổng diện tích và không hề cung cấp cho chúng tôi thông tin rằng mảnh đất đó đã được đền bù 1 lần và diện tích thực chỉ còn là 49m2.
Tôi thiết nghĩ, UBND xã đại diện cho chính quyền Nhà nước mà xác nhận như vậy thì rất thiệt cho người dân. Người dân còn biết tin vào ai nữa....
Kính mong Ban tư vấn Luật có thể chỉ dẫn giúp tôi những căn cứ để được đền bù tổng diện tích là 168m2. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Kính gửi: Quý bạn đọc
Theo quy định tại Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP NGÀY 03 THÁNG 12 năm2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Điều 8. Điều kiện để được bồi thường đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Như vậy trong trường hợp của bạn, việc mua bán đất nhà bạn đã được lập thành văn bản và có xác nhận của UBND. Nếu khu vực này đã được đền bù 1 lần vào trước năm 1994, nhà bạn có diện tích đất bị thu hồi thù phải được thông báo và hỗ trợ. Việc UBND xã đã xác nhận sai cho gia đình bạn về tổng diện tích được đền bù và không hề cung cấp thông tin rằng mảnh đất đó đã được đền bù 1 lần và diện tích thực chỉ còn là 49m2 là không đúng.
Gia đình bạn có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND xã để được giải quyết. Nếu có văn bản giải quyết của UBND xã mà gia đình bạn không đồng ý, có thể khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện hoặc khởi kiện ra TAND cấp huyện để được giải quyết.
Theo Diaoconline
Tôi có biên nhận nộp phạt xây dựng không phép lúc bấy giờ và tôi đã đăng ký nộp thuế đất hàng năm .Khu vực này hiện nay đã được quy hoạch toàn bộ là khu dân cư.
Nay tôi muốn làm thủ tục xin CN quyền sử dụng đất để có thể xây dựng nhà ở kiên cố được không và thủ tục bao gồm những gì? Xin luật sư tư vấn giúp, Chúng tôi là CNV nên thời gian rất hạn chế để theo các thủ tục , chúng tôi có thể nhờ đơn vị trung gian nào uy tín có dịch vụ thực hiện giúp không ? Xin cám ơn và kính chào .
Kính gửi: Quý bạn đọc
Bạn mua đất bằng giấy tay và được xác nhận đất không có tranh chấp, bạn có thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên. Theo quy định tại Điều 11, Nghị định Số: 84/2007/NĐ-CP
Điều 11. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP. Điều 136. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường
Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của Uỷ ban nhân dân phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;
c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khoản này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Diaoconline
Tôi có mua một mảnh đất tại Bình Chánh (TP.HCM) năm 2002 thông qua giấy tờ ký tay giữa hai bên mua và bán, sau đó tôi đã xây nhà trọ không phép để kinh doanh trên miếng đất này. Đất này trước đây là đất nông nghiệp, nhưng do tốc độ đô thị hóa cao nên vùng này hầu như đã xây dựng nhà ở và hình thành khu dân cư đông đúc, ổn định.
Đất của tôi không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và được mua cũng như xây dựng nhà trọ trước 1-7-2004. Nay tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất trên để tiện việc xây dựng nhà ở và mua bán sau này thì cần phải làm thủ tục gì? Tôi cần phải đóng những chi phí gì, cụ thể bao nhiêu (giả sử diện tích mảnh đất của tôi là 100m2, giá đất thổ cư nơi đây là 2,4tr/m2)?
(chen tino, tino2046@…)
- Trả lời:
Theo thư trình bày, thửa đất của ông/bà trước đây là đất nông nghiệp. Do đó, căn cứ điểm c, khoản 1, điều 36 Luật đất đai và điều 19 quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21-3-2008 cuủa UBND TP.HCM trước khi được cấp chủ quyền nhà – đất, ông/bà phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở tại UBND huyện Bình Chánh. Hồ sơ nộp tại UBND huyện gồm hai bộ như sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai (nếu có) căn cứ điểm b, khoản 1, điều 134 nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Sau khi ông/bà được chuyển mục đích sử dụng đất thì tiếp tục thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, theo quy định tại điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 của Chính phủ.
Về các khoản tiền đóng cho Nhà nước khi thực hiện các thủ tục nêu trên, do không biết rõ thửa đất của ông/bà thuộc vị trí nào và diện tích cụ thể là bao nhiêu nên không thể tính toán cụ thể số tiền phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền ở hữu nhà ở. Vì vậy luật sư chỉ có thể nêu một số nguyên tắc chung về việc tính toán các khoản tiền nêu trên.
Căn cứ điều 1 và điều 2 nghị định 198/2004/ NĐ-CP ngày 3-2-2004 của Chính phủ, người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở có nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm chuyêển mục đích sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quyết định của Chính phủ. Số tiền cụ thể sẽ do Chi cục Thuế huyện Bình Chánh tính toán.
Đồng thời ông/bà còn phải đóng lệ phí trước bạ nhà - đất là 0,5% trên giá trị nhà theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố.
Trân trọng,
Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
Công ty Luật TNHH Quốc An
Công ty Luật TNHH Quốc An
